住房市场比一个月前更强劲

在 Alexander 的层级中，底部是出于实现收入目标、为更大的家庭需要一所房子、换工作、退休等而激励的正常购买者数量。

但正是这些额外的层次一直在推高价格。

“第一层还没有被触及，第二层被部分吃掉了，第三层已经被吃掉了，”他说。

这是层的纲要。

短缺

尽管住房建设正在上升，但人们认为全国各地存在的短缺现象尚未消失。

当人们明白房源短缺和房产短缺之间的区别时，这一点就会到来，但可能不会在今年或明年。

低抵押贷款利率

这层变厚了。

鉴于关于利率上升的辩论越来越激烈，而且金融市场现在预计储备银行将在 11 月提高其官方现金利率的可能性为 50%，这听起来可能有悖常理。

但刺激来自两个来源。首先，对利率上升的预期促使人们立即购买，以便在利率上升之前锁定固定利率。

其次，为了赢得业务，银行正在降低一年期和一些浮动抵押贷款利率。

货币政策对房市的刺激力度有所加强。

低定期存款利率

这些仍处于历史低位，即使货币政策进入紧缩阶段，定期存款利率的上涨速度也将低于抵押贷款利率，因为银行资金充裕。

家长帮忙

这是第一组层中的第二个因素已经加强。

“根据受访者在我为期五个月的调查中提交的评论，父母对他们的后代能够购买房产感到非常绝望，以至于他们不再需要资金存款。

“他们现在已经开始在他们的孩子需要一个自己的地方居住之前几年买房子。

“他们打算利用最终的资本收益来帮助他们的孩子。他们实质上已成为不情愿的投资者。”

部分食用层：

FOMO(害怕错过)

这层已经被部分吃掉了。

REINZ 和 Tony Alexander 房地产调查中回复的房地产经纪人的总比例表示，FOMO 从 8 月底至 2 月底的 80% 以上水平降至 4 月底的 49%。

但这一比例在 5 月份升至 51%，一周前为 60%。

这个因素变得更强大了。FOMO 回来了。

外籍人士返回

人们一直在购买房屋，期待外籍人士涌回新西兰，因为该国正在成功地推行根除战略。

但现在其他国家的疫苗接种工作进展迅速，新西兰是世界上疫苗接种速度最差的国家之一，新西兰的吸引力每周都在下降。

不仅如此，海外经济也在复苏，这将鼓励新西兰人留在海外赚取丰厚收入。

最后，澳大利亚刚刚将通过 MIQ 设施允许的数量减半。

那里的雇主非常缺乏员工，新西兰是他们唯一可以钓鱼的外国游泳池。

一大波新西兰人可能很快就会穿越塔斯曼。这一层仍然存在，但很快它就会加入已经消失的第三组层。

延误旅行

新西兰人一直因无法旅行而购买房屋。

时间的流逝，带来了能够再次出海的念头。因此，这一层已被部分蚕食。

然而，由于澳大利亚的封锁和新西兰人的媒体形象停留在那里，转向旅行支出的转变已经部分逆转。

在亚历山大的支出计划调查中，表示计划出海旅行的人数有所下降。

与此同时，更多的人表示有兴趣购买投资性房产。

在家工作的空间

这个因素从来没有特别强烈。

鉴于最近惠灵顿地区的封锁，这一层在过去的一个月里可能没有再被吃掉。

完全吃掉的层数：

LVR 不见了

仍然消失并且很长一段时间都不会放松 - 所以这里没有变化。

重新加入战局

这指的是年轻买家在去年锁定期间重返市场，希望上市，并希望利用创纪录的低借贷成本和取消 LVR。

这一层被迅速跟随年轻买家的投资者浪潮吞噬。

锁定储蓄

在人们继续获得报酬但无法像往常一样花钱的七周期间，这只是暂时的储蓄增加。

在选择纳入住房层蛋糕的11个因素中，在过去的三个月中，有3个变强，1个减弱。

现在的房地产市场比一个月前更加强劲。

新图层

然而，在仅仅抵消 8 月至 2 月的巨大力量之前，还有许多其他因素需要考虑。

利息减免损失

这些其他因素最值得注意的是，从 3 月 27 日起，所有现有房屋的新买家将失去利息费用的税收减免。

此外，该日期现有房屋的所有者将逐渐失去现有的扣除额。

通胀预期上升

通胀预期正在上升。

人们正在寻求将他们的资金投入到可以防止价格上涨的东西上。财产是传统上在这种时代寻求的资产。

挑战在于确保人们不会面临快速上升的偿债成本。

那些购买房屋的人可以通过长期固定抵押贷款利率来对冲通胀。

移民政策收紧

对某些人来说，第三个新因素是政府决定在与 Covid 相关的限制最终结束时对许多低技能移民关闭边境。

这已经有一段时间了，但现在可能会有更多人关注，这被视为影响房价增长前景的一个新的小负面因素。

这一因素的更大影响可能会持续三到五年，因为企业离开新西兰前往澳大利亚，在一个政府正在考虑在边境开放时加强移民流入的国家寻找工人，而不是像 Ardern 那样拉起吊桥。政府正在筹划。

房屋供应增加

房屋供应量增加。

虽然有一些经济学家警告人们，供应会导致价格趋于平缓，一些建筑商会在三到五年内倒闭，但目前对房地产泛滥的担忧并不多见。

相反，这一因素的最新变化实际上是恶化，因为建筑成本正在上升，鉴于澳大利亚新西兰人的需求和薪酬，建筑行业的劳动力供应问题将变得更加严重。

考虑到影响房地产市场的众多因素，亚历山大表示，他不仅愿意说未来一年房价将比财政部预测的 0.9% 更接近 5%，而且还会上涨 5-10%。

“如果我是借款人，我会怎么做?

“鉴于越来越多的人认为货币政策将在 11 月而不是明年收紧，但固定抵押贷款利率尚未上升以反映这一点，我更倾向于将大部分债务锁定在三年期固定利率上现在比上周的情况。

“我会减少我计划在一年内修复的比例。”