据说杜鹃基金在爱尔兰的房地产市场中发挥着作用但它们有什么影响呢

政府仅在两个月前才对所谓的“杜鹃基金”批量购买房屋征收 10% 的印花税。

但昨晚，联盟投票赞成对财政法案的修正案，如果购买房屋用于社会住房，这些资金将获得税收减免。

投票结束后，财政部长 Paschal Donohoe 在 Dáil 发表讲话说，资金可以在提供租赁住房方面发挥作用，政府认为否则就不会建造这些住房。

“如果我们承认我们需要大规模、快速地建造房屋，如果我们承认迫切需要加快新房的供应，如果我们看看政府已经用这笔钱做什么了我们提供的……私营部门在这方面有作用吗?”部长说。

新的印花税变化旨在解决所谓的杜鹃基金从首次购房者手中购买住房开发的问题，但反对派成员表示，新修正案标志着杜鹃基金的“投降白旗”。

杜鹃基金越来越多地在全国范围内抢购大型出租物业以获得持续的租金收入，从而将普通的首次购房者赶出市场，这引起了一些担忧。

最近，在大部分被投资基金 Round Hill Capital 抢购之后，Maynooth 的 Mullen Park 的 174 套新房中只有 22 套可供首次购房者购买。

这些购买推动了全国房价上涨，截至 2021 年 3 月的一年中，房屋平均价格上涨了 7.6%。这也导致可供购买的房屋供应量下降。

当布谷鸟基金购买房屋时，他们会与地方当局签订大约 20 至 30 年的长期租约，后者以市场价格出租房屋，然后在租期结束时由基金拥有该物业。

这就是所谓的“售后回租”。

最近，地方当局越来越依赖这种方法来帮助他们在已经紧张的住房市场中满足对社会住房的需求。

根据《商业邮报》引用的住房部公布的数据，2020 年爱尔兰建造了 5,073 套社会住房。

其中，77% 是由私营部门建造的。大约 55% 是“交钥匙单位”，议会和批准的住房机构 (AHB) 从私人开发商那里购买房产，然后投放到房地产市场。

这种对私营部门交付房屋的依赖实际上阻止了国家自己建造的社会住房的数量。

数据显示，都柏林市议会、南都柏林郡议会或 DúnLaoghaire-Rathdown 郡议会去年没有建造一座房屋。

但为什么这成为供应的主要选择?答案似乎是它更快。

为了让直接建造的社会住房动工，它需要经过一个称为社会住房开发过程的四阶段过程。

这些阶段涉及地方当局和住房部进行一系列协商，包括寻求设计支出的批准、规划许可、采购建筑商进行开发，最后审查投标并授予合同。

此过程可能需要 18 个月才能完成，有时甚至更长。都柏林市议会住房负责人 Brendan Kenny在接受《商业邮报》采访时解释说，租赁要快得多，而且开发商渴望与地方议会达成交易。

“我有一些全国最大的开发商每天都给我打电话，询问我们是否准备租赁大量房产进行长期租赁，”他说。

此前，三一学院经济学家罗南里昂斯也表示，杜鹃基金在爱尔兰市场上可以发挥作用。

在他为 Daft.ie 撰写的 2019 年报告中，里昂表示，解决出租物业短缺的方法，尤其是在都柏林，将涉及由国际投资者支持的大规模开发项目。

根据里昂当时的数据，都柏林每周需要大约 1,000 套新的出租房屋才能保持稳定的租金，但每周只建造大约 500 套。

他认为，短缺可以通过由专业开发商制造并得到国际资本支持的新的专用租赁供应来填补，以确保更高的建设水平。

“这样做的公司几乎不是杜鹃，将我们赶出巢穴。它们是燕子，每一只都让我们离夏天更近了，”他说。

'滥用公款'

然而，梅努斯大学社会政策讲师罗里赫恩博士警告说，政府已经过度依赖私营部门。

他在接受《华尔街日报》采访时说：“他们提出了这样一个想法，即可以(通过私营部门)将人们安置在社会住房中。国家每年支付 10 亿欧元，他们可以容纳 80,000 到 100,000 人。如果他们把钱花在建造上，那只能建造 5,000 套房屋。”

但赫恩说，虽然目前的需求正在通过这些发展得到满足，但长期成本可能远远大于短期收益。

“如果你每年花费 10 亿欧元在私营部门为人们安置社会住房，那么十年内将建造 50,000 套永久性住房。在当前模式下的十年结束时，您仍然需要不断地向私营部门支付未来的费用，”他补充道。

住房部公布的数据显示，从私营部门租赁社会住房单位的成本明显高于购买或直接建造的成本。

报价包括地方当局在 2020 年在 DúnLaoghaire-Rathdown 平均为每次租赁支付 18,698 欧元，在 20 年的时间范围内计算为 373,960 欧元。

更重要的是，一旦租约到期，地方当局就不再拥有该物业。30 年后，开发商获得该物业的所有权。

“他们可以出售它，他们可以从出售中获利，同时也可以从政府向他们出租它时获利，所以这对开发商来说是双赢的，”赫恩说。

反对派成员称依赖“售后回租”是浪费纳税人的钱。

新芬党住房发言人 Eoin Ó Broin TD 表示，这种做法“物有所值”，“应该停止”。

今天，社会民主党联合领导人 Catherine Murphy TD 表示，继续从这些资金中租赁房产是“滥用公共资金”。

作为回应，绿党领袖埃蒙瑞安称其为“短期紧急措施”。

他补充说：“我们将在短期内发布的所有住房战略中看到的是，我们进行租赁安排的方式发生了变化，并认识到这不是我们想要采取的方法。”