如何投资蓬勃发展的房地产市场

澳大利亚的房地产市场正在蓬勃发展，但确保您做出正确的投资决定比以往任何时候都更加重要。

也许这就是为什么我不断被问到这样的问题：

在房地产周期的这个阶段，什么是正确的财产?

这是投资房地产的正确时间还是错误时间?

这一次投资是否为时已晚——价格上涨了这么多?

2021 年最佳投资地点在哪里?

虽然涨潮会抬高所有船只，但投资当前市场可能并不像您想象的那么简单。

事实上，我目前看到很多购房者和投资者做出了一些非常糟糕的选择。

俗话说，退潮了才知道谁在裸泳。

换句话说……虽然毫无疑问，大多数市场、郊区和房地产将在未来几年表现出色，但当这个房地产周期结束时呢?

你会成为那些被抓到的人之一吗?

或者，您是那些预先考虑过哪种类型的投资不仅可以带您穿越高峰，还可以穿越低谷以到达另一边平静水域的投资者之一?

首先，让我们来看看发生了什么。

是什么推动了澳大利亚的房地产繁荣?

简而言之，我们正在经历一场经济因素的“完美风暴”，这些因素正在以近二十年来最快的速度推高价格。

买家成群结队地渴望进入我们不断上升的房地产市场，银行欢迎大量新客户进门，卖家则被报价淹没。

原因如下：

1. 低利率

低利率正在促进所有类型的潜在购房者发生变化，其中许多人开始体验FOMO(害怕错过)并推动价格越来越高。

澳大利亚人正在改善他们的生活条件，这导致需求激增。

无论是老牌房主搬到更好或更大的住所，其他房主将他们的生活方式升级到距离城市更远的 20 分钟社区或区域位置，婴儿潮一代搬到家庭友好的联排别墅或公寓，甚至租户升级成为自住业主。

2. 消费者信心上升

经济状况改善、就业保障增加以及我们正在控制当前局势的感觉相结合，正在提升消费者信心，这反过来又创造了对住房的持续强劲需求。

正如我们已经知道的那样，高需求导致高价格。

3. 供求关系

买家抢购房产的速度快于卖家目前将房产挂牌出售的速度，这给价格带来了进一步压力。

这种快速的“吸收率”使广告房屋供应量保持在极低的水平：CoreLogic 的统计数据显示，尽管新上市的房屋数量激增，但待售房屋总数仍比五年平均水平低约 24%。

“广告供应量仍远低于平均水平。CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 表示，供需之间的这种不平衡继续在买家之间造成紧迫感，从而导致房价上涨压力。

4. 被压抑的需求

导致房地产市场繁荣的不仅仅是一般的供需问题。

目前买家需求特别强劲，因为它已被压抑多年。

2020 年，当前局势阻止了坐在场边观望会发生什么的购房者，2019 年即将到来的联邦选举吓跑了许多买家，2018 年海恩斯皇家委员会和对财务的担忧分散了购房者和投资者的注意力。

这意味着有很多买家一直在观望等待进入市场或冒险升级的理由，而当前的市场以及媒体的炒作给了他们一直在等待的借口.

与此同时，房地产价值的惊人飙升正在造成FOMO(害怕错过)，这促使这些买家立即采取行动。

5. 人口变化

在大流行封锁的高峰期，人口统计、家庭生活结构以及我们想要从家里得到什么的变化也发生了变化。

住在一个20 分钟的社区的愿望闪耀。

这意味着我们的“家”只是我们休息和享受工作和社交生活之间休息时间的日子已经一去不复返了——正如我们曾经知道的那样，当前局势的社交距离已经结束了。

如果说社交距离和当前局势环境教会了我们什么，那么它也教会了我们所居住社区的重要性。

如果您可以离开家，步行 20 分钟或短途旅行即可到达一个很棒的购物区、您最喜欢的咖啡店、便利设施、海滩、一个很棒的公园，那么最近实施的当前局势限制可能看起来有点小比如果你家门口没有这些东西更可口。

如今，居住或投资于 20 分钟的社区至关重要，正如我们曾经所知，这一趋势正在重塑澳大利亚的房地产市场，推动原本不需要的地区的价格上涨。

快进 3 年 - 我们接下来可以期待什么?

如果我们再快进 3 年左右，我预计我们会发现房地产价值已显着上涨——比当前房地产周期开始时高出 25-30%。

到那时，我们的经济将进一步反弹，工资将增加，通货膨胀将开始上升。

这意味着澳洲联储很可能会介入并提高利率，但只是一点点。

如果我们的工资每年增长 3% 到 4%，澳大利亚央行会很高兴，但不太可能那么高。

大多数澳大利亚人的实得工资增长幅度将低于这个水平——我们已经有好几年没有看到这种水平的工资增长了。

然而，在同一时期，房地产价值将以每年两位数的速度增长。

这意味着对于许多澳大利亚人来说，房产将变得难以负担，甚至更加难以负担。

与此同时，富人和普通澳大利亚人之间的差距将继续扩大，因为拥有 1 级和 2 级技能工作的人(收入较高的人)将经历更大的工资增长，并且通常他们会有多种收入来源，这意味着负担能力不会对他们来说是一个大问题。

换句话说，对某些人(实际上对大多数人而言)来说，未来的房产将变得更加难以负担，但富裕的澳大利亚人仍然可以负担得起，他们将能够并准备好支付高价生活在最好的环境中地点。

但好消息是，您现在可以做一些事情，以确保您为未来做出最佳投资决策，并在此周期结束后最终拥有正确类型的房产。

为二层楼市让路

当这个房地产周期结束时，我相信我们将留下一个二级房地产市场。

这是因为一方面，将会有更富裕的人有能力住在更昂贵的可自由支配的、成熟的郊区或新兴的高档郊区。

另一方面，大多数澳大利亚人会发现房产负担不起，因为他们只是经历了缓慢或停滞的工资增长。

这意味着未来，我们可能会看到更大比例的澳大利亚人无法以自住业主的身份进入房地产市场，而那些能够踏上房地产阶梯的人将越来越远离我们的首府城市中心。

当然这是一个社会问题，可能会导致社会动荡，但这是我们无法控制的。

拥有正确的财产

关键的一点是，如果您想确保在这个周期结束时最终拥有正确类型的房产，您今天必须做出正确的投资决定。

不幸的是，我发现许多投资者目前正在做出糟糕的投资决策，有时是因为他们不知道更好，但通常是因为他们害怕错过机会而走捷径，这可能会让他们进一步烧毁追踪。

您看……购买错误的房产不仅会影响您今天的投资购买，还会影响您在未来 5、10 或 15 年创造财富的能力。

您未来的财务自由将取决于您拥有的资产的质量，并且您不能期望从二手房产获得高于平均水平的投资回报。

这不仅对房地产周期结束时很重要，而且当您计划在 10、15 或 20 年后退休时，拥有投资级资产也至关重要。

那时您会希望房产收入能够支付您一生中最长的假期、退休以及养活子孙后代的费用。

那么应该在哪里投资呢?

这将是重要的投资地点的类型，其中不仅更加富裕的自住业主的生活，但是在较富裕的租户将要生活，因为他们将能够随着时间的推移支付加租。

请记住，有两种类型的租户。

那些因为买不起房而租房的人，以及

出于生活方式原因租房的更富裕的租户。

所以我建议投资：

1.“老钱”郊区

这是许多自住业主已经生活了 20 年、30 年甚至 40 年并且有“旧债”的地方，事实上，他们的房屋债务很少。

这些郊区与新资金郊区相反，在这些郊区，许多首次购房者通常在他们的房屋中几乎没有净资产，而且通常只有一到两周的时间才能破产。

向往的郊区

这是收入较高的千禧一代移居的地方，他们带着新的资金，进而升级、改善和高档化这些地方。

这些很可能是成熟郊区之外的下一个郊区——它们是我们首府城市的中环郊区。

这些也将是更富裕的租户选择居住的郊区。

我会避免投资

外围、更便宜、不太富裕的郊区在中期内不太可能高档化，因为那里并不是富人想要搬到或居住的地方。

这意味着这些地区的房主永远不会像在我们首都城市内环和中环郊区拥有房产的人那样发展财富。

同样，在这些地区购买的投资者将错失通过在“投资级”地区购买而获得的强劲资本增长。

我应该投资什么类型的房产?

很清楚知道在哪里投资，但这只是挑战的一半。

如果您想利用当前的房地产市场，您还必须在合适的地点购买合适的房产类型。

这意味着，如果您购买廉价房产，而不是技术水平 1 和 2 工人(工资较高的人)对持续强劲需求的房产类型，您的资本增长可能会减少。

一般来说，这将意味着拥有联排别墅、独立屋和适合家庭居住的公寓，而不是高层塔楼或乐高乐园中的廉价公寓，看起来像外郊的房屋，或澳大利亚偏远地区的房产

问题是在当前的房地产繁荣期间，几乎所有的房地产都在增值，这掩盖了错误的投资决策。

这意味着目前购买错误房产的人仍然认为他们做得很好。

但是当他们在 5 到 10 年后意识到自己的错误时，他们的泡沫最终会破裂。

不要误会我的意思……我并不是说我们正处于即将破裂的房地产泡沫中。

我要说的是，那些投资于二手房产的人最终会意识到，他们在失去资本增长方面付出了巨大的机会成本。

我的策略是首先投资于资本增长，而不是现金流。这是您建立大量资产基础的唯一途径。

虽然您需要现金流来保持在游戏中，但实际上只有资本增长才能让您摆脱激烈的竞争。

当然，在资本增长率较低、较便宜的郊区或澳大利亚偏远地区购买“廉价”房产，一开始会带来更多现金流，但从长远来看，这些所谓的廉价房产会更贵，因为它们不允许你实现您的财务目标。

事实是，您将无法用从廉价房产中获得的现金流类型来代替收入——这种类型的租金增长将更加困难。

确保你考虑到未来

如果您没有围绕您的投资制定战略计划，那么您建立大量房地产投资组合的机会将会低得多。

然而，我发现大多数投资者只考虑未来 5 年或 10 年，而不是他们最终在 20 年左右退休时想拥有什么类型的财产。

但是再想一想。

你真的想拥有一个 70 到 100 年的房产吗?

这是一种能让您在退休后 30 年左右靠收入生活的财产吗?

这是您想传给您的子孙后代的财产类型吗?

我的猜测不是。

但现在明智地投资，你会在未来感谢自己。