房企排位赛需换换“套路” 以规模论英雄时代渐行渐远

来源：证券日报 2021-07-08 08:40:49

王丽新

鏖战半年，几家欢喜几家愁。喜者高兴于又多收了三五斗，愁者焦虑于到处筹钱仍不得救。这一时悲喜，或不是生死局，但2021年的年中总结，每个地产人都交得不太容易。

投拓人年初的目标是拿两块“靓地”赚点换车钱，结果“两集中”供地一来，看不完的地，写不完的报告，做不完的测算，还要出去谈合作，最终发现自己熬夜技能突飞猛进；原本较为按部就班的财务人，年初目标是升职加薪，结果“三道红线”目标一来，天天忙着催客户回款和被人催款，公司发文经理级以上岗位需研究生学历，内卷到最后学会了“躺平就好”；营销人的心态则有点微妙，年初目标是完成KPI，不要被炒鱿鱼，万万没想到局部市场很火，预估要卖一两年的项目半年就清盘了，转头公司就说营销费用要砍到2%，还有年底集中推盘，压力不是一点点……

种种迹象表明，地产这门生意已经进入拐点时刻，现在选择往哪里走或许能决定未来10年的发展路径。以往其他行业都说，做地产，投机多、战术多、战略少，靠高负债滚规模，缺乏长期主义视角。直到钱袋子扎紧，多地一年只卖三次地，房企们才意识到，以“规模为王”是不是还能决定未来行业座次表？

公开数据显示，上半年，百强房企操盘销售额6.1万亿元，权益销售额5万亿元。但房企们都没有多开心，反而更加焦虑。现实摆在眼前，跌出TOP30的千亿元量级房企在增加。过去融创中国靠数百亿元鲸吞万达挺进四强，看似大鱼吃大鱼“很香”。但今年华夏幸福债务违约4个多月，仍在寻求接盘侠。蓝光发展陷入流动性危机，市场传言万科要收购，却至今没有真动作。即使想上位的欲望再强烈，标杆房企也没有再匆匆下场吞大鱼。

毕竟，世茂集团与福晟集团“千亿世纪大合作”不到一年就陷入罗生门，而第一个喊出“活下去”的行业风向标万科，中止了泰禾集团收购案。笔者相信，理性之余，房企掌舵人也在思考卖房这种“一锤子买卖”还能做多久，17万亿元的市场，地产10强本身已经是3000亿元到8000亿元规模，行业集中度约30%，未来10年占有率或许会达到40%-50%。但大规模开发终究有天花板，是时候回头看看，为何销售规模与市值已经形成巨大剪刀差？8000亿元规模对应的却是不到2000亿港元的市值？

站在新旧行业规则交替之际，头部实力房企或许该考虑用开发主业巨大的现金流量去培育第二增长曲线，当下正是好时机。转型和创新，需在企业阳光灿烂时进行。如同龙湖集团在规模蒸蒸日上时主动降速，加重商业、物业、长租公寓等运营性资产投入，如今运营性收入已达150亿元量级。

一句话，房企座次表排位赛需换换“套路”了，规模不再应该是唯一“定律”，以规模论英雄的时代渐行渐远。利润与规模，效益与责任，创新与产品品质，短期经营目标与长期目标，如何排序和平衡？房企是该考虑长期主义下的战略选择了，如若不然，后房地产时代，头部阵营中将不会有你。