崩溃后火热的佛罗里达房屋市场面临不确定性

五年前，伊内斯·梅森 (Ines Mason) 被迷人的水景所吸引，在位于比斯坎湾 (Biscayne Bay) 一座岛上的一座建筑中购买了位于 14 层的公寓，作为度假胜地。“早上，太阳升起，你可以看到，”她说。“太奇妙了。”

但是，在附近的瑟夫赛德市看到另一座类似于她两周前倒塌的高层建筑后，突然间她在佛罗里达州的逃亡变成了焦虑之源。她开始担心她的建筑的结构完整性，这座建筑已有 30 年的历史。她还担心投资的财务回报;她的家人最近一直在考虑将公寓投放市场并购买联排别墅。

“我们应该卖掉它吗?”梅森女士说，她是一名项目经理，住在北弗吉尼亚州，每年都要前往南佛罗里达州好几次。“我们不卖吗?我们应该做什么?我们有点只是紧紧抓住并等着看。”

Surfside 的 Champlain Towers South 于 6 月 24 日部分倒塌，导致一些业主和潜在买家重新评估该地区老式海滨公寓和高层建筑的吸引力，这给南佛罗里达州原本炙手可热的房地产市场带来了不确定性。

该地区的房地产经纪人已经看到了这场灾难的连锁反应。

“以前没有人问过 40 年的重新认证，”南佛罗里达州 Avanti Way Realty 的房地产经纪人 Ines Hegedus-Garcia 谈到评估几十年前建造的建筑物结构状况的过程时说。“从来没有人这样做过，但买家现在要求这样做。”

迈阿密房地产经纪人科迪莉亚·安德森 (Cordelia Anderson) 表示，五名一直在寻找旧公寓楼单元的客户在倒塌后要求大幅折扣，或者完全放弃海岸，转而想寻找更远的内陆。

Champlain Towers South 是一座 13 层高、136 个单元的综合体，至少有一半在半夜坍塌，造成至少 36 人死亡，并引发了对 100 多人的绝望搜索。这场灾难揭示了人们对类似开发项目的管理缺陷以及该国最严格的建筑法规执行不力的广泛担忧。

“这让每个人都大开眼界，”佛罗里达州希尔布集团总裁迈克克拉克森说，这是一家代表该州数百个公寓协会的国家保险经纪公司。

几十年来，南佛罗里达州及其他地区的海岸线越来越多地点缀着沿着海滩拔地而起的住宅楼。其中许多建于 1970 年代或更早。尚普兰塔南建于 1981 年。

但随着时间的推移，许多发展项目之间存在鸿沟，维护和监督方面的差异造成了差异。分歧很容易被发现：有一些旧的建筑群，柱子上布满了裂缝，停车场的天花板上布满了拼凑而成的斑点。专家说，大约在同一时间建造的其他建筑物几乎没有显示它们的年龄。

在尚普兰塔南倒塌之后，迈阿密及周边地区的政府官员已下令立即检查数百座建筑物。至少已经有一个令人震惊的发现：在北迈阿密海滩，建于 1972 年的 156 个单元的 Crestview Towers 的居民在当局下令关闭后只有大约一个小时的时间离开家园，引用重新认证报告，记录了建筑物结构中的裂缝和腐蚀。

在瑟夫赛德，工程师们还在对尚普兰塔北进行彻底审查，这座建筑物与倒塌的建筑物基本相同，试图确定它是否也可能脆弱。在周二的一次简报中，瑟夫赛德市市长查尔斯·W·伯克特将第二个综合体描述为“本质上是同一栋建筑，由同一开发商在同一时间以相同的计划建造，可能使用相同的材​​料。”(北塔建于 1982 年，比南塔晚一年。)

这种担忧足以让官员们一度考虑撤离大楼。最终，当地官员帮助搬迁不想留在那里的居民。

“我们有一些担忧——不仅是一些担忧，而且是对那栋建筑的深切担忧，”伯克特先生说。

崩溃还促使重新推动加强监督。只有佛罗里达州的两个县，迈阿密戴德县和布劳沃德县，要求重新认证程序来审核 40 年后的建筑物。一些人还呼吁加强对在公寓董事会任职的居民的教育，让他们更好地为他们将面临的关于建筑物结构健康的高技术决策做好准备。

“你现在要处理数百万美元的预算，”佛罗里达州的说客特拉维斯摩尔说，他代表社区协会研究所，这是一个培训和支持住房协会董事会成员和物业经理的组织。“你要和工程师打交道。”

佛罗里达州有超过 50,000 个管理公寓和分区的社区协会，是全美最多的。但其中许多协会都陷入了冷漠之中，因为居民无法或不愿承担管理住所的任务。“通常情况下，我们董事会的职位空缺比自愿的候选人要多，”摩尔先生说。

但这场灾难凸显了老龄化综合体面临的诸多挑战——社会、金融、环境。

随着天际线上挤满了闪闪发光的新大楼，这些大楼里挤满了豪华设施，价格惊人，通常吸引了中等收入买家和退休人员的老建筑也变得越来越难以负担。许多人在几十年前购买了他们的单位，并且近年来一直受到公寓协会收取的费用激增的负担，以支付所需的维修费用。

Champlain Towers 的居民面临着从 80,000 美元到高达 200,000 美元不等的评估费用，用于维修以解决建筑物的主要问题——对于如此古老的开发项目来说，这笔钱并不罕见。

这些地点还不得不考虑生活在沿海环境中的额外成本，例如移动沉积物、下沉和盐水的腐蚀作用。“这是战后时期的第一代人，他们认为我们可以围绕自然的力量进行设计，”杜兰大学研究住房和气候适应的教授杰西·基南说。“这些建筑物的使用寿命即将结束。”

但分析师表示，与成本高昂、侵入性强且肉眼不完全明显的结构改进相比，公寓业主往往更愿意将资金投入到美学改进和新设施上。

Fernanda Siqueira 住在距离尚普兰塔南仅几个街区的两居室单元中，她说她的建筑建于不到 20 年前，需要大修，其中一些目前正在进行中。在 2009 年购买公寓九年后，她被收取了 20,000 美元的费用——每月 350 美元。

“这是购买公寓的隐性成本，”她说。

还有其他复杂情况：据《迈阿密先驱报》报道，在上个月倒塌后不久，许多保险公司就致函公寓业主，要求他们提交建筑物已通过检查的证明。

建筑物和单个单元的保险已经成为困扰较旧的海滨公寓综合体的一个问题，因为它们一直在努力应对飓风和热带风暴的反复威胁以及气候变化的影响。克拉克森先生说，近年来保险公司在为这些财产提供承保的意愿方面有所退缩，而且费率飙升。

“越来越难找到一家我认为合法的公司进来并建造这样的建筑物，”他说，指的是愿意承保此类网站的保险公司。

在他看来，海滨公寓具有一定的内在弹性。“我认为公寓市场永远不会去任何地方，”他说。“你怎么不想早上下来，打开窗户，早上打开滑梯，吹进来一阵清风?”

“这是一个问题，”他补充说，“支撑建筑物。”

尽管如此，这场灾难还是加剧了人们的担忧，并引发了人们对当地房地产市场上旧建筑的表现的担忧，该市场与该国大部分地区一样，近几个月一直在蓬勃发展。

根据 Ana Bozovic 对销售数据的分析，在迈阿密戴德县，价值 100 万美元或以上的公寓今年需求激增，1 月至 5 月的销售额比去年同期增长了 300%， Analytics Miami 的经纪人和创始人。价格低于 100 万美元的公寓比去年增加了 92%。