在飙升的房地产市场中房产税将如何收费

公共政策和政府财务人员往往喜欢或讨厌财产税。支持者，其中大多数是地方政府官员，尤其是预算官员，赞成其在经济周期中的一致性;它是各州和地方部署的所有主要收入来源中最可靠、最不稳定的。但政治进步人士和纯粹的公共财政经济学家不喜欢它的倒退性;低收入居民在住房税产生的税收总额中所占的份额不成比例。靠固定收入生活的老年房主也不喜欢财产税，除非它按照加利福尼亚州的第 13 号提案设置了上限。

因此，关于如何最好地管理财产税的观点和意见在未来几年内将变得多样化和相互矛盾也就不足为奇了，而且许多社区的住宅物业价值将继续以自 2017 年以来我们从未见过的速度飙升。通货膨胀的 1970 年代。再加上各州之间的财产评估程序完全缺乏统一性，甚至一些州内部的地方做法也存在分歧，讨论就变成了瞎子和大象的寓言：每个人对这个话题都有自己的看法，但他们的立场不同。事实知识通常受限于他们在当地实践中的经验。

为未来几年激烈的辩论和不同的公共政策决定奠定基础的是住房短缺。从大衰退开始，房屋建筑商大幅削减新开工率，并且再也没有恢复到 2006 年的强劲水平.与此同时，出于经济需要，Z 世代和千禧一代比老一辈呆在家里的时间更长，直到最近才开始从租赁住房转向拥有住房。当前局势迫使我们大多数人在家工作，这促使一些城市租户(尤其是那些有年轻家庭的租户)成为郊区购房者。更糟糕的是，房屋建筑商现在面临土地、劳动力、材料和设备的短缺。因此，新房建设现在比需求更短，而现有房主由于可供切换的房屋稀缺而坐立不安。为了进一步收紧待售房屋的存量，机构房地产买家一直在囤积庞大的单户住宅投资组合，并将其出租以获取投资收益。

由于房屋供不应求，房价出现了数十年来的最大涨幅。在许多社区，过去一年的增长一直是两位数，有些社区已经连续几年保持两位数的增长。至少现在，看不到尽头。因此，住房通胀现在远高于全国消费者通胀指数的速度，而且这种情况可能会持续下去，直到美联储最早在一两年内以显着提高的利率取消这一政策。

那么，这些房屋价值的增长将如何进入地方政府预算，市、县和学校官员预计多久会看到房产税收入激增?嗯，这取决于一个国家如何管理财产税，从其基本的财产评估规则开始，然后是对地方官员调整税率的法律和实际限制。

在一个极端，或者至少是它的边缘，我们有加州的 13 号提案规则：在出售房产之前，单个地块的房产评估每年不能超过 2%。由于地方税收限制需要特别投票，大多数市政当局、学校和机构允许的收入增加是有上限的。只有新的房地产销售产生的建筑、房地产改进和新评估的增量价值才能增加这种有限的收入增长水平。如果房地产价值随着时间的推移从上限评估中平均增加了 20%，但在给定年份中只有 5% 的辖区房产被售出，那么该年度当地总收入增长将接近 2.9% 加上新建筑和改进的税收。具有相似市场价值的房产之间的横向不平等。

在另一个极端，一些州要求每年对财产进行重新评估(通常通过计算机算法计算，而不是特定地点的评估)，并允许当地司法管辖区设定自己的税率。在这些地方，税收水平实际上更多地基于预算和政治决策，而不是房地产价格通胀，而且司法管辖区可以调整税率以匹配预算增长——即使评估价值正在迅速上升。这些实体具有最大的财务灵活性，有时也是关于税率的最激烈的辩论。

在这两者之间，有些州以某种方式限制税收增加。有些人让评估值随市场浮动，但将总收入限制在通货膨胀率加上新建筑和人口增长的因素。在一些州，财产重新评估每三年或每四年进行一次;通胀性的增税推迟了几年，但最终赶上了市场水平，这让许多纳税人感到困惑和恼怒。

除了这些差异之外，不同细分市场的房价升值之间存在差异：独户住宅、出租公寓以及商业​​和工业建筑。后者通常取决于为业主创造的收入，除了实体更换成本和可比销售额之外，评估人员通常还必须考虑这一点。例如，在当今的经济环境下，商场仍然受到影响，可能需要减免评估费，而写字楼业主可能会要求使用收入估值方法进行类似的减免，以反映空置空间和租户优惠。