不一定相信任何人关于房地产价值的主张

我们最近听说了很多关于一名著名财产所有者涉嫌欺诈的案例，该所有者向税务评估员提供了其财产的一个版本，但在某些时候向他的贷方提供了同一财产的更高价值。并且随着时间的推移，价值要求不断上升和下降。怎么会这样?

房地产的价值不是一些固定在石头上和无可争议的特征，例如建筑物的高度是砖还是灰泥。相反，价值是在特定日期对房产将产生多少净收入、持续多长时间、净收入的可靠性以及建筑物的许多其他特征进行合理分析的结果。所有者可能有一种价值观念。评估师的工作是估计价值，可能会有不同的概念。评估可能会根据估价的目的对估价问题应用不同的方法。

最终价值无非是估价师(有时是业主或其他人)认为建筑物在特定日期应出售的价格，并考虑到当时的情况。这是一个意见。任何人都不应在不理解并同意该意见的基础的情况下相信任何有关价值的意见，即使是评估。

专业估价师将考虑到位的租赁、租赁状况随时间可能发生的变化、财产的费用、更换它的成本、替代用途、即将到来的资本支出以及一系列其他财产特征。估价师还应了解当地市场状况，包括最近的类似销售情况以及当前和可能的未来竞争，并在估算价值时将其考虑在内。

当评估师展望未来时，他们会看到未来的现金流出和流入。评估师必须决定如何将所有这些流出和流入折现为现值。为此，评估师需要选择适当的贴现率。这种选择将对价值产生巨大影响。这将取决于当时投资者的口味、利率、收入的稳定性等因素。这是一个判断电话。

如果租户遇到麻烦，或者某些租金高于市场价格且租约即将到期，估价师就会知道，当物业重新出租时，租金会下降。因此，评估师可能会相应地减少预测，对租金进行扣减以反映未来可能出现的问题。

从本质上讲，任何估价师都试图预测一个聪明且知情的买家会为该房产支付多少钱。这只是一个预测。评估可以是保守的，也可以是乐观的。任何审查评估的人都应该相应地考虑它。这是抵押贷款机构只为建筑物评估价值的一部分提供资金的众多原因之一。

房地产行业的人知道他们不应该相信任何业主关于房产价值的声明。他们甚至不应该按照表面价值进行评估。他们需要阅读并理解评估，以了解评估师如何得出底线价值。建筑物假设的微小变化可能会导致评估师对价值的估计发生重大变化。

即使评估非常周到，有才华横溢的房地产专家仔细分析了数百个数据点，但它仍然只是一个估计。真正确定不动产价值的唯一方法是找出实际买家在实际交易中为其支付的费用。这是唯一真正可靠的价值形式。其他一切都只是谈话，希望聪明和消息灵通。

此外，评估值(即价值估计)随时间变化，有时会发生巨大变化。如果业主以令人印象深刻的高租金签订大租约，那么假设买家将为该建筑物支付更高的租金，因为它的租金更高。因此，该建筑将比业主签署租约之前更值钱。

相反，业主有时会失去租户。租约到期。租户搬走。租户破产。租户偶尔会行使取消选择权。当这些事情发生时，建筑物的收入会下降，所以假设的买家会支付更少的钱。空置空间具有一定的价值，但不如高品质租户在长期租赁下支付租金的占用空间那么大。由于空缺，下一个评估师将估计一个较低的值。

简而言之，人们不应该太认真地对待任何关于价值的主张。任何接受此类声明的人都不会相信它，特别是如果它来自财产的所有者。即使价值陈述得到评估的支持，该陈述的可靠性也完全取决于评估中的分析。评估不一定​​是福音真理。

任何阅读评估的人都可以自己决定它是否有意义。如果不是，那么它预测的值也没有意义。即使它确实有道理，也只是一个人对另一个人应该愿意支付的费用的最佳估计。它可能随时改变。