城市中央商务区的未来仍不清楚

随着国家努力应对疫苗接种速度放缓，口罩指导混乱以及Covid-19的长期经济影响，城市中央商务区(CBD)的未来仍不明朗。他们会恢复正常吗?上班族会大量增加吗?还是办公室的工作发生了永久性的变化，而这将要求未来CBD的工作发生永久性的变化?

办公市场上有一些活力的迹象。该凯斯特系统“回到工作晴雨表”估计写字楼入驻的数据十分大都市区的基础上，钥匙卡进入数据。5月初，晴雨表微升27.1%。德克萨斯州的三个大都市(奥斯汀，达拉斯和休斯敦)的房价刚好超过40%，而旧金山，圣何塞和纽约的房价则更低，都在20%以下。

全国房地产经纪人协会(NAR)收集的第一季度商业房地产数据也显示出复苏的迹象。与大流行前的价格相比，商业物业的销售额仍然非常低，商业房地产的总价值“与一年前相比大幅下降了6%”。

但是，几乎没有迹象表明市场存在严重的结构性财务困境。即使办公室和酒店的空缺率上升，NAR发现“超过250万美元的交易中，不良销售占销售额的不到2%”，“与较大衰退相比，不良销售占销售的近20%。”

房地产投资信托(REIT)的信用质量比大萧条之前要好得多，强调了明智的金融监管是一件好事。研究显示，多德-弗兰克金融改革法案“导致整体风险较小的商业抵押贷款。”这可能有助于缓解大流行性衰退带来的任何金融冲击。

大流行的影响和长期不确定性反映在租金数据中。NAR发现，“新租赁和续约的美元数量”下降了2%，是“连续第五个季度下降”。他们估计该季度全国空置率是16.4%，在纽约，华盛顿，洛杉矶，旧金山等大城市，甚至在达拉斯和休斯敦等得克萨斯州，空置率最差。但是，迈尔斯堡，宾汉姆顿和博伊西等较小的城市的办公室空缺率低于10%。

因此，正如我在2月份写的那样，我们仍然有一个用于商业房地产的“多云水晶球”。但是长期来看呢?办公室工作以及CBD中是否存在永久性变化?

在大流行的初期，不乏可怕的预测。去年5月，安永发布了一份报告，询问“中央商务区到此结束了吗?”他们的分析集中在“在世界上最大和最强大的城市”中的21个“全球商业区”。安永分析师认为，CBD的主要驱动力不是物理布局或通勤模式，而是以全球性的“人才争夺战”为基础，那里存在激烈的竞争，以吸引高质量的技能。

对安永来说，这场“才华横溢的战争”，包括那些精通数据分析的人，意味着中央商务区的“吸引力公式”可能与以前保持不变-负担得起的住房，更好的公共场所，交通，娱乐和体验。这些因素被认为是吸引在全球商业竞争中获胜所需的熟练分析人员和管理人员的关键。

安永澳大利亚集团今年的一份报告甚至呼吁将CBD转变为“中央体验区”。清洁和安全的工作场所被视为最低要求，但要使人们进入中央商务区将需要更多的绿色空间和更好的公共交通。

当然，对于一些城市思想领袖来说，吸引熟练的年轻工人并不是一个新主意。与这一论点最相关的思想家是理查德·佛罗里达。他在2002年突破性的著作《创造性阶级的崛起》认为，正在出现“新的社会阶级”，它将推动未来的经济增长和创新，城市需要集中精力吸引这些年轻工人。

佛罗里达州认为在家中将有足够的永久性工作来迫使CBD发生变化，但他也认为它们“完全有能力被改造成更具活力的社区”。他引用了城市主义者大卫·米尔德(David Milder)的话，他设想城市将通过正式的娱乐场所，餐馆，公园和公共场所，住房以及彼此相邻的工作来培育“中央社交区”。

而陪审团仍列于只是如何从家里多少工作会有大流行平息下来之后会。来自亚马逊的许多公司摩根大通(JP Morgan Chase)，正在加紧要求上班族返回的要求。公司正在制定促进创新，为关键员工提供灵活性以及对工作时间和生产力施加纪律和控制的复杂组合。

最终，这些商业决定将决定中央商务区的命运，而不是工人对更多混合时间表的渴望或城市规划者的愿景。随着越来越多的上班族返回，我们将看到CBD发生了多少变化或需要进行变化以保持经济上的可行性。