政府仍希望在房地产市场上有资金但不惜一切代价

由于政府在考虑限制投资基金大量购买家庭住房的选择，部长和高级官员对为迫切需要的新住房项目放弃资金来源持谨慎态度。

尽管政府在过去24小时内已经接受了停止投资基金和信托基金购买家庭住房的政治必要性，但据参与该进程的人士称，政府不会完全将住房部门的资金拒之门外。正如塔奈斯特·里奥·瓦拉德卡尔(TánaisteLeoVaradkar)周四对《每日邮报》(Dáil)所说，政府希望这些基金继续投资爱尔兰的房地产，以“为否则可能不会发生的发展提供资金”。

在金融和财产崩溃使房屋建筑瘫痪了六年之后，这些资金被邀请回来，为如今的长期短缺和价格飞涨奠定了基础。时任金融部长的迈克尔·努南(Michael Noonan)希望稳定自2008年以来一直处于下滑状态的房地产市场，以便在其下方“铺垫”，就像他过去对同事所说的那样。

不是每个人都喜欢它。获利之前的人们TD理查德·博伊德·巴雷特(Richard Boyd Barrett)在周四的报纸上称其为“吸血鬼”的“暴行和掠夺”。

这些资金通过优惠的税收待遇得到了便利，并购买了价值数十亿欧元的财产，其中大部分是从国家的不良银行国家资产管理局(National Asset Management Agency)购得的。Noonan的策略按其自身条件行事–房地产市场趋于稳定。但是这些资金造成了致命的打击，其中许多人渴望流连忘返。在爱尔兰有很好的业务要做。

公寓楼

自2008年崩溃以来，对爱尔兰住宅物业的机构投资迅速增长，其中绝大部分资金流向了公寓楼。UCD社会政策学院的迈克尔·拜恩(Michael Byrne)本周发表的一篇论文显示，机构在2010年购买的个人单位不超过76个，两年后购买的单位不超过606个。从那以后，该领域开始腾飞，在随后的几年中，投资者购买了数千套新公寓。

房地产咨询机构世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，到2020年底，超过15,550套房屋归机构所有。对此类活动的担忧使年轻的私人买家从繁荣的市场中挤出来，并没有阻止机构资金的流动。世邦魏理仕(CBRE)表示，尽管大流行在2020年对经济造成严重破坏，但机构仍在住宅投资上花费了17.5亿欧元。在2021年的头三个月之后又增加了7亿欧元，其中很大一部分是由全球“寻求收益”驱动的–投资者渴望在低利率的世界中找到回报。寻找房屋和目的有很多钱。

最大的所有者是IRES Reit，这是一家都柏林公司，控制着所有机构单位的约24%，其次是美国集团肯尼迪·威尔逊，后者拥有16%。由前希伯尼亚房地产投资信托公司高管弗兰克·肯尼(Frank Kenny)创立的Urbeo拥有9%的股份。由以色列投资者耶胡达·巴拉希(Yehuda Barashi)创立的LRCEurope拥有8%的股份。

它对开发商有效：愿意支付溢价购买整个公寓楼的投资者，使他们有机会快速兑现一个项目的现金，然后继续进行下一个项目。开发人员避免与个人购买者进行一系列繁琐的交易。一位长期的市场观察家说：“它完成了本来不可能完成的开发工作，从而更快地回收了资金。”

尽管无疑是为了便利基金而设计的，但对基金的税收待遇(在2016年收紧了)有时会被误解。辛恩·费因(SinnFéin)的观点是正确的，即基金本身不缴税-但应从基金向投资者支付的股息和利润上缴税。

在投资工具的两个主要类别中，即房地产投资信托(reits)和爱尔兰房地产基金(irefs)-有特定的机制来吸引投资者征税。

预扣税

根据财政部的说法，房地产投资信托“每年必须将所有财产收入利润的85%分配给投资者”。

该部门表示：“必须对这些分配征收25%的股息预扣税，”尽管该部门承认某些类别的投资者，例如养老基金和慈善机构，“更普遍地免税”。

该部门表示，就外部参照而言，它们必须“对向非居民投资者的分配扣除20%的预提税”。它说：“爱尔兰居民投资者可能要缴纳投资企业退出税，税率为41%。”

毫无疑问，基金利用一切机会和漏洞来最大限度地减少税收。但是说“他们不交税”并不是一个完全的事实。

无论如何，那些熟悉投资者方的人说，税收不再是外国对爱尔兰房地产投资的驱动力。毕马威(KPMG)房地产主管吉姆•克莱里(Jim Clery)表示：“我认为人们没有给予应有的重视。”“政府几年前处理了这个问题。外国投资者正在爱尔兰纳税。爱尔兰在税收方面没有比其他任何地方都更好。”

然而，具有挑战性的是，现在不允许从资金上与家人争夺房屋是政治上的迫切需要。

投资基金之所以得到便利，是因为当今的政府认为他们的活动正在使所有人受益，包括投资者，政府和正在寻找居住地的人们。现在，这种判断已经改变，资金的环境也会改变。政府仍然希望这些资金在爱尔兰的房地产市场上运作，但没有任何价格。