分析师警告称房地产繁荣可能会因监管机构或经济趋势而停止

一些分析师警告说，澳大利亚的数十年房地产繁荣可能即将结束，但大多数人认为今年不会发生这种情况，因为人们普遍预计2021年房价将出现两位数的增长。

分析师警告称，尽管对澳大利亚房地产价格上涨的速度感到担忧，但监管机构可能不会在今年介入。

如果没有监管干预，大多数人都认为，到2021年，房地产价格将继续上涨，可能上涨10%或更多。

但展望未来，一位领先的分析师认为，澳大利亚数十年来的住房热潮可能已接近尾声，一旦这种短期价格上涨结束，房价在十年内可能会放缓。

但是，他说，很大程度上取决于未来的移民水平，在家工作的现象的持续存在以及未来几年的利率水平。

AMP Capital的Shane Oliver博士表示：“自1990年代中期以来，房地产价格一直高于趋势增长的长期牛市可能已接近尾声。”

价格在短期内继续飙升

澳大利亚主要银行的经济团队一直在监视全国的房地产市场。

澳新银行的经济学家丹尼尔·格拉德韦尔(Daniel Gradwell)说，墨尔本的房价终于从去年开始回落，房价上涨的步伐正在慢慢赶上其他城市。

他说，国民就业复苏的力量比以前的低迷时期要快得多，这一直是全国房地产价格的主要支撑。

格雷德威尔先生在本周由澳大利亚城市发展研究所(UDIA)主办的活动上发表讲话时说，澳新银行的招聘广告正处于12年高点，并且创造了强劲的就业机会，这表明JobKeeper计划完成后可能会造成任何失业。只会导致失业数据出现“暂时性的下跌”。

他说：“我们有一定的信心，我们将继续以适当的速度创造就业机会。”

他说，由于历史上较低的利率，强劲的就业增长和较高的消费者信心，对政府的HomeBuilder计划的反应“令人难以置信”。

他说，对独立屋的需求正在蓬勃发展，全国各地的房屋建筑成本正在迅速上涨(而单元和公寓的建筑成本正在下降)。

不过，格雷德威尔先生说，就像最近在新西兰发生的那样，监管机构有可能必须在某个阶段介入。

他说：“我只是认为，澳大利亚每月这些真正强劲的价格走势持续的时间越长，我们也越有可能走这条审慎的道路。”

“目前，就财富上涨以及对人们的消费方式的影响而言，目前物价上涨带来了很多好处，我认为还应该牢记一些下行风险可能会在市场上蔓延开来。接下来的12或18个月。”

监管机构今年不太可能介入

联邦银行的高级经济学家克里斯蒂娜·克利夫顿(Kristina Clifton)本周在同一个主题上给客户写了一封便条。

她说，强劲的住宅价格上涨提高了监管机构在某个阶段介入抑制贷款活动的可能性，但她认为今年不会发生这种情况。

她说，储备银行和澳大利亚审慎监管局(APRA)优先考虑金融稳定和贷款标准，而不是房价。

她说，这意味着他们将重点放在关键指标上，例如投资者贷款的份额，仅利息的贷款和高的贷款与估值比率。

这些指标目前都不是问题。

克利夫顿女士写道：“根据这些指标的当前趋势，我们认为我们不太可能在2021年看到任何宏观审慎政策出台。”

“实际上，对负责任的贷款规则的拟议修改可能意味着，在短期内，贷款的限制程度将有所降低。”

上个月，APRA主席韦恩·拜雷斯(Wayne Byres)表示，近几个月来房地产价格和抵押债务的增长没有引起“立即警报”的原因。

长期来看呢?

但是，来自AMP Capital的经济学家肖恩·奥利弗(Shane Oliver)对澳大利亚的房地产价格进行了更为广泛的研究。

他说，过去一百年来，澳大利亚的房地产价格平均每年以3%的速度增长，并且经历了三个主要的长期繁荣期(由下图中的绿色箭头突出显示)和两个主要的长期萧条或那个时期的疲软时期。

他说，第三次(也是当前)的长期繁荣始于1990年代中期，这使房地产价格从远低于趋势的位置上升至远高于趋势的位置。

他说，周期性上升可能会持续到明年，他自己的预测显示，到明年年底价格还会再增长15%。

但是，他说，自1980年代初以来，长期支撑房地产价格的一些结构性因素已经导致利率长期下降，这些结构性因素可能即将结束。

他在周三给客户的一份报告中写道：“在过去40年中，一些导致通货膨胀率下降的结构性力量，如全球化和放松管制，似乎已经步入正轨。”

“如果通货膨胀率触底，那么利率和每一次新的经济放缓的超级周期也将结束，这将导致更低的抵押贷款利率和越来越高的债务水平，从而推动房价相对于工资的不断上涨。”

他说，只要人口增长仍然受到限制，去年人口增长的崩溃可能会从长期的住房供不应求转变为供过于求。

他说：“如果人口增长仍然像政府在未来两年内所预计的那样疲软，并且建筑业保持增长态势，那么我们将明显供过于求。”

“就改善新买家和租房者的住房负担能力而言，这将是健康的。”

他说，房地产市场可能会继续出人意料，例如，如果利率降到最后一个低点(澳大利亚央行采取负利率)，并且一旦重新开放边界，人口反弹的速度快于预期。

“尽管如此，我们有充分的理由预计，过去二十年来推动澳大利亚首都城市平均房地产价格远高于趋势并远高于可比国家的价格与收入比的因素可能达到或接近，终于步入正轨，”奥利弗先生写道。