如果房价下跌怎么办

全球金融评级机构标准普尔(Standard&Poors)称，来年新西兰的房价将下跌。但这真的意味着什么?

房地产价格在过去一年中飞涨，房地产研究所的最新数据显示，全国房价中位数从三月份的665,000美元上涨至3月份的创纪录高点826,300美元，增幅为24.3%。

这引起了人们对可负担性的广泛关注，从而导致政府出台了一套旨在减缓市场速度的新住房政策。

虽然标准普预计房价要有条不紊地为政府措施的结果放松，该机构说有风险的蔓延，将不会是有序的，并可能导致价格下跌过度。

但是，如果房价下跌而不是简单地趋于平缓，那么这对房地产所有者和购买者，投资者，银行以及整个经济意味着什么呢?

这里的关键是任何价格下跌的幅度。在2007年至2010年之间，爱尔兰经历了房地产市场崩盘，房价下跌了35%，这使经济陷入困境，并使许多房屋所有者的资产净值为负。

新西兰并未预测到这种价格下降。

独立经济学家卡梅伦·巴格里(Cameron Bagrie)表示，更可能的情况是西太平洋银行(Westpac)预计在政府宣布住房后立即将价格下跌5%至10%。

“我的期望也将适用于该计划。这些数字听起来确实很大，但需要考虑到2020年的市场情况，当时价格上涨了20%。因此，房主可能会放弃他们最近所看到的收益中的一小部分，但大多数人不会受到伤害。”

这样的价格下跌不太可能破坏房地产市场。但他说，储备银行的下一份《金融稳定报告》和《预算》即将出台，而且都可能包括针对住房的进一步政策。

“所有这些不同因素的结合可能会产生更广泛的影响，但我认为，要想看到巨大的，有害的价格下跌，就需要利率急剧上升，再加上供应的增加。”

在最新的货币政策公告中，储备银行将官方现金利率保持在0.25%，但表示准备在经济前景改变的情况下降低官方现金利率。

巴格里说，虽然储备银行表示很长一段时间都不会更改OCR，但问题是它们将保持耐心多久。“如果通胀压力持续上升，将使他们的工作更加困难。”

奇异鸟银行的首席经济学家贾罗德·克尔(Jarrod Kerr)同意，如果房价确实下跌，他们更有可能这样做，就像澳大利亚房价在2018年和2019年左右下跌一样，全国平均水平较2017年的峰值下跌了约5%。

他说，这种情况的发生并没有真正引起人们的恐慌，而是市场从高位回落，并且在价格回升至大致水平之后的几年里。

“但这的确取决于价格下跌的驱动因素。如果是由于廉价住房(例如多单元住宅)的供应大量增加，那将是一件好事。

“因为这虽然会拉低某个地区的平均价格或中位数价格，但总体而言土地价值会保持不变，但对于希望进入市场的首次购房者来说，会有更多负担得起的选择。”

但是，如果驱动程序是一场巨大的经济冲击，导致失业率上升，最初预计会导致Covid衰退，那将是另一回事。全球金融危机的后果为当时可能发生的事情提供了指示。

银行可以在一段时间内提供诸如抵押贷款延期的支持，就像去年Covid所看到的那样。但是，如果他们的客户长期失业，而可服务性成为问题，那就是他们被迫要求贷款的时候。”

克尔说，即使价格下跌5%，也可能会感受到一个行业。

“家庭的支出可能会变得更加谨慎，企业可能会因此而受到影响，并且不太愿意投资自己，特别是如果他们是规模较小的企业，拥有住房抵押贷款。”

CoreLogic的研究主管尼克·古道尔(Nick Goodall)表示，毫无疑问，房价大幅下跌可能会对企业信心和整个经济产生持续影响。

但是，在当前环境下，价格下跌的类型最有可能以不同的方式影响不同的购买者群体。他说，对于首次购房者来说，这并不坏，因为可负担性将得到改善，购房所需的保证金规模将减少。

对于大多数计划长期持有财产的自住业主，只要他们能够继续偿还抵押贷款，即使他们受到了很高的杠杆作用，也不会产生太大影响。

投资者的需求将下降，因为这将导致利润减少，现金流的保护也将减少。因此，这可能会促使人们对投资物业的态度发生进一步变化，特别是对于新的，杠杆率更高的投资者而言。”

如果由于房地产价值下降，其贷款对价值比率升至80%以上，银行将担心高杠杆率的房地产所有者。

他说，这可能会增加成本，并影响他们获得进一步贷款的机会，但是就召回贷款而言，储备银行已指示银行竭尽全力为客户提供帮助。

“他们不想强迫人们离开家园。因此，对于银行而言，开始大量召集贷款将是一个非常绝望的经济形势。”

古道尔说，即使价格下跌，房地产市场对于许多人来说仍将是一个有吸引力的长期投资选择。“而且，如果这是有序放松的话，希望它将使首次购房者更容易进入市场。”