金科房地产公司将Weingarten地产添加到其购物车中

今日Kimco Realty美国最大的购物中心REIT之一，宣布将与Weingarten Realty合并股票(90%)和现金(10%)的总和为59亿美元。每股WRI股份将转换为1.408股新发行的KIM股票加上每股2.89美元的现金，完成交易后，合并后的实体的企业价值将接近200亿美元。

金科(Kimco)和魏因加滕(Weingarten)具有高度互补性，因为它们拥有优质的杂货店固定购物中心，合并后的产品组合将包括顶级MSA中的559个物业。

Kimco的一个明显好处是，Weingarten的投资组合专注于在大流行期间表现相对较好的沿海和Sunbelt市场。这次合并产生了显着的协同效应(大约3000万至3400万美元)，因为现在成本可以分摊到200亿美元的投资组合中。

此外，Kimco有望从债务协同效应中受益，这在很大程度上要归功于Kimco正在使用其大部分货币(90%)的股票和余额(10%)的股票。

我与Kimco的首席执行官Conor Flynn进行了交谈，他解释说，此次合并将为合并后的公司带来“更低的杠杆率和更高的NOI长期影响力”。

Kimco目前被S&P评为BBB +，穆迪被Baa2评为。MCO+ 1.1%弗林告诉我，CEO希望在2022年或2023年看到的“下一个上升点是A级”。

Weingarten交易的封顶率应立即增加，我认为5.8%的封顶率极具吸引力，Flynn告诉我“您现在无法在私募市场上获得该(封顶率)”。

根据Nareit的数据，有18个购物中心房地产投资信托基金，总市值达525亿美元。到2020年，购物中心部门的总回报率第二低(-27.6%)，仅次于区域性购物中心(-37.2%)。

尽管购物中心房地产投资信托基金的股票今年迄今已上涨(+ 26.1%)，但Kimco选择收购Weingarten，以便可以利用其资本成本进行交易(购买价格为股票的90%)。

另一个值得注意的催化剂是Kimco通过一系列混合用途项目和再开发来驱动NAV(净资产值)的能力。合并后的公司有41个项目的潜力，其中包括34个混合用途项目和7个总体规划项目，其中包括170万平方英尺的零售和9,000个多户住宅单元。

康纳·弗林(Conor Flynn)将继续担任合并后公司的首席执行官，而弥尔顿·库珀(Milton Cooper)将继续担任执行董事长。魏恩加滕将有一个Kimco董事会席位。分手费约为2.5%，但鉴于像Kimco这样的大公司要进行如此大的交易，我预计不会有其他出价。

KIM收盘上涨2.31%，WRI收盘上涨+ 12.5%。