上海楼市:如今全国范围内,或许都在打一场楼市调控的“硬仗”!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：您好，请问最近楼市调控方面您怎么看？北上广深就不提了，起势很快，按下去的速度算足够及时。连节假日的广州也没有停歇，出来了一系列的限购限售加码政策。您能全面分析分析吗？感谢！

回答：你的举例子很好，一线城市是非常显眼的直接看到一些变化，所以我们来看看监管相对宽松的热门二线城市样本。之前我就提及过，成都调控之后，就是西安。住建部领导在成都调研督导完之后，热了几波小行情的成都立马出台了调控，搬出了深圳一样的二手房指导价，还有5年限售的加码。领导一转身，目的性很强地去了房价连涨59个月的网红城市——西安。最后西安的结局也一样：5年限售、土拍双限双竞、落户还要满1年限购……相当于直接封锁了流动性。

包括最近大热的武汉，也有了进一步的动作。新建商品房和二手原则上涨幅不得超过5%。现在热门楼盘靠抢的动作，大有合肥的趋势。个人大胆预测下，下一步楼市火热的合肥，会率先吃到调控，紧接着大概率就是武汉。如今的风向是，连浙江的地级市湖州嘉兴都逃不过，连西北宁夏的银川也逃不过，那么合肥武汉两个热点省会城市，两个高科技强省的领头羊城市，也别想逃脱紧箍咒的束缚。出来混，总是要还的。

从一点而知全局，其实全国范围内，都在打一场楼市调控的硬仗。先是全国范围内的信贷监管收紧。银保监会、住建部、央行前些天联合发布通知，要求防止经营用途贷款违规流入房地产领域，支持实体经济发展。比较重磅的是这几条：

对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。

看上去轻描淡写的几句话，其实落到市场上已是惊涛骇浪。从一些渠道获得的消息，目前上海对于经营用途贷款几乎是勒紧了钱包，个人一律不批，企业也有严格的准入门槛，先严查后追溯。

还会明令严格落实资金受托支付要求，贷后资金流向监测和预警。

借款人要签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

不光光是经营dai等违规资金，现在上海连常规的房贷也多了严格的审批标准，查询首付资金的追溯非常严苛。

父母的流水不能给子女用、子女的也不能给父母用；

收入必须双倍覆盖月供，严格执行；

收入证明之外必须提供流水；

首付资金来源追溯6个月

......

其实最早严查违规资金的风暴，并不是来自上海，而是北京深圳。

紧接着就是热门的二线杭州、成都、南京、无锡等城市，最后就席卷了整个浙江江苏等全国省份的绝大部分城市。

包括部分城市的二手房指导价，其目的也是间接收紧贷款额度，避免热钱炒房。

对于追溯过往的自查行为，我持中立态度；

但对于当下各项资金的监管收紧，也就是干脆不批、或者审批流程时间拉长，多种穿透的追溯才是最具杀伤力的。

提问：曾叔您好，请问预算1800万内如考虑二手盘，单价12万内，以下几个楼盘你比较推荐关注哪个？镇宁路东方剑桥，黄金城道御翠豪庭，或中山公园板块？

回答：从保值角度，东方海外的产品固然是最强的，不老的外观，养眼的公共设施，核心的地段，优质的学区，如果不介意小区停车困难，户型难挑，这是三者中最好的选择。对小区内外的居住环境要求高，对地段和学校不那么看重，那就选古北，御翠各方面在古北2期之中能排在前列，缺点就是得房率一般，不像剑桥那么高。

中山则是便宜一档的产品，全方面要差一截，唯一的优势就是家门口三轨，喜欢热闹方便，那可以选择，多出来的预算还能在普陀买套老公房学区挂户口。

提问：曾叔您好，想咨询一下，预算300万，想买05年之后的房子，浦东区有推荐的区域嘛？

回答：浦东的房价本来就比浦西贵，你这个预算在浦东能买到的房子会比较远，但是我不建议你跑太远，把房子尽可能买在距离人民广场25km外，不如多考虑下浦西的板块。如果一定要买，考虑下闵行的鲁汇，浦东周浦、高桥、曹路这些地方。具体小区推荐可以参考曾叔总结的内部资料。

提问：请问老师，你不看好北区，但是3号线杨浦和宝山两侧建起的商业办公楼看起来体量不小呢，尤其是湾谷，这个对北区的产业有一部分的提升吧？对北区是不是还是有点利好！

回答：其实我对湾谷还有长江南路旁边的移动互联网产业园，以及长江软件园都很熟悉。里面没有什么大的高科技公司，招租满额难的很。这些园区只是上海众多普通园区里的一个而已，并没有让人冲动到这里旁边买房。3号线沿线的住宅更适合自住，纯投资并不是主要方向。

提问：你好曾叔，350万预算买初中学区房，娃小学二年级中游略懒型，目标考个好高中。听说只有闵行浦东的初中是认户籍的，所以计划买这两个区的初中学区房。问题1：闵行、浦东哪个区更容易上好高中？问题2:有哪些非老破小的盘可以推荐？

回答：相对浦东在中考阶段的选择面更广，高中的梯度更合理。闵行能够分配给头部学生的名额实在太少，七宝进不去，向明浦江和上师大浦江都招不了几个人，跌下去就是闵中，差距非常大。不过350的预算对于初中学区房来说，太低了，别说新小区了，市区范围哪怕是最便宜的老破小金杨4、6街坊，对口致远的，现在都买不到。建议另辟蹊径，比如去南汇，买南汇一中、四中的对口小区，价格便宜，学校在浦东公办当中名列前茅，或者老闵行的交大二附中，同样是闵行公办当中的黑马。如果希望买在市区，建议把预算调整到400万。

提问：法拍的房子适合自住吗？有何优点？缺点？

回答：如果买到了没瑕疵自住是没问题的。选择标的少，自住房很难买到满意的房子。

有点破限购，外地单身买上海的房子，这是少数可用的方法。

缺点是水很深，清场，交易过户都有很多隐患，没有专业人士加持代购的话，不建议小白去碰。

提问：请问老师，顾村板块怎么样？这里动迁房能买吗？流动性如何？

回答：顾村板块是睡城，只能解决居住问题，没有什么产业，比较适合在北区上班的刚需上车。动迁房偏多，流动性一般。

提问：曾叔，请问如何判断房价见底？

回答：房价见底，大体有如下迹象：

1，从开发商中观察。如有多个开发商集体降价促销，且去化良好，买房者逐渐增多。注意如果降价仍然没有人买，说明市场购买力不足，还未见底。

2，从金融机构观察。银行贷款利率加无可加，并且维持一年以上，银行政策有松动迹象，低息贷款产品越来越多。

3，从房产中介中观察。如大量倒闭店铺开始重新装修，招聘，优质楼盘看房越来多月，成交量开始回升。

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