住房市场火爆推动了房主权益的上升
来源： 2021-03-19 15:43:39
美国住房市场炙手可热，即使是那些不想出售房屋的人，美国房屋市场也开始红火。
根据房地产信息公司CoreLogic的数据，平均而言，到2020年的最后三个月，有抵押贷款的房屋获得的权益比去年同期增加了26,300美元。该公司表示，这一平均涨幅是2013年以来最高的。
CoreLogic表示，拥有抵押贷款的房屋约占美国全部财产的62%。这些财产的房屋净值合计激增至超过1.5万亿美元，同比增长16.2%。
房屋所有者权益的激增可能会对借款人的财务产生积极影响;一方面，它为潜在的财务困难(例如失业)提供了缓冲。房主可以选择利用部分收益，从而提振经济。
“我们认为，如果房主希望利用部分股本收益，那么这些强劲的股本收益显然对房主资产负债表以及整体额外的消费者支出是有利的，”房地产和住宿分析师乔纳森·沃洛辛(Jonathan Woloshin)瑞银(UBS)上周在一份研究报告中写道。
房屋价值的上涨和低抵押贷款利率促使许多美国房主去年对其房屋中的部分股权进行再融资和现金兑换。根据抵押贷款买家房地美(Freddie Mac)的数据，房主撤出了1,527亿美元的股权，较2019年增长了41.7%，是自2007年以来的最高再融资兑现美元金额。
房主还通过房屋净值信贷额度(HELOC)利用房屋净值。HELOC的数量在2020年比一年前增长了一倍以上，达到749亿美元。
自去年夏天以来，低抵押贷款利率，强劲的需求以及全国范围内待售房屋的创纪录低水平推动了房屋销售并推高了房屋价格。
全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，到2020年，以前居住的美国房屋的销售额较上年同期增长5.6%，达到564万，这是自2006年以来住房市场繁荣时期的最高水平。全国房屋销售中位数价格上涨12.9%，至309,800美元。
1月份对房屋的强劲需求仍在继续，与12月相比，房屋销售增长了0.6%，与去年同期相比增长了将近24%。但是，到1月底，全国市场上的房屋供应下降到创纪录的104万套。这相当于需要1.9个月的供应。均衡的住房市场往往有六个月的供应量。房地产经纪人组织下周发布了其2月份房屋销售数据。
当房屋净值增加时，这降低了抵押贷款的房主最终将其贷款“淹没”的风险，这意味着他们所欠的抵押贷款超过了房屋的价值。当房屋的价值下降或抵押贷款的规模增加时(例如有人抵押房屋抵押贷款时)，就会发生这种情况。
CoreLogic表示，第四季度加利福尼亚州，爱达荷州和华盛顿州的房屋年均收益增幅最大，分别为：加利福尼亚州的54,500美元，爱达荷州的48,500美元和华盛顿州的47,000美元。
即使是价格上涨的强劲房地产市场，也无法限制房主完全将其房屋贷款完全淹没在水下的风险。
根据CoreLogic的数据，在第四季度，约有41万套美国住宅物业抵押在水下。该公司表示，与2019年同期相比下降了21%，当时有190万套房屋或负抵押贷款的所有物业中有3.6%为负资产。
迈阿密，迈阿密海滩和佛罗里达州肯德尔郊区的房屋净负平均份额为全国最高，为6.3%。
CoreLogic表示，截至12月底的水下抵押贷款约合2,802亿美元，较上年同期下降2.6%。
当抵押贷款在水下时，房主通常没有资格获得抵押贷款再融资，并且几乎没有追索权，而是继续付款以希望该物业最终获得其价值。
许多经济学家预计，今年房价将继续上涨，这对于拥有水下抵押贷款的房主来说是个好兆头。CoreLogic表示，如果美国房价上涨5%，那么大约216,000套房屋将重新获得股权。该公司表示，如果情况相反，则将有近30万套房屋陷入负资产。
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