公寓价格与家庭收入之间的差距自2010年以来最高

据《商业时报》报道，新加坡的家庭收入和私人无地住宅价格之间的差距在2020年扩大。

英国电信对高力国际，奈特•弗兰克，市区重建局，OrangeTee&Tie和统计局的数据进行的分析显示，被称为“负担能力比率”的家庭收入与所售新公寓的价格之间的差距是10年来最大的。 (DOS)。

英国电信表示，该分析使用的房价中位数涵盖新加坡所有土地使用权和地点，不包括行政共管公寓(EC)。为了获得价格，英国电信使用了莱坊(Knight Frank)所采用的方法，该方法包括将每平方英尺(psf)的中位数乘以1,000平方英尺。

英国电信说，另一方面，家庭年收入中位数来自“将包括雇主公积金缴纳的工作中的家庭月收入中位数乘以12”。

英国电信指出，这种价格对收入的比率是人们承受能力的指标之一，因为市场猜测政府可能会在今年推出新的降温措施。

该报告称：“要明确的是，自2016年以来，新销售的价格收入比已经连续上升。”

“但是在当前局势的一年中，2020年的比例突出，因为它捕捉到了十年来家庭收入的首次下降。”

BT指出，DOS的数据显示，新加坡去年家庭每月工作收入中位数同比下降2.5%，至9,189美元。尽管如此，根据Colliers的数据，私人非有地住宅的价格目前高于2013年第三季度的历史最高水平。

刺激私人住房市场的一些因素包括建屋局升级机构的需求，廉价债务的可获得性以及大流行对行业的不均衡影响。即使消费者满足现有法规以阻止过度杠杆使用，也要这样做。

星展集团研究分析师Derek Tan认为，高比率意味着家庭将不得不花更多的钱来购房，他说，负担能力比率的上升“肯定是值得我们注意的”。

英国电信援引他的话说：“这引发了退休充足性的问题，尤其是如果人们用公积金储蓄来为购房的大部分提供资金的时候。”

假设单位面积为1,000平方英尺，则到2020年，私人非有地住宅的新销售价格与收入之比将从2019年的14.7增加到15.4。

这意味着一个家庭必须至少保存15.4年才能购买新的公寓房。该比率在2010年为15.9，是最近十年来的最高水平。

同样的数据显示，转售的价格收入比基本上保持稳定，从2019年的11.1升至2020年的11.2。这是由于去年新公寓的中位数价格上涨，而转售公寓的价格却下跌了。

英国电信通过根据绝对中位数来计算价格(而不是假定面积为1,000平方英尺的每平方尺价格)，根据家庭中位数计算价格，从而进行了更多检查。

“这表明新销售的“可负担性比率”仅连续两年增长，尽管2020年的12.1比率在2019年比前一年增长了很多。如今，这一比例达到了自2010年的14.8以来的最高水平。” BT表示。

但是，尽管从2010年到2020年，所有私人房屋销售的每平方英尺中位数价格上涨了50%，但绝对价格中位数却仅上涨了24%。这段时间中位数收入增长了45%。

这两个数据集显示的场景略有不同，可能反映了对较小单位的需求的偏斜，这些单位价格每平方英尺价格较高，但绝对数量较低。

除EC外，私人房地产占新加坡所有住宅存量的25%至26%。分析师表示，因此，收入最高的30%的人主要可以使用私人住宅。

如果使用每年工作中家庭收入最高的30%的平均收入进行计算，则自2010年以来，富裕人群的新公寓销售价格对收入比率(以每平方英尺的中位数价格为基础)一直在增加。实际上，新公寓价格之间的差距公寓和家庭收入最高的30%的比例在2020年达到十年来的最高水平，比率为6.3。

自转售共管式公寓以来，收入最高的30%收入者的“负担能力比率”自2018年以来一直稳定在4.6。

这种情况还表明转售和新公寓之间的价格差距正在扩大，Song预计“随着新销售价格的下降或转售价格的上升，它可能会在未来的时间里保持平衡”。

英国电信解释说，其对家庭收入数据的分析仅涵盖了新加坡人和永久居民(PR)，而房地产价格数据则涵盖了外国人。

新加坡国立大学房地产与城市研究所所长Sing Tien Foo指出，与当地人相比，外国购房者可能要支付稍高的价格。

莱坊新加坡分公司研究部负责人伦纳德·泰(Leonard Tay)表示，反映流行病影响的可负担性趋势，如果仅限于2020年以及2021年上半年，可能就不会引起关注。

这是因为负担能力比并不是衡量市场强弱的唯一指标。泰说，例如，工作收入并不是家庭资本的唯一来源。

据他说，由于过去五年来这个城市国家的经济发展，至少有两代新加坡人受益于资产增值。婴儿潮一代和X代人积累的积蓄可能已被用来资助孩子们的家庭愿望。

宋说，在超低利率环境下，必须考虑的其他因素包括家庭债务还本付息率，预计住房供应，家庭债务占资产的百分比以及预测的收入增长率。

星展银行的Tan还指出，目前仍处于低位的子销售市场水平是要考虑的另一件事。

还应考虑来自国外的资本流入以及当前局势对行业的不均衡影响。巴克莱(Barclays)经济学家布莱恩·坦(Brian Tan)说，新加坡人的投资需求在经济上受大流行影响较小，这可能是去年房价的驱动因素。

OrangeTee and Tie研究和分析高级副总裁克里斯汀·孙(Christine Sun)认为，由于经济仍在复苏，而且任何降温措施都可能影响银行和建筑业等其他领域，因此观望的方法可能是合适的。她说，如果该城市国家的国内生产总值在2021年第一季度“大幅”增长，那么房价上涨可能就不会成为主要问题。