欧元区房地产市场

德国的房价似乎没有任何平稳的迹象。。统计局房屋价格指数在20年第三季度的同比变化达到7.8%，是自2016年以来的最高水平(第四季度为8.4%)。涨幅主要是由现有房屋价格驱动的，与房屋销售的月度价格数据非常吻合，自2019年中期以来，房屋销售仅逐年跌破10%。

现有房屋推动价格上涨，这表明热点地区建设空间有限仍然是价格上涨的主要推动力。到目前为止，关于大流行可能会减缓甚至逆转房价增长的猜测尚未实现。

由于创纪录的储蓄水平(主要是由富裕的消费者所积累)和低利率，价格似乎将进一步上涨。

法国：房地产价格上涨1.5%至2%

2020年，尽管受到封锁和12周的房地产访问禁令，法国住宅房地产市场依然活跃。

价格在一年中上涨了4%至5%，但是，由于感受到了危机的延迟影响，尤其是对劳动力市场和家庭购买力的影响，这种势头可能会在2021年放缓。宏观审慎规则的收紧也可能限制价格上涨。

同时，由于首次锁定期间建筑业的关闭以及2020年生产率的下降，新房供应可能会受到压力。这很可能给新房价格带来压力，尤其是当新的环境法规于今年生效，并增加了建筑成本。

我们预计今年房地产价格将上涨，但将比2020年下降1.5%至2%。我们还预计，自2020年底以来，大城市的活力将比中型城市的少。

意大利：2021年的边际收缩

大流行和GDP下降8.9%对2020年的意大利房地产市场影响有限。

在第一波浪潮中，劳动力市场支持计划的出台有助于支持可支配收入，而银行在国家对部分新资产的担保下，并未收紧信贷标准。尽管交易迅速萎缩，但房价在整个一年的大部分时间里都表现出了弹性，并在2020年之前平均上涨了1.5%。

劳动力市场支持计划和冗员禁令的拖延应在2021年继续提供支持，但其在下半年的潜在终结可能会增加审慎性。一年中交易和价格反弹的范围在很大程度上取决于疫苗接种计划。

总体而言，我们预计2021年平均价格将出现边际收缩。

西班牙：2021年价格增长将放缓

2020年房价增长显着降温。根据欧盟统计局的房价指数，2020年房价增长2%，而2019年为5%，2018年为7%。

鉴于未来困难的经济形势，我们预计2021年价格增长将放缓，但我们预计不会出现急剧萎缩。与金融危机和欧元区危机(2007年至2014年价格下跌35%)相比，此次衰退对西班牙住宅房地产的影响似乎很小。但话虽如此，市场基础却比当时强大得多。

到2020年初，该行业中家庭和公司的财务状况比2008年更健康。在当前局势之前的几年中，也没有像金融危机之前那样繁荣兴旺。最重要的是，抵押贷款利率预计将保持较低水平。可能导致更大下行压力的一个问题是英国退欧。

从2021年起，英国人只能在180天内无签证在欧盟停留90天，这导致英国人对西班牙房屋的需求降低。尽管如此，这也可能导致更多英国人拥有的房屋进入市场，尤其是在太阳海岸和科斯塔布兰卡。

荷兰：2021年住房市场将降温

尽管2020年荷兰住房市场表现强劲，但由于大流行，不确定性仍然异常高。

进一步的利率下降，投资者的活动增加以及对房地产市场的信心可以解释为什么2020年的房价平均上涨7.8%(2019：+ 6.9%)。出售的现有房屋数量增加到236,000(2019：219,000)。尽管住房市场的紧缩程度有所增加，但住房短缺(住房存量与潜在家庭数量之间的差额)在2020年总共短缺330,000住房中减少了约30,000住房。

这主要是由于外国劳务移民的流入减少。结果，家庭增长停滞在44,000左右(与2019年相比为-40%)，而住房存量的增长达到75,000。这种短缺的进一步减少可能会降低2021年的住房需求。这是我们假设2021年住房市场降温的主要原因之一，与2020年相比，住房的平均价格上涨了5.0%，房屋销售下降了10%。但是，周围的不确定性高于正常水平。经济复苏的步伐，信心水平和利率走势将在很大程度上决定2021年危机对房地产市场的影响。

比利时：单产下行压力

2020年初，比利时房地产市场上出现了一些乌云：当时的经济前景不佳，比利时国家银行估计比利时房屋被高估，法兰德斯省取消了重要的税收减免政策，对抵押贷款实行了限制。然后，当前局势大流行在全世界造成了破坏。但是，尽管比利时经济急剧萎缩，但住宅房地产价格却被证明具有弹性。

实际上，价格增长从2019年的4%升至5%左右。政府提供的收入支持，低抵押贷款利率，活跃的投资者以及较高的支付意愿可以解释这一点。我们预计，到2021年和2022年，房价增长将分别降至3%和2%。我们预计随着政府支持措施的逐步取消，失业率将会上升。我们还认为，投资者将变得不那么活跃，因为获得有吸引力的收益变得越来越困难。确实，较高的房价加上较弱的收入增长使要求更高的租金变得更加困难，这给收益率带来了下行压力。

葡萄牙：房价将在未来几个季度降温

自2016年以来，房价增长非常活跃。实际上，由于良好的经济表现和外国对葡萄牙房地产的兴趣，房价在2016年至2019年之间增长了39%(基于欧盟统计局的房价指数)。房价增速从2020年第一季度的10%同比下降至第三季度的7%左右。当前局势危机显然使外国人购买葡萄牙房地产更加困难。

我们预计，由于未来的经济困难时期，房价将在未来几个季度进一步降温，但我们预计价格不会大幅下调。首先，供应不足加上需求增加将继续是市场的特征。其次，暂停还款期限从2021年3月延长至2021年9月，因此这将限制下行压力。第三，与其他欧洲国家相比，葡萄牙房地产仍然具有竞争力。

奥地利：农村地区房地产价格上涨

在奥地利，随着对独立房屋以及带有花园或露台的房屋的需求增加，住宅房地产市场继续增长。2020年，房价同比增长约11.6%。

展望未来，我们预计房地产价格将上涨，尤其是在农村地区，因为对独立式住宅和住宅(包括花园)的需求在去年已经增加。

但是，由于目前预计收入不会强劲增长，并且由于更严格的贷款标准，融资状况可能会恶化，因此可负担性预计会下降。根据OeNB的《金融稳定报告》，到2020年第四季度，用于购房的家庭贷款的条款和条件继续收紧。

希腊：预计房价通胀将下降

希腊住房市场进入2020年，但仍得益于先前减少的ANFIA财产和针对非欧盟购房者的税收优惠。此外，希腊受到科维德(Covid)的拖累，拖延了欧元区其他地区，使20季度第一季度受到经济冲击的影响很小。政府以短期工作和临时裁员的形式为工人部署的安全网也有助于支持家庭可支配收入。所有这些都应该使房价在2020年以非常可观的同比增长率增长4%。

但是，由于新变量的大流行不确定性继续存在，住房通货膨胀率下降了，可能会持续到1H21。与其他地方一样，疫苗接种的成功对确定经济退出速度至关重要，但在21年4季度之前可能无法奏效。我们预计希腊将设法避免2021年房价再次收缩，但预计年均房价通胀将降至1.2%左右。

爱尔兰：供应短缺推动价格上涨

尽管发生了大流行，但爱尔兰的住房市场在2020年仍然表现良好。自2018年以来一直处于下降趋势的价格增长在2020年第四季度回升至同比适度的0.6%。在政府的支持下，家庭收入在今年的前三个季度增加了，这为住房市场提供了重要的支持。明年，由于供应短缺仍然是爱尔兰住房市场的主要主题，价格增长似乎将继续。

芬兰：住房市场前景仍然乐观

芬兰的住房市场已经看到单户住宅的价格增长加快。到2020年最后一个季度，这一步伐加快至5.4%，这是自2011年以来最快的增长。这是由于家庭可支配收入的正增长，储蓄增加和低利率所致。预期经济将快速复苏至大流行前水平，有助于展望。诸如失业率之类的下行风险由于政府支持的取消而趋于上升，而较高的利率确实在一定程度上削弱了前景。