房地产和房地产投资信托基金收益已在反弹

一年前，金融市场在空前陡峭的悬崖边缘凝望。由于大流行导致许多商店和企业彻底关闭，商业房地产市场备受冲击，使他们缺乏为雇主，供应商和房东支付的现金流量。

如今，市场变得又出人意料了，因为来自上市房地产REITs的近期收益新闻显示，收益恢复已经在进行中。实际上，在整个美国上市的房地产投资信托(REIT)部门中，收益(以运营资金或FFO来衡量)已经恢复了去年春季由于关闭遍布全国而造成的跌幅的一半。值得注意的是，这种恢复甚至在针对Covid-19的疫苗推出之前就已经开始了，并且有望在今年下半年和2022年之前随着商店，旅行和其他业务恢复正常运行而继续。

商业房地产领域的很大一部分都由私人投资组合持有，而有关这些房地产性能的公共信息却很少。相比之下，公开上市的房地产投资信托基金(REIT)约占该国所有机构级商业房地产的五分之一，具有高度的透明度，并向投资者报告其季度收益和经营业绩，并向美国证券交易委员会(SEC)详细备案。REIT拥有传统领域的房地产，这些传统领域主导着私人投资组合，包括零售，办公和公寓，以及支持数字经济但在私人投资组合中却很少存在的新兴领域，例如数据中心，蜂窝塔和物流设施。Nareit T-Tracker中概述的REIT的收益表现可以深入了解包括私有房地产在内的整个房地产市场(全面披露：我在Nareit工作，设计和创建了T-Tracker，该报告是整个上市REIT部门的季度收入和经营业绩摘要)。

在关闭期间，房地产投资信托(REIT)和房地产收入暴跌

大流行在商业房地产领域的各个房地产部门产生了截然不同的影响。可以根据大流行的影响将REIT部门分为三大类：

受灾最严重的部门。零售和住宿/度假房地产投资信托基金受到大流行的最直接打击，因为许多购物中心和商店完全关闭，消费者购买转移到网上，旅行也停止了。根据Nareit T-Tracker(区域购物中心REIT子行业的FFO暴跌40%)，零售REIT的FFO从2019年第四季度到2020年Q2下降了30%，住宿/度假REIT从正收益变为亏损。从2019年底到2020年第二季度，这些受灾最严重的行业的整体收益下降了70%以上。

数字经济房地产。并非所有类型的房地产都受到大流行的负面影响。支持数字经济的REIT –数据中心，该中心容纳托管网站的服务器并支持云计算;基础设施房地产投资信托基金，其拥有发射语音和数据通信的蜂窝塔;工业REIT拥有物流中心，可以在互联网上运送货物以进行最后一英里的交付，从而看到了业务和收益的激增。

其他属性类型。当然，大流行的影响远远超出了受灾最严重的领域，而且收入的下降在其他许多物业类型中也有所下降，包括办公室，公寓，医疗保健，特色和自助仓储。去年上半年，这些其他部门的FFO总计下降了20%。

随着经济的重新开放，收益正在恢复

随着经济在2020年下半年开始重新开放，所有这三个类别的收入都开始恢复。零售和住宿/度假区的提货是暂时的，商店和购物中心的重新开业导致零售业的温和回升。 FFO，以及商务和个人旅行的部分恢复，使住宿/度假行业的损失减少了一半。这些部门的收入加在一起仅恢复了2020年上半年下降幅度的四分之一。

去年下半年，数字经济房地产行业的收益激增，第四季度的FFO比第二季度高出25%。

然而，对于商业房地产的前景而言，最重要的也许是其他房地产行业的复苏。从第二季度到第四季度，这一类别的FFO增加了7.8亿美元，完全弥补了停产期间下降的一半。

疫苗将带来更强的康复

这些收益是在大部分经济体仍远低于产能的情况下发生的。疫苗的分发量每天增加到超过200万剂，卫生官员预测，到5月底，该国的每个成年人都可以使用该疫苗。很有可能在今年下半年之前，包括购物，旅行，餐馆和娱乐在内的许多活动将得到更充分的恢复，甚至可能达到危机前的水平。这将有可能推动房地产和房地产投资信托基金收益的进一步回升，尤其是在受灾最严重的房地产行业中。

商业房地产的长期和结构性问题

但是，有人担心，如果我们这样做的话，可能需要很长时间才能恢复正常。在零售物业部门和办公室部门尤其如此。

大流行加速了从实体零售到电子商务和在线购物的长期结构性转变。电子商务的零售份额从2019年底的不包括餐饮服务，汽车和汽油在内的总销售额中的21%激增至2020年第二季度的26%。随后，随着商店的发展，电子商务的份额有所回落再次开放，实体店的销售有所回升，但是电子商务很可能会保持较高的长期发展势头。

电子商务将继续重塑零售业格局，但实体店仍将发挥重要作用。结合了物理和在线平台的混合模型可能会进一步扩展，包括在商店在线购物/在商店取货，访问商店陈列室但在线购买，以及最新添加的在路边取货的在线购买。一旦大流行得到控制，购物中心和购物中心也可能会继续强调体验。

办公市场经历了最明显的结构转变之一，Zoom会议促进了在家工作(WFH)。办公市场中的主要问题是，多少工人将返回办公室，一周要工作多少天，他们将使用多少空间?

现在说未来的办公室还为时过早。WFH似乎很容易留任，但办公室也很容易留任。调查报告称，大多数雇主期望他们的大部分劳动力在年底前都能到场，而且大多数员工也准备回国。灵活性将是关键，一些重要任务和小组项目要在办公室进行，而其他一些则要在员工在家工作的日子里执行。WFH的需求可能会从大城市的昂贵市区转向郊区和郊区，而房地产价格相对较低且通勤时间较短的较小城市。