当住房市场预测出错时我们所有人都会受苦

加拿大抵押和住房公司(CMHC)最近修改了住房市场预测，以确认到2021年住房销售和价格比以前预计的更有可能增长而不是下降。

许多人想知道，为什么CMHC会这么长时间保持其黯淡的2020年5月预测，尤其是当房地产市场和经济最早在下个月开始步入另一曲调时。

但是，CMHC并不孤单地提出悲观的前景。大银行也看到红色散布在整个房地产市场。

例如，加拿大帝国商业银行预测，到2020年房价将比上年下降5%至10%。加拿大皇家银行预计将从市场高点跌至预计的低点7%。蒙特利尔银行(Bank of Montreal)预计，加拿大房地产协会(CREA)制定的经质量调整的价格指数将下降5%。

甚至穆迪分析公司(Moody's Analytics)和RPS房地产解决方案公司(RPS Real Property Solutions Inc.)都预测，到2021年，房价将下降7%。穆迪(Moody)于2020年9月发布的悲观展望与大多伦多地区等地区的房地产市场复苏形成鲜明对比， 2020年7月和2020年8月，据报道月度销售超过10,000套，这是前所未有的，平均房价从4月的820,226美元升至8月的951,516美元。

许多人认为预报员会遵循一种放牧行为，即他们通过保持接近或同意早先发布的预报来寻求安慰。如果知名或有影响力的机构是第一个生成预测的机构，那么其他机构随后的预测很可能会沿用相同的思路。

加州大学伯克利分校的教授布雷特·特鲁曼(Brett Trueman)在《金融研究评论》中指出，分析师经常表现出羊群行为“从而，他们发布的预测与其他分析师先前宣布的预测相似，即使他们的信息不足以证明这一点。”

在加拿大，其他预报员决定跟随CMHC的领导情况，情况是否也会发生?

到2020年12月，CREA成为通过预测房价和销售量增长而排名第一的公司之一。现在，它预测2021年的房屋销售将增长7.2%，房价将增长9.1%。

令许多加拿大人感兴趣的一个问题是，为什么CMHC长期坚持其2020年5月所作的预测。CMHC的首席经济学家，资深的房地产市场专家Bob Dugan表示，这一预测是根据4月份观察到的惨淡的市场情况做出的，当时有数百万人被解雇，企业被关闭，经济不确定性处于顶峰。

当时，在1700万劳动力中，将近900万申请了加拿大紧急救济金(CERB)来弥补失去的收入。将近16%的抵押贷款面临延期，家庭债务水平已经非常高。CMHC的经济模型和对未来的假设意味着它预测房价将下降9%至18%。

当经济朝着不同的方向发展时，CMHC没有修改其预测，因为杜根说，因为它没有足够的资源来产生每年一个以上的房地产市场预测。公平地讲，生成此类预测需要大量的信息和资源，因为它们是针对本地，国家和地区市场生成的。

但是，在一个拥有大量高速数据和无处不在的计算的世界中，年度预测似乎不足以用于公共决策或制定业务战略。在美国，房地美(Freddie Mac)，房利美(Fannie Mae)，美联储，住房和城市发展以及许多其他公共和私人机构和公司都可以获取针对住房市场的宏观计量经济学预测，而在美国，CMHC可能是加拿大唯一一家拥有以下内容的机构：预报是公开共享的。因此，需要提高其预测的质量和频率。

Dugan打算在将来改善这些预测的消息传递。CMHC预测，房屋价格将从峰值下降到9%至18%，这听起来比平均价格只有0.8%的低得多，比去年同期低得多。将来，CMHC计划报告房价的同比变化。

鉴于CMHC是加拿大主要致力于提供抵押流动性和改善负担得起的住房的机构，因此应授权CMHC提供最新的信息和预测。经济数据每月或每季度发布一次，为CMHC提供了生成季度住房市场预测的机会。如果只有资源限制，则即将于4月6日接任新任首席执行官的罗米·鲍尔斯(Romy Bowers)可能想加强她的预测团队。

此外，CMHC可能希望改善预测准确性的统计方法。经济学家Clive Granger和Hashem Pesaran在2000年的《预测杂志》上“强调了产生和报告预测分布函数的必要性，而不是点或间隔预测。”

这意味着，CMHC可以报告销售或价格变化的可能性，而不是提供点或范围的预测，这与报告天气的方式类似，其中天气预报传达了一定幅度的降水可能性。

预测将始终与错误相关联。毕竟，没有经济学的诺查丹玛斯。有助于人们理解和尊重预测的是，增加了驱动预测和及时沟通的假设和判断的透明度。