人口流失持续收缩的城市房子也自然会跌成白菜价

最近，2020年全国城市GDP排行榜新鲜出炉。城市排名更新后，不少人对城市的人均GDP很感兴趣。肯定很多人都认为，城市人均GDP高，GDP总量肯定也高，房价自然也不会低呀。如果你有这样的猜测，那就大错特错了!我们先来看2019年全国人均GDP排名前30的城市。

是不是觉得里面有些城市特别眼生?克拉玛依?鄂尔多斯?东营?海西?榆林?阿拉善?大部分听都没听过吧?没听过就对了。因为看GDP总量的话，这些城市大部分排名都很靠后，确实很难被人注意到。再看2020上半年的城市人均GDP排名，这些城市也都在榜单之上。

它们的GDP总量不足5000亿元，但人均GDP却都能超过10万元，闯进全国前列。什么情况?

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典型如深圳、苏州、无锡、南京、北京、广州、上海，这些真正的经济强市就不多说了。要么是省会，要么是直辖市。人均GDP高，GDP总量也高。房子买在这样的城市，很稳。可像克拉玛依、鄂尔多斯这样的城市，就比较危险了。以鄂尔多斯为例。根据2019年统计公报，这个常住人口只有200多万的小城，地区生产总值却能达到3600多亿元，人均GDP直接超过17万元。这里很多产业都跟煤矿相关，经济也是依靠煤炭资源发展起来的。另一个“家里有矿”的典型代表是山东东营，拥有丰富的原油储备。2019年，这里的原油产量达到2225.98万吨，人均GDP达到13.43万元。值得一提的还有嘉峪关市。这个小城常住人口只有25.31万，人均GDP却高达11.22万元，在整个甘肃省都首屈一指。2019年，嘉峪关市的工业生产值达170多亿元，占生产总值的60.4%。这些中小城市，都是“家里有矿”的资源型城市中的典型代表。那，究竟危险在哪儿?一个不容忽视的问题是，随着当地资源的开采和消耗，加上周边大城市的虹吸效应越来越强，这些中小城市的转型压力正不断加大。比如龙岩，2015年原煤产量926.98万吨，到了2019年就只有580万吨，4年减少超过37%。本身产业单一，又没有特殊地位，一旦资源枯竭，就很容易没落。

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这些城市的转型压力，也可以从人口增长中窥见一斑。2019年，以上几城的常住人口增速均低于0.65%，甚至有城市人口还出现了负增长。与此同时，扣除自然人口增长率，这些人均GDP超过10万元的中小城市中，也有很多人口流出的城市。以福建龙岩为例，2018年和2019年，这里年末全市常住人口都是264万人。但，2019年这里自然增长率是6.1‰，扣除自然增长率后，就是负增长。福建三明，2019年常住人口259万人，比上年末增加1万人。但，当年三明自然人口增长1.8万人，扣除人口自然增长也出现人口外流。“家里有矿”的资源型城市尚且如此，全国其他中小城市，更是岌岌可危。所以，当我们再去看类似鹤岗这样的小城，5万就能拿走一套房，10万就能买到顶级豪宅的时候，不必惊讶。这样的东北小城，随着资源枯竭，经济、财政、人口都出现明显收缩。2009年到2018年，鹤岗户籍人口从109.4万下降到99.5万，10年时间净减少约10万人，户籍人口跌破百万。

注：数据来源于统计公报

全国有大量城市人口在不断流失，常驻人口持续低于户籍人口。这是2000-2010年之间收缩非常严重的城市，它们分布在全国大大小小各个角落。

据统计，有180个城市在收缩，人口的流失会改变城市布局，边界开始变小。这些收缩型城市，多数资源枯竭、产业变迁，才导致人口外流，城市收缩。城市一旦持续收缩，就无法再玩大建新区和土地财政的游戏，就很难再支撑起大规模的地铁等公建配套，甚至会面临被拆分合并的命运。

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去大城市，还是留在中小城市?从人口流动上看，越来越多人往一线和新一线城市流动。在这背后推动的，是更多的就业机会和更高的收入。相比一线和新一线城市的巨大机会和潜力，那些持续萎缩的中小城市肯定不是好的选择。有这样一个案例，几年前万科曾机缘巧合在一个县城拿了一块地，当地政府也很认可万科的品牌，地价很便宜。第一年销量很好，卖了20个亿，但第二年只卖了5个亿。复盘发现不是营销团队不努力，而是这个县城只有那么多购买力，需求已经被挖空，所以万科很快就撤场了。这就是持续萎缩的中小城市所面临的窘境。而如今，更危险的是，大部分持续萎缩的中小城市已经没有很明显的价格洼地了。这些城市，地价一波接着一波频繁刷出新高，房价也跟着越来越高。曾经听说过不少小县城的房价已经超过2万了，而目前很多核心的二线城市，房价还在1.5万左右徘徊。这样直观的对比，能明显感受到小城房价的虚高。一方面，是棚改货币化安置比例不断收缩，购买力早已透支。另一方面，是住宅库存在不断上涨。很多持续萎缩的中小城市库存去化周期已经超过5年，甚至更长的时间。那些撑不住的，只能烂尾。每个小城，都有那么一两个闻名遐迩的烂尾盘。结局好的政府接手继续建设，结局不好的，只能一直死在那里。

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总结一下。人均GDP对于买房，还是有一些参考意义的。人均GDP高，同时GDP总量也高的大城市，是安全的。但，要回避那些资源枯竭的中小城市，不管它的人均GDP有多高。记住，未来的人口和资源只会往核心城市走。资源枯竭的中小城市，房价就算上涨，也只能是短期的政策周期导致，不具备可持续性。房价长期趋势必然服从供求规律和城市稀缺原则。资源枯竭、人口流失、持续收缩的城市，房子也自然会跌成白菜价。这样的城市，坚决不要碰!