投资销售市场的活动仍在继续下行趋势

来源：搜狐 2021-02-18 16:19:47

虽然这篇专栏的标题可能有点戏剧化，但事实是，随着政治逆风的增强和基本基本面的方向仍不明朗，投资销售市场的活动仍在继续下行趋势。

政策的变化深刻地影响了纽约市的多家庭部门，就财产数量而言，纽约市是最多的部门，办公部门也受到了对合作部门未来和税收政策的担忧的影响。本月是纽约市投资销售调整开始四周年，这一调整显然始于2015年10月，当时土地市场似乎在一夜之间转向。这一修正现在已经与我在这里35年的中介活动中所目睹的最长的修正长度相匹配，这一修正发生在1989年至1992年的储蓄和贷款危机期间。

四年的销售量下滑给市场带来了很大的冲击，同时以每平方英尺的价格计算，平均房价下降了58%。在大衰退期间，房地产价值平均下跌了38%，但销售量仅在2007年至2009年的三年内下降，2010年销量回升。在这一修正期间，数值的减少比我们在其他修正中观察到的要好得多，但它可能比其他任何一种校正都持续更长的时间。因此，就修正的长度而言，我们正在进入未特许的领域。让我们从统计的角度来看一下曼哈顿子市场当前投资销售市场的表现。

在第三季度，曼哈顿次级市场(东侧96街以南，西侧110街以南)的总销售额为33亿美元，资产交易价格在1000万美元以上。这一总额比第二季度56亿美元的销售额低42%。如果我们按年计算2019年前三个季度，年成交额将达到187亿美元，比2018年的284亿美元下降了34%，比2015年575亿美元的市场峰值大幅下降了67%。值得注意的是，第三季度的销售额为33亿美元，是36个季度以来最低的季度销售总额，可以追溯到2010年第三季度。

基于新租金规例对多家庭市场造成的混乱，我们会认为该行业的活动会受到目前市场情况的最大影响。然而，土地销售市场受到的不利影响最大。在第三季度，曼哈顿的土地交易只有2.63亿美元。今年前三个季度，我们的土地销售总额达到9.87亿美元，比2018年的54.5亿美元大幅下降了82%，比2015年达到的85.8亿美元的峰值低了89%。零售资产的减少也掩盖了多家族资产的下降，因为在第三季度曼哈顿总共售出了1.13亿美元的零售资产。房地产零售总额为7.09亿美元，比去年的14.2亿美元下降了50%。多家庭人口减少的速度比去年下降了48%。过去两个季度，每个季度公寓楼的总销售额略高于4亿美元，而第一季度的销售额为11亿美元，第四季度和第三季度的销售额分别为15亿美元。我们预计，在繁重的租金监管改革的新世界里，第四季度的租金总额将更低。

就出售房产的数量而言，这些数字比美元数量稍差。在19年第3季度，曼哈顿有31处房产售出，超过1000万美元。为六年来最糟糕的季度合计进行的31项交易。在前三个季度内，该指标将在2019年实现155个销售额的速度，如果实现，则比去年的总销售额低36，比2015年实现的505销售额低242和69%。就像在美元成交量指标中一样，土地销售受到了最严重的打击，仅有两个站点在19年第3季度进行交易，今年的年增长率为17个，比2018年的总量低65%，低于2015年的124个月总销售额的86%。今年，多户公司的销售额为48家，比去年的82家销售额低41%，比2015年的148个销售增长68%。

虽然这一消息肯定不是令人振奋的，但重要的是要注意到，市场一直以来、现在和将来都是周期性的。失败的东西最终会恢复。希望早晚会发生这样的事情。