肯尼迪·威尔逊对其投资组合进行了微调

威廉·麦克莫罗(William McMorrow)和他的合伙人收购肯尼迪·威尔逊(Kennedy Wilson)已经30年了。当时，这家拍卖公司在南加州只有一间办公室、11名员工和5.7万美元的资本。时间快进到2018年，这家全球公司在全球拥有27个办事处，资产遍布美国西部多个市场包括西雅图和蓬勃发展的爱达荷州博伊西等热点地区，以及英国的爱尔兰，西班牙等等。

McMorrow现在是Kennedy Wilson的首席执行长，他向商业地产高管提供了他对公司未来几年目标、西海岸增长市场和欧洲办公室投资环境的看法。

肯尼迪·威尔逊2018年的目标是什么?

麦克莫罗:我们正在积极发展，我们希望与其他一些机构投资者建立多种合作关系。我们确实相信，尽管我们正在扩大业务，我们仍在投资大量资金在我们已经拥有的地产附近的土地上，目前我们有近15亿美元正在建设中。我们正在都柏林的道富街大厦(State Street building)附近的5英亩土地上建设一个耗资5亿美元的多功能开发项目，名为“首都码头”(Capital Dock)，租期为15年。我们已经拥有390处房产的所有权，而且都是大房产，所以我们不断地把资金投入其中，增加收入来源。”

除了我们已经拥有的资产之外，我们一直在留意机会。无论是股票、艺术品、房地产还是稀有产品市场，这些资产类别的价格都在上涨，所以你必须小心，不要买入那些从长期来看没有意义的资产。

由于我们的规模和范围，我们总是能找到机会。去年，我们购买了价值13亿美元的资产，略低于前年。我们平均每年购买30亿美元的资产。我想今年我们可能会刚好赶上去年的销量。但去年，我们也出售了19亿美元的资产，所以我们是净卖家。

2017年10月，在最初宣布的6个月后，Kennedy Wilson完成了与Kennedy Wilson Europe (KWE)的合并，缔造了一个价值80亿美元的全球房地产平台。关于这笔交易，你能告诉我们些什么?

麦克莫罗:我们花了15亿美元购买了未持有的KWE 76%的股份。现在它被合并成一个资产负债表。

你如何看待西海岸日益流行的非门户市场?

麦克莫罗:盐湖城是西海岸一个规模越来越小的市场。它有一个(不断增长的)人口，住房负担能力和高质量的生活。爱达荷州的博伊西也是如此。这是一个只有25万人口的小城市，但它被认为是美国发展最快的小城市

在美国这里。在我看来，美国有两个非常好的房地产市场:东海岸和西海岸。在我看来，这两者之间的其他一切都不容易赚钱，(而且)我们碰巧幸运地在西海岸。这是一个人口不断增长的市场。另外，华盛顿州不征收州所得税，而犹他州的州所得税很低，只有5%。

肯尼迪·威尔逊(Kennedy Wilson)是进入西雅图等新兴市场的先行者，这些市场如今是蓬勃发展的科技中心，住房需求强劲。这些市场是如何变化的，它们将如何继续演变?

麦克莫罗:我们的整个战略是进入那些不受欢迎的市场，或者我们认为在很长一段时间内增长潜力很大的市场。我们1994年去了日本，2010年去了爱尔兰和英国。当时，这三个领域都发生了银行业危机。在美国在美国，我们已经进入了洛杉矶大本营以外的市场，比如我们去过的最大的城市西雅图。我们大约15年前开始在那里，那时它还没有被认为是一个增长型市场。

把我们带到西雅图、盐湖城和旧金山的，是创造就业机会，也是一个优秀的教育体系，培养出了聪明的年轻人，尤其是科技公司想要雇用的人。我们所处的所有国家都有一个共同的特点:非常强大的教育体系。我们所处的大多数市场都受到土地供应的限制，尤其是在美国-加州、华盛顿和盐湖城的项目获得批准的门槛很高，盐湖城的门槛相对较低。(此外)必须有一个规模庞大的银行体系，为我们想要做的事情提供资金。

这些市场有多大的过热风险?

麦克莫罗:风险总是存在的，但只要你是我们所进入的大多数市场的先行者，你就有很好的买入机会。我们这行有点从众心理。就像在爱尔兰发生的一样。在2010年，我们是那里唯一的买家，所以我们能够以很大的折扣购买。在两到两年半的时间里，全球所有私人股本公司都在关注爱尔兰，于是价格开始上涨。但我们已经买了我们想买的东西，我们可能是爱尔兰最大的商业地产所有者。我们刚把建的一栋大楼卖给了摩根大通欧洲总部，我们还把爱尔兰的两栋大楼租给了一家日本公司。

肯尼迪·威尔逊还在关注哪些美国城市?

麦克莫罗:我想说的是，我们更关注于(当前的)市场增长。我们的主要市场是旧金山东湾;俄勒冈州波特兰。西雅图;盐湖城;洛杉矶;,爱达荷州博伊西。在欧洲，我们的主要市场是都柏林和英国

鉴于其在欧洲的存在，肯尼迪•威尔逊(Kennedy Wilson)打算如何应对英国退欧的影响?

麦克莫罗:在英国说句公道话，我们并没有看到英国退欧对我们所有物业的租金或入住率有任何影响。尽管围绕着它有很多花言巧语，但它在英国并不是什么大事

然而，爱尔兰正从英国退欧中获得房地产方面的巨大好处，并已成为企业搬迁的首选之地，但我认为你也必须把它放在一定的背景中考虑。英国有52.5万个金融服务岗位在我看来，可能会有不到1万个工作机会流向其他地方——只有2%。英国退欧对英国的影响被夸大了。

话虽如此，j·p·摩根将500人搬到我们卖给他们的大楼里(除了都柏林的Capital Dock……还有他们已经在那里的500人)，所以这对我们在爱尔兰的业务是有利的。

这就像美国的税收法案一样，税收法案显然会以较低的税率使股东受益。对于房地产行业，我认为(税收法案的影响)将是相当(轻微)的。最后，我认为没有人能预测英国退欧的结果。据我所知，可能会有另一场投票。

在Kennedy Wilson的投资组合策略中，1031家交易所扮演着怎样的角色?

麦克莫罗:美国的任何长期房地产投资者通常都持有(1031交易所)。这不是税收减免，而是税收延期。去年，我们做了几笔房地产买卖——公寓建筑——取得了一些可观的收益，我们以递延纳税的方式将这些收益换成了另外五笔资产，其中两笔在西雅图，三笔在波特兰。我们在这些交易中所做的一切，都是为了提高我们所交换资产的质量，并改善房产的使用年限。我们去年在西雅图买了一处房产，它实际上是全新的，但是我们花在那里的钱来自于一处建于20世纪60年代的房产。

肯尼迪•威尔逊(Kennedy Wilson)的经济适用房足迹正在扩大。你认为这个行业有什么机会?

麦克莫罗:在住房方面，在全世界范围内，负担能力正成为一个非常重要的问题。因此，我们认为经济适用房和高级住房在美国是一个极好的增长机会

但由于税收抵免，情况稍微复杂一些。存在遵从性问题，因为您必须确保没有超出(某些)参数。你不能让55岁以下的人住进老年公寓。在租房方面有更多的限制，但我们喜欢这样一个事实:租房的人没那么多，因为这给了我们更少的竞争。

(经济适用房)业务的美妙之处在于——这一点也体现在了税收法案中——你可以出售税收抵免，因此为业主建造这些房产的权益是相当少的。你出售这些税收抵免，这些抵免提供了建造房产的权益，但它们是一流的房产。我们有一栋市价房，隔壁就是一栋经济适用房。它们都是全新的。如果你看着它们，你就分辨不出来了。

几个月前，我走进了西雅图的一家公寓。它刚刚租给了一对年轻夫妇。妻子上的是华盛顿大学法学院，丈夫在波音公司工作。这些人一般都是比较年轻的人，他们从收入的角度来看有资格获得较低的租金。

我们正在建设3000套经济适用房，随着时间的推移，这一业务将达到15000或20000套。我们有27,000套住房正在建设中，其中包括市价房、高级房和经济适用房。我们的目标是在未来三到五年内达到40,000套。

你还打算投资哪些资产类型?

麦克莫罗:在我们所处的所有市场中，当你看到我们所拥有的和愿意拥有的东西时，你会发现我们喜欢公寓业务。你有一群千禧一代，他们在很多情况下都不想拥有自己的房子，所以“你们都应该拥有自己的房子”这句神圣的话不再正确了。因此，大多数国家和城市的住房拥有率实际上在下降，但人口也在增长，没有办法足够快地建造住房。

我们尤其喜欢在欧洲的办公业务，因为你可以获得较长的租期。在美国这里。在美国，一般的租约是5到10年，但在欧洲，你的租约可能是10到25年。我们刚刚在爱尔兰做了一笔大的办公室交易(在都柏林建造了129,300平方英尺的Baggot广场办公大楼)，并与爱尔兰银行签了25年的租约。

这就是我们的两个主要资产类别:多户家庭和办公室。我们最终选择了一些高端酒店，因为我们购买的大部分东西通常都是从金融机构购买的。在过去的8年里，按购买价计算，我们购买了价值近210亿美元的房地产或与房地产相关的债务，其中75%是在场外从金融机构购买的。