中海物业正在试图打破市场化拓展的僵局

6月1日，中海物业(02669.HK)发布公告称，与中国海外发展、中国海外宏洋、中国建筑国际、中建集团等订立协议为其提供相关服务。此举意味着中海物业正在试图打破市场化拓展的僵局。

一直以来，如何弱化对母公司的依赖成为物业公司的主要命题。中海物业亦是如此，在内生增长的同时，亟需扩大自己的“朋友圈”，从触手可及的资源入手进而增加自己的在管面积。

资源潜力有待发挥 项目质量逐步提升

据上市物业公司综合实力测评结果显示，中海物业排名第6，综合得分为201.49分。

掘金物业|雷达扫描：中海物业市场拓展需深化-中国网地产

在价值创造力、市场领导力、全国影响力等3个维度中，中海物业均排名前10，表明其为股东创造价值方面领先同行，且规模优势突出，在全国具备较高的影响力。

而在资源统筹力层面，中海物业处于上市物业公司中下游行列，表明其在挖掘现有资源和资产潜力方面有待加强;在产品创新力层面，中海物业位居上市物业公司中游，表明其需要持续优化服务与产品，为公司创造更大的价值。

年报显示，2019年中海物业在管面积由2018年的140.9百万平方米上升至2019年151.4百万平方米，增幅仅7.5%。同期，其通过物业服务实现营业收入4107.7百万港元，较2018年增长25.1%，这也说明中海物业在管项目单位面积营收贡献能力不断增强。根据公开数据测算，中海物业包干制项目物业费均价超过4.5元，物业费水平处于行业前列。

与之相对应，2019年中海物业在公开市场积极拓宽管理面积。尤其是在港澳地区一举拿下多个项目，其中包括香港多个出入境口岸、香港海关总部大楼、澳门国宾级迎宾馆——新竹苑迎宾馆并开拓港澳地区酒店服务第一单等。

此外，在其他地区，中海物业也将不少项目收入囊中，包括深圳十大建筑之一的深圳大剧院;同时加强与大型企业合作并中标某大型电讯公司在内地省市办公机构的九个物业服务合同，中标大型百货连锁店在三个城市的服务等。随着这些项目的获取及母公司新交付项目增加，中海物业的在管项目质量与营收有望实现双提升。

从利润角度来看，2017-2019年中海物业的净利润分别为3.07亿港元、4.08亿港元、5.44亿港元，净利润率分别为9.15%、9.75%、9.96%，呈逐步上升趋势;毛利方面，2017-2019年毛利分别为8.0亿港元、8.5亿港元、10.9亿港元。期内，中海物业的物业服务、业主增值服务、非业主增值服务的毛利率分别为16.2%、45.0% 、24.9%，整体毛利率为20.0%。由此可知，物业服务本身的毛利率较低，业主增值服务对整体毛利率贡献显著。

在增值服务中，2019年中海物业公共空间租赁收入占比15.4%，占业主增值服务整体营收的48.13%，总营收约为2.08亿港元。

根据近期发布的《民法典》第282条规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。由此推断，中海物业现有的公共空间租赁收入或将受影响，进而减弱业主增值服务对公司利润的拉升作用。

除公共空间租赁外，中海物业其它业主增值服务营收(购物、住宅及零售单位租赁及销售)仅占增值业务整体营收的16.6%，营收仅为2.24亿港元，在整体营收中的占比仅为4.09%，相对较低。

除《民法典》带来的影响外，中海物业自身面临的问题也逐步显现，尤其是成本管控方面。2017-2019年，中海物业分包成本分别为3.98亿港元、5.48亿港元、7.99亿港元，涨幅分别为5.16%、37.66%、45.82%;人工成本18.42亿港元、21.68亿港元、28.67亿港元，涨幅分别为1.64%、17.67%、32.26%。综合来看，分包成本及人工成本两项占总营收的比重分别为66.72%、65.00%、67.07%，始终维持在60%以上。如果成本难以得到有效控制，后期或将影响中海物业的利润率。

母公司项目占比超90% 市场拓展明显不足

2017-2019年，中海物业的营收分别为33.58亿港元、41.76亿港元、54.66亿港元，其涨幅分别为1.9%、23.7%、30.8%。

中海物业的业务主要分为三类，分别为物业服务、增值服务、停车位买卖等。其中，增值服务又分为非业主增值服务与业主增值服务。物业服务2017-2019年取得营收分别为30.95亿港元、32.83亿港元、41.08亿港元，涨幅分别为0.9%、6.1%、25.1%;同时2017-2019年物业费收入占比为92.2%、78.6%、75.2%。

上述数据也反映出，中海物业的非物业费收入快速增长。增值服务方面，2017-2019年营收分别为2.63亿港元、8.95亿港元、13.48亿港元，其涨幅分别为14.92%、239.96%、50.72%，而营收占比则从2016年6.95%快速增长至2019年24.67%。其中，非业主增值服务总营收占比从2018年的13.95%增长至2019年的16.78%，营收达9.17亿港元;业主增值服务营收从2018年的3.12亿港元增长38.22%至2019年的4.31亿港元，整体营收占比仅从2018年7.47%提高至2019年7.89%。

对比发现，中海物业的业主增值服务在总营收中的占比低于非业主增值服务，未来需增强业主增值服务占比，不断提升业务覆盖的广度与深度。

除了与母公司关系密切的非业主增值服务之外，中海物业在2019年新开展停车位买卖业务，但仅录得收入960万，整体营收及利润贡献微薄。截至2019年底，中海物业向同级附属公司购买停车位使用权，共计花费3.81亿港元，存货约4.18亿港元，这也反映出此业务后续经营情况与中海地产支持力度密切相关。

掘金物业|雷达扫描：中海物业市场拓展需深化-中国网地产

中海物业对中国海外发展的依赖，可谓由来已久。数据显示，2017-2019年中海系列公司(不含中海宏洋)竣工面积分别为1135万平方米、1364万平方米、1634万平方米，这也为中海物业近年来的内生增长奠定了基础。

2019年，中海物业在管项目中，来自中海地产开发项目占比高达91.9%，来自第三方在管面积占比仅为8.1%。截至2019年底，中海物业外拓合约面积15.04百万平方米，并未实现突破性增长。

可以预见，随着中海系列公司竣工面积持续增加，未来几年，中海物业的物业服务及非业主增值服务都将有所提升。与此同时，除内生增长外，中海物业也需要进一步深化市场拓展，降低对母公司的依赖。