为什么很多房企都想做住宅项目而不想做商业项目

本报记者 陈雪波 成都报道

6月23日，成都茂业豪园住宅产品3、4号楼住宅项目摇号购房者选房。而根据最早的规划，这两栋楼应该与其同处一个院子的1、2号楼一样为商业性质房屋，这一切的转折来自于4年前的一项政策。

2016年3月，四川省出台了《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》，其中指出，满足条件的商业用地，经审批可用于商品住宅用地。随后，茂业商业(600828,股吧)股份有限公司(以下简称“茂业商业”)申请将该公司九眼桥项目对应土地由商业性质变更为零售商业兼容二类住宅用地，也即后来的茂业豪园项目。

不同于市面上常见的40年产权的项目以商业名义出售后，再私自用于实际居住用途，这个项目在建设前即通过合法方式将土地性质更改为70年产权的住宅用地。

近日，《中国经营报(博客,微博)》记者探访了该项目销售现场。在选房结束一周后，大量剩余房源转入顺销，而项目的正式售楼处还在建设之中。

摇号中签率55.69%

“登记过程已经结束，已经到了选房的阶段，总共只有100多套房子，基本不会有房子剩余的。”在项目选房前的6月21日，一位房产中介告诉记者，没有提前登记摇号的购房者，应该没有机会买到这个项目的房子了。

但选房结束一周后的7月1日，记者来到项目展示中心，项目销售人员依然向记者推荐了107平方米、110平方米、114平方米3个户型，并介绍这些户型都有房源，“总共还有80多套房子，进入顺销可以直接认购了。”

“摇号助手”平台显示，茂业豪园住宅项目总共有186套房源，摇号报名客户达到了334组，中签率仅为55.69%，看似颇为紧俏。但记者7月1日获取的一份当日销控表显示，项目3号楼、4号楼总共剩余房源还有94套，即在此之前只售出92套房源。由此计算，报名的334组购房者中，超过三分之二的人放弃了选房。

2016年3月，四川省出台新规：“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款。”

茂业商业于2017年2月发布的《关于签署土地使用条件变更协议的公告》显示，“约定变更本公司成都市九眼桥项目对应国有建设用地的使用条件，将其由商业用地调整为零售商业兼容二类住宅用地、零售商业用地，并增加土地出让面积1723.4平方米，合计补缴土地款人民币127087337.82元。”

即上述土地在补缴了1.27亿元之后，土地性质发生了变更，该地块建设了后来的茂业豪园项目。土地出让年限则从变更协议签订之日起重新计算。

记者了解到，直到近日，该项目尚未建完正式的售楼处，亦无纸质宣传页，只在项目东侧一走廊位置摆放桌椅作为临时接待通道。事后记者致电采访销售中心，对方回应记者称，“正式的售楼部还要等十多天才能建成，现在还在装修，就在小区旁边。”

茂业豪园项目位于成都市东一环，与阳光新业商场一路之隔，步行至2号线牛王庙站8分钟，在建的6号线从其楼下经过。而能看到成都市著名的地标安顺廊桥，也成为其一大卖点。

据项目销售人员介绍，茂业豪园住宅项目销售均价为27000元/平方米。记者在现场看到，项目由2栋“公寓”和2栋住宅围合而成，4栋楼中间由小片区域种植有花草，成为小区的院子。透明房产网信息显示，该项目的容积率高达4.53。房天下信息显示，相邻的住宅项目龙湖·晶蓝半岛二手房均价为29000元/平方米，外滩二手房均价25000元/平方米。

该住宅项目现在已经是毛坯现房，底商有不少开始营业。当日销控表显示，3号楼剩余49套房源，4号楼剩余45套房源。

多城市试水商改“租”

“这个政策相当于从源头上减少了商业的新增供应，对商业去库存来说是一个‘开源节流’的好办法。”西南财经大学教授刘璐在其《一本书看懂中国楼市》一书中曾对四川省“商改住”政策这样评论。

而在茂业豪园之后，再鲜有听到将商业性质土地更改为住宅性质的案例，但商业项目中居住功能的尝试在其他城市却时有出现。

今年4月，武汉市出台《关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房的通知》，为当地商业用房转为居住功能提供了政策依据，但同时也做了相应限制，如只允许存量商住改成租赁型住宅，即只有开发商手里的商住才能进行改造，不允许个人手里的二手商住改造;必须整体改造，不允许分割销售;可以“民水民电”，甚至有燃气，但是不涉及落户和学区等。

无独有偶，今年3月，浙江省公安厅印发了《浙江省常住户口登记管理规定》的通知，其中提道，“人才公寓或酒店式公寓的管理单位，可以申报设立集体户，分别用于挂靠实际居住人才或产权人的户口。”对酒店式公寓的落户功能进行了说明。

深圳同样针对闲置商业性房屋提出了尝试性的居住解决方案。今年1月9日，深圳市住房和建设局发布公开征求《关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)的通告，其中提到，满足相应条件的商业和办公用房可以改建为租赁住房。同时，申请改建的既有商业和办公用房项目不改变原土地用途、土地使用年限和容积率。

其实早在2016年的6月，国务院就曾发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见中强调，“全国范围内正式实施‘商改住’政策，允许商住类物业调整成租赁型住宅，调整后用水用电用气价格应当按照居民标准执行”。

地产分析师严跃进告诉记者，商改住是去库存背景下的一个重要导向，这样的政策有助于去库存，具有积极意义，也能够形成规模效应。“这种项目一般地段会比较好，区位优势明显，但是因为商业土地的项目在周边规划等方面不一定与住宅相匹配，包括学校、噪音、光照等等，有可能会影响到后续居住，这方面也是需要注意的。”

业内人士表示，商业过剩是普遍现象，很多房企都想做住宅项目而不想做商业项目。但商业项目往往涉及城市规划，如果随便变成住宅，肯定会影响城市规划。

记者致电茂业商业，对方营销部门回应称不便接受采访。