东莞冲刺成绩最为亮眼 6月商品住宅成交同比增速成交跑赢供应

6月及半年看点

1. 6月东莞冲刺表现湾区最红，珠中江“中考”不理想

半年“中考”东莞冲刺成绩最为亮眼，6月商品住宅成交同比增速成交跑赢供应，供求同环比均实现 “大满贯”，成交同环比增幅近50%。广州6月商品住宅供求同比增速分别为72%、1%，成交勉强持平同期，被供应远远“甩在身后”。珠中江“中考”不理想，整体6月商品住宅成交同比下降超30%。

2.上半年逆市中广州新增供应积极，成交东莞唯一同比为正

大湾区9城上半年供应整体偏紧，唯独广州供应同比为正，增幅为10%，市场供应充足，白云、番禺、黄埔供应放量;成交端上半年东莞无疑是“最闪亮的星”，跟随深圳市场逆市飘红，热度攀升，尽管经受疫情冲击，仍能实现成交上半年同比上升5%，但7月初政府已调控打压。

3.大湾区土拍规模达“峰值”，多城处于成交高位

大湾区2020年上半年土地集中放量特征显著，同比增长65%，多城推出优质地块，区域土拍热度持续;6月整体达到2019年以来的成交高潮，单月同比翻倍，环比增长83%，其中深莞惠江4城单月成交达到2018年以来的峰值水平，东莞量价齐飙。

1、楼市动态

1.1 全国视角

全国监测重点40城上半年成交1.31亿㎡，同比下降16%。6月成交3366万㎡，环比上涨11%，同比上涨2%，端午假期叠加年中节点冲刺，市场延续五月热度，单月成交连续两月超2019年平均水平，市场重新回归正轨。

分区半年表现来看，华东多数城市成交量已与去年同期看齐;华南、华北与西部核心城市，如深莞、济南、青岛、成都等热度较高，区域内三四线城市加快推货，但去化表现分化。6月除东北、海西外，其余区域单月成交基本恢复到位。

图：全国监测40城商品房分区成交情况(万㎡)

保利投顾研究院：2020年6月及半年房地产市场看点打开APP 阅读最新报道

备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山

数据来源：保利投顾研究院监测整理

1.2 大湾区楼市

1.2.1. 大湾区整体成交

 半年表现：

疫情冲击下，大湾区9城上半年商品住宅成交同比跌幅2成，深莞惠领先带动恢复。

2020年上半年，大湾区9城商品住宅成交面积2559万㎡，同比下降19%。其中上半年深莞惠领先带动恢复，同比降幅最小，为12%;其余两个区域同比降幅约20%，广佛肇成交规模逐年下降。

图： 大湾区9城半年度商品住宅成交情况(万㎡，%)

保利投顾研究院：2020年6月及半年房地产市场看点

数据来源：保利投顾研究院监测整理

6月表现：

6月三大区域走势有分歧，东莞为代表的环深热度同环比飙升，珠中江半年节点表现疲软。

6月大湾区9城商品住宅成交面积648万㎡，环比上涨12%，同比下降7%，降幅持平5月，各城半年冲刺表现差异明显。

成交环比方面，各城积极加推，广深周边区域成交表现突出，整体成交热度提升，环比增幅分别为14%和18%;珠中江环比持平。

成交同比方面，深莞惠表现亮眼，同比增长14%，东莞跟随深圳，热度飙升，大湾区3大区域内率先成交回正，且增幅颇大;广佛肇同比持平;珠中江则半年节点表现疲弱，同比下降34%，降幅扩大31个百分点。

图： 大湾区9城月度商品住宅成交情况(万㎡，%)

保利投顾研究院：2020年6月及半年房地产市场看点

数据来源：保利投顾研究院监测整理

1.2.2. 大湾区9城表现

 半年表现：

上半年逆市中广州新增供应积极，成交东莞唯一同比为正。

供应端：受疫情影响，大湾区多城上半年供应偏紧，同比处于负区间，唯独广州供应同比为正，增幅为10%，市场供应充足。深圳供应短缺明显，上半年供应同比下降超50%，佛肇惠珠供应同比下降约30%。

成交端：2020年上半年，大湾区9城中东莞无疑是“最闪亮的星”，供应持平情况下，成交在经历逆市冲击下同比上升5%;深圳、江门成交基本持平，降幅小;多数城市普遍同比降幅为20%，珠海由于受外部需求不足影响，成交严重受挫，上半年同比下降42%。

图： 大湾区9城半年度商品住宅供应情况(万㎡，%)

保利投顾研究院：2020年6月及半年房地产市场看点

数据来源：保利投顾研究院监测整理

图： 大湾区9城半年度商品住宅成交情况(万㎡，%)

保利投顾研究院：2020年6月及半年房地产市场看点

数据来源：保利投顾研究院监测整理

 6月表现

年中节点，大湾区9城普遍积极加推冲业绩，供应环比增幅明显;成交冷热分化，东岸东莞同环比热度飙升，西岸珠中江肇“中考”成交相对乏力。

供应端：除江门外，多城6月供应环比飘红，开发商普遍积极供货，应对疫情冲击下的“中考”，惠州供应环比增幅达127%;广州表现亮眼，同比增幅为72%，白云、番禺、黄埔供应增量显著，深圳则同比下降45%。

成交端： 随供应放量，大湾区9城除中山及肇庆外，6月环比成交上扬，其中广佛、深莞惠同环比基本为正，东莞热度高涨，同环比增幅近50%;珠中6月成交同比降幅超30%。

图：大湾区9城6月商品住宅供求情况

保利投顾研究院：2020年6月及半年房地产市场看点

数据来源：保利投顾研究院监测整理

2、土地动态

大湾区2020年上半年土地集中放量特征显著，6月整体达到2019年以来的成交高潮;其中深莞惠江6月达到2018年以来的峰值水平，东莞量价飙升。

2.1 大湾区成交

 半年表现：

大湾区9城2020年上半年共成交200宗宅地，规划建面达2958万㎡，同比增长65%。

分区域看，广佛肇、深莞惠上半年的成交量均达到2018年以来半年度成交峰值，同时市场热度较高，多城拍出高溢价地块。深莞惠的半年度成交量更是2019年同期的2.44倍，三城均达到2018年以来的月度宅地成交高位。

珠中江上半年成交365万㎡，较2019年同期涨幅约1成，表现较为稳定。

图：大湾区9城半年度宅地成交建面(万㎡)

保利投顾研究院：2020年6月及半年房地产市场看点

数据来源：保利投顾研究院监测整理

 6月表现

大湾区9城6月共成交58宗宅地，规划建面达1038万㎡，同比翻倍，环比增长83%，为2019年以来月度成交高峰。其中：

广佛肇：成交302万㎡，同比增幅15%，环比连续第二个月下滑，但仍处于土拍规模较高水平。

深莞惠：成交534万㎡，为2018年以来最高位，较2019.11月的次高位321万㎡超出213万㎡。其中，东莞、惠州、深圳均有放量，分别成交225、206、103万㎡。

珠中江：成交201万㎡，为2018年以来的次高峰，仅次于2019年12月峰值268万㎡。其中，江门成交8宗，共167万㎡，为2018年以来月度峰值。

图：大湾区9城月度宅地成交建面(万㎡)

保利投顾研究院：2020年6月及半年房地产市场看点

备注：标黄为年度峰值

数据来源：保利投顾研究院监测整理

2.2 城市表现

6月东莞、惠州宅地成交超200万㎡，广州、江门超150万㎡，佛山、深圳超100万㎡，成交均有放量。珠海、肇庆、中山成交均不足30万㎡，表现较平静。

东莞量价齐飙,宅地成交11宗、规划建面225万㎡，位列9城土拍总量之首，亦为东莞2018年以来成交峰值，是成交次高峰106万㎡(2018年8月)的2.1倍,整体溢价率30%，厚街、塘厦地块楼面价接近新房价。国铁保利以66亿元竞得巨无霸虎门TOD地块;深圳前海控股竞得塘厦两宗相邻地块，溢价率超80%，建面约27万㎡。

惠州以宅地13宗、规划建面206万㎡的成交量紧随其后。其中，惠城区9宗、博罗3宗、惠阳1宗，中海、华润置地、佳兆业、星河等房企落子。华润置地以总价27.19亿元拿下惠城区鹿江沥南岸商住地块，楼面地价近8000元/㎡，刷新近年惠州楼面单价。

广州、江门、佛山、深圳6月成交处100-200万㎡区间。其中，广州与江门地块多为底价成交;佛山顺德陈村华阳路东侧地块由阳光城(000671,股吧)以100%溢价率拿下;深圳成交6宗宅地中有5宗由深圳人才安居集团拿下，光明区长圳TOD地块则由深圳地铁以底价62.56亿元竞得。

珠海、肇庆、中山6月成交量小于30万㎡。其中珠海成交2宗共25万㎡，分别位于保税区及斗门，由华发、南光置业分别摘得;东原地产首进肇庆拿下四会12万㎡宅地;星河以4.59亿元摘得中山南头9.2万㎡宅地。

图：大湾区9城月度宅地成交建面(万㎡)

保利投顾研究院：2020年6月及半年房地产市场看点

数据来源：保利投顾研究院监测整理

2.3 土拍排行

2020上半年Top10总价排行榜中，广州上榜4宗、佛山3宗、深圳2宗、东莞1宗。

从地块总价门槛看，榜单前三名门槛70亿元，分别为深圳前海地块116亿元、广州荔湾广船一期地块82亿元、广州番禺汉溪大道北地块总价75亿元。

从拿地企业看，国企及头部房企发力，广船、深圳地铁、保利、中海、中交以及恒大均有斩获。

表：上半年大湾区9城总价TOP10地块排名

保利投顾研究院：2020年6月及半年房地产市场看点

数据来源：保利投顾研究院监测整理

企业竞价热情高涨，Top10门槛溢价率为47%，Top5地块溢价率均超80%。中型房企如阳光城、卓越、佳兆业、龙光等竞价积极。

从上榜地块城市看，佛山、东莞各占5宗，土地市场热度较高。从成交时间看，Top5的高溢价地块，成交时间集中于5-6月，佛山、东莞两市土地市场热度持续升温。

表：2020年上半年大湾区9城溢价TOP10地块排名

保利投顾研究院：2020年6月及半年房地产市场看点

备注：已剔除个人购置小体量高溢价地块，选取规划建面≥5.0万㎡地块

数据来源：保利投顾研究院监测整理

3、后市研判

(1)市场端：深莞市场热度过高被政府出手调控打压，预期后市趋于冷静;广州区域分化延续，增城压力大，白云竞争激烈;江肇后市供应增加，将理性定价换取市场份额。

(2)土地端：多城经历了6月以及上半年的集中放量后，7月市场将有所放缓，整体挂牌量明显减少，但广州仍有超10宗地块待成交。