物业“上市潮”，新希望服务新年打头阵

进入2021年，物业“上市潮”仍在持续中，新希望服务打了头阵。

1月13日晚，港交所披露了新希望服务的招股说明书。截至2020年9月末，新希望服务实现收入3.68亿元，同比增长31.3%；净利润7940万元，同比增长33.2%。

业绩的上涨得益于在管规模的扩大。截至2020年12月31日，新希望服务在管楼面面积增加至约1020万平方米。截至最后实际可行日期，该指标增长至1030万平方米。

尽管不断扩展，新希望服务的规模仍属“迷你”。克而瑞发布的报告显示，截至2020年12月底，物管企业TOP 100在管面积的门槛值为1386万平方米。以此计，新希望服务规模尚无法进入百强。

回顾近来物业股在资本市场的表现，破发、回调成为普遍现象。以1月14日收盘价计，除了建发物业外，2020年上市的17只物业股中，有11只股价累计下跌，兴业物联、烨星集团、第一服务等累计跌幅在40%左右。

在当前资本市场对物管股的青睐程度明显下降背景下，新希望服务的上市前景并不明朗。

第三方项目仅2个

成立于2010年的四川鼎晟物业服务集团有限公司是新希望服务的前身，彼时在成都为新希望房地产集团开发的物业提供物业管理服务。新希望集团董事长刘永好及其女儿刘畅为新希望服务实控人。

2014年，新希望服务将版图拓展到浙江温州；两年后，其业务向上海等一线城市扩张。截至2020年9月底，其物业项目覆盖中国六个省的14个城市、1个自治区和2个直辖市。

新希望服务的业务范围主要为物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务、生活服务。其中，物业管理服务为贡献收入的主力板块。招股书显示，2018年-2020年9月，该业务分别实现收入1.16亿元、1.41亿元、1.29亿元，在总营收中占比45.1%、37%、35.2%。

背靠地产公司，新希望服务的在管面积主要来自新希望地产输入。

招股书显示，截至2020年9月30日，新希望服务管理55个项目，在管总楼面面积约为780万平方米。这其中，来自新希望地产方面的项目数量合计48个，在管楼面面积达727万平方米；另有来自新希望服务的最终控股股东的联系人的项目数量5个，在管楼面面积为17.7万平方米。

与之相应，在新希望服务同期约1.3亿元的物业管理服务收入中，由新希望地产方面产生的收入约为1.17亿元，占比为90%。2018年、2019年，这一收入占比则分别高达95.1%、95%。

值得一提的是，2019年以前，新希望服务来自独立第三方的在管项目为0个。截至2020年前三季度，新希望服务才向外开拓出2个第三方的项目。

据招股书，这2个第三方项目合计在管楼面面积为36万平方米，收入39.6万元，在物业管理服务收入中占比仅为0.3%。

除了物业管理服务外，新希望服务的商业运营服务收入也主要依赖新希望地产。据披露，2018年-2020年9月，来自新希望地产方面的商业运营服务收入分别为6237万元、7257万元、7701万元，分别占同期总收入约24.2%、19.1%、20.9%。

在给新希望服务贡献收入的同时，商业运营服务还大幅拉升了整体毛利率水平。2018年-2020年9月份，该业务的毛利率水平分别为75.4%、61.4%、75%；同期，物业管理服务的毛利率则仅为25.4%、27.1%、31.9%，低于同期40%以上的整体毛利率水平。

与大多数物管企业一样，外拓项目有限，新希望服务寄希望于通过收并购达成规模扩张的目的，其将“战略收购及投资”列为募集资金的首项用途。

不过，这并不意味着新希望服务的收并购能如愿。

克而瑞发布的报告显示，目前已上市企业均将IPO募资净额中的6-8成左右用于战略扩张。“且不说逐渐高企的并购成本，中小物企是否有机会物色到心仪的标的，恐怕都是问题。”克而瑞物管研究员李斌认为，“根据我们在行业内的了解，目前已上市的中小物企已经遇到标的企业估值虚高、同一标的被十几家上市‘同行’相中的情况，并购压力可见一斑。”

上市前景不明朗

业务外拓可能受限的同时，新希望服务还需要面对资本市场的考验。

事实上，2020年下半年以来，物业板块在上市潮的冲击下已经出现了明显转向，新股接连破发、股价连连下跌、估值回调等情况频现。

东财Choice数据显示，目前在港股市场上的37家内地物业管理上市公司中，2020年第四季度，有26只物业股累计下跌。除介绍上市的建发物业外，第四季度上市的10只股票中，有4只上市首日破发，而佳源服务、世茂服务尽管在上市当日保住了发行价，但盘中也一度遭遇破发。

以1月14日收盘价计，除建发物业外，2020年上市的17只物业股中，有10只股价仍累计下跌，第一服务、兴业物联、烨星集团，跌幅位列前三，分别为54.58%、41.71%、39.74%；而融创服务、华润万象生活、金科服务则分别获得了98.28%、91.03%、67.79%的累计涨幅。

同策研究院资深分析师肖云祥认为，从近期上市的几家物管公司来看，头部房企旗下的物管公司，上市后表现可圈可点，其中一个因素就是自身规模较大。

克而瑞数据显示，上述股价累计大涨的物管股，截至2020年12月31日，其在管面积皆在1亿平方米以上；股价累计大跌的3只物管股，第一服务在管面积最大，约为1735万平方米，而兴业物联、烨星集团则不足千万平方米。

这一行情走向对新希望服务来说并不是个好消息。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，新希望服务的在管面积严重依赖于新希望地产；其来自独立第三方的项目数量为2个，在管楼面面积、收入贡献都颇为有限。在自身规模不大的情况下，叠加整体行情不佳，其上市后有出现破发的可能性。

另外，值得一提的是，就目前上市物企表现来看，梯队分化明显。克而瑞统计数据显示，近半数物业股沦为“僵尸股”，即49%的上市物企日成交额在1000万元以下。

即便可能不受青睐，新希望服务仍赶着上市潮递表。某券商分析师向记者直言，过段时间上市会存在估值还不如当前的可能，“当前物业的风口有收紧的趋势，现在上市的壳子比融资更重要”。