深圳住建局局长张学凡宣布在住房保障体系建设方面将学习新加坡

8月28日，在“致敬深圳40周年：与城市共生暨第十届深圳房地产盛典”上，深圳住建局局长张学凡宣布，在住房保障体系建设方面，学习新加坡，目标是要让60%的市民以购买或租赁的形式住在政府提供的住房里。

原本因为8月26号的40周年当天没搞大新闻，而有些失望的各路看客，仿佛被注入了兴奋剂，一时间，各方讨论源源不断。

新的命题出现在众人眼前：新加坡模式，到底适不适合深圳?

什么是“新加坡模式”?

简而言之，就是政府组屋+私人住宅的房地产模式

所谓组屋制度，是新加坡政府为了鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局(HBO)兴建的房屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。

新加坡模式有多成功?

1.到现在，新加坡人口500多万，8成以上人口住在政府组屋中，私人住宅在新加坡房地产占比仅有2成。

2.加上私人住宅，新加坡超过90%的人拥有自住房，人均住房面积超过30平米。而深圳的人均住房面积仅有27.8平方米，还没有达到国家、广东省的最低标准线。

3.新加坡的房价收入比始终维持在5-6的水平，房价约等同于我们国家二线城市的水平，新加坡的年轻人进入职场以后，两三年就能买得起组屋。

新加坡模式之所以能够成功，核心在于两点：

1.供应量充足

2.住房投资属性的转变

在新加坡的房地产市场中，政府一直扮演着最为强势的角色，政府拥有完全控制土地资源和价格的绝对权，国有土地占比达到了87%，这也为组屋供应量充足和低廉价格奠定了基础。

而低房价的背后，是牺牲了房子的金融投资价值。

组屋本质上是保障性住房，在政府的严控之下，不可能采用“价高者得”的竞争方式，那么组屋该如何分配?

答案很简单，等国家看条件分配就行。

组屋的分配制度主要是三种结合，抽签制、订购制和直接选购。

由政府依照不同的需求和市场情况采取不同的类型。与此同时，政府严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会(一次服务基本自住，一次改善)，只有住满一定时间才能转售，且只能转售给符合条件的人。

看到这里，大家应该都明白所谓的“新加坡模式”究竟是怎么一回事了。

那就是“一手抓计划经济，一手抓市场经济。”

组屋作为新加坡住房市场中覆盖范围最广的一种类型，价格和资源都由政府牢牢把控在手中，想要的话只能等国家分配，差不多就类似于我们房改之前的福利分房，房屋的金融属性完全消失掉了。

而组屋之外的私人住宅市场，则相对没有如此复杂的限制，始终保持金融投资属性，遵循市场竞争规则，因此价格飞涨，房价高昂程度排在世界前十。

接下来的问题是，就我国的情况来说，房子不仅仅是房子本身，更具有巨大的投资价值，这是房地产市场化的体现。

对于大部分中国人而言，换房子不仅仅是居住条件的改善，也是自己家庭财产升值的体现。很多人误以为只有一套房子，房子再值钱也没用。但只有房地产市场足够自由，房子的金融属性才能发挥出来，你只有一套房子的情况下，也可以让你获得更多的可能性。

而新加坡政府一手摁住了价格，同时严格去除了房子的金融属性，实际上是剥夺了新加坡人更多的可能性，而不是让他们拥有了更多的可能。

当然，房地产在新加坡经济发展中的地位不高，公民收入水平和生活水平也足够高，社会福利够多，这种模式未必会产生社会问题。

但毕竟国情不同，收入水平不同，社会福利制度不同。

我国2019年人均国民收入刚破1万美元大关，而新加坡人均国民收入78929美元，想想看这种政策房占据市场主导的模式，在我国实现的可能性有多大?

新加坡，真的是深圳最佳的学习模式吗?

至少现在来看，并不是，还颇有些牛头不对马嘴的既视感。

深圳的难题，出在供需与分配上。

新加坡移民政策的严苛程度世界闻名，入籍门槛极高，人口总量稳定，在过去3年中，人口增量仅为3万多人，住房问题上基本上只需要解决存量住房缺口就行。

而作为一个移民城市，在过去20年，深圳常住人口从30万增加到了1400万，每年的人口增量都很可观，即使是在2013年人口流入最低谷的时候，增量也将近10万人。

因此深圳要学习新加坡，首先就要解决人口问题，那要收紧入户政策吗?

深圳过去40年的经济奇迹基本都建立在数量庞大的移民人口之上，实行严苛的入籍制度，就现实情况而言根本不可能。

于是，市场供应赶不上新增人口，成为深圳火烧眉毛的大问题。

面对如此庞大的人口增量，深圳全市的住房总量，只有1068万套。其中商品房政策性住房和保障房仅有224万套，占比21%，住房自住率仅有24%。

在这种情况下，深圳政府说到2035年要建设170万套住房，其中保障房不少于100万套，其中还包括公租房约34万套。这样的承诺能否实现，在此也抱有疑问。

因为到目前，深圳公租房轮候人数已经超过30万，而且还在动态增长，到2035年，实际需求应该远大于34万套。这里面很多人已经等了3年以上，深圳的公租房等候难度已经比肩，跟新加坡差距太大。至于安居房和人才房，刨去只租不售部分，剩下能用于出售的部分，也并不太多。

在这种情况下，新加坡模式无疑是天方夜谭。

卡住深圳住房改革喉咙的第二个难题，是土地。

这也是深圳房地产转型困难的根源所在。

深圳在过去很长一段时间里一直遵循着“重工商轻住宅”的土地供应逻辑，住宅用地常年占比不足20%。过去十年多，住宅用地不足工业用地的一半。

2019年，深圳计划供地1200公顷，居住用地占比仅有150公顷，占比仅为12.5%，而商业用地和产业用地达到了355公顷，是宅地的2.5倍。

结果是地价、房价节节攀升，写字楼大量空置。

而深圳人均住房面积仅为27.8平方米，还没有达到国家、广东省的最低标准线(城镇居民为39平方米)。

(深圳前海区域正在建设中的写字楼项目)

过去的十几年里，深圳并非没有试过大规模的保障性住房建设，也并非没有对住房体系进行过改革，但结果告诉我们，这条路在当下，尚未有行得通的可能。

根据《深圳市住房发展2020年度实施计划》的数据：

2016-2019年底，深圳市商品住房用地累计供应510.7公顷，完成“十三五”规划目标的90%，而累计供地拟建设商品住房26.27万套，仅完成目标的75%。

同时在前三年里，尽管深圳的公共住房用地累计供应超额完成了“十三五”的规划目标，累计供应达到了281.3公顷，但安居工程建设依旧没有完成，筹集共计35.34万套，仅完成目标的88%。

“十三五”的遗憾也说明了，想要接近新加坡那样的模式，深圳还有很长的路要走。

根据住建局的规划，到了2035年要新增保障房100万套，商品房70万套，包括最新的政策房也要提供110万套，但这些都只是供应增量的部分，加上存量，想要实现6:4的目标，依旧有着很长的距离。

新加坡模式，深圳能学吗?

答案当然是能。

但真要达到深圳住建局所说的6:4，也许还需要很多年。

8月26日是深圳40周年纪念日，预想之中的“扩容”没有如期而至，几天之后，不少人开始对扩容抱有唱衰的态度。

但正如李老师一直以来所强调的，扩容依旧是深圳的最佳选择，对于扩容，我们长期看好。

李老师9月3号直播，表明对深圳扩容的态度

意料之中的，唱衰的声音还没持续多久，深圳就猝不及防搞了个大动作。

9月2日，国务院批复了《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》：

文件提到的重点如下：

·1、通过1-2年的时间，启动深大城际、穗莞深成绩延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设

·2、10号线东延至东莞凤岗、14号线东延至惠州惠阳、11号线北延至东莞长安、22号线北延至东莞塘厦等跨市城市轨道项目纳入深圳轨交第五期规划建设

·3、通过3—5年时间，深圳6号线支线与东莞1号线黄江至深莞边境段完成衔接及贯通运营

简单来说，就是进一步促进都市圈轨交一体化，让深莞惠之间抱得更紧。

而这一点，李老师之前也早有预测：

因此在这里特别提醒大家，对于要置业东莞临深、惠阳大亚湾的朋友一定要加快，抢最近这批地铁消息前的备案房源。如此大的交通利好之下，这些地方的房价只会是不断往上备高价，不要错过了此刻置业这些地方的最低价窗口。

如此来看，把深圳地铁延伸到周边地区，只是深圳向外扩张的其中一步。

在四十周年之际，深圳就首先迎来了这么一个“交通大礼包”，很难不让人遐想，在接下来是否还会有什么大动作。

一直以来很多人都认为，中央对于深圳扩容这件事态度不是很乐观。但就目前的情况来看，中央的态度不是不乐观，而是想在“扩容”上进行新的尝试。

早在6月12号的时候，中央党校主办的《学习时报》，发表了整版标题为《“三区”叠加，扩权赋能，探索建设大深圳统筹合作示范区》的特别专题文章。

这篇文章中写道：

“为中国改革开放和现代化建设提供一个“扩权不扩容、强统筹紧合作”的实践模式。

扩权不扩容，从字面上来看，似乎深圳扩容真的没戏了。

但是仔细一想，就会发现这个事情其实非常妙。

扩权不扩容，也就是土地不归属于深圳，但部分管理权却属于深圳。

大家仔细想想，这不就是又一个的“深汕合作区”模式吗?这不也是某种层面上的扩容吗?

想想看，不扩容，单单对周边部分地区扩权，真的能打通行政上的壁垒，解决深圳的土地紧缺吗?

又或者，扩权只是前兆，这次的“交通大礼包”也只是一个信号。

因此，即使短期深圳依旧在扩容上没有行动，我们也应当抱有信心。

因为深圳要解决的根本，就是土地。不管和周边城市抱得多紧，深圳的土地面积，依旧只有这么小小的1997.47平方千米而已。

深圳扩权，并非国家对深圳都市圈规划的终局。

扩容，才是深圳最后的出路。

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