今天又是一个天津土拍日 其中最受关注的当属西青精武镇了
来源:腾讯 2021-01-16 08:19:31
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今天又是一个“天津土拍日”,单日11宗地出让,总交易额几十个亿。
其中,最受关注的当属西青精武镇了(别抬杠,我说是它就是它),6.07亿底价成交,金地区域深耕、深耕再深耕……
说起来,自精武镇大规模开发以来,品牌房企来了一堆,加上距离外环和南开、河西较近的区位,抢了西青其他板块不少风头,目前成交量更已占到全区的近4成。
不过,决定板块竞争“长效机制”的,最终还是配套资源的规划和落地,而在这方面,精武镇其实挺让人焦虑的。
在土拍烈火烹油的当口,不合时宜地泼点冷水,却也是拳拳之心、肺腑之言呀……
1
精武镇今年第二“拍”,6亿底价成交
时隔5个月,精武镇后再卖出一宗宅地,成为继4月保利落子后,今年整个大精武镇片区出让的第二宗宅地。
目前泛精武镇板块已形成三个新房组团:大学城以南、以西、以北。今日成交的津西青(挂)2020-03号地即位于津涞公路南部片区,东至国兴路、南至同华道、西至家兴路、北至盛华道,正在旭辉燕南园北侧不远。
该地块出让土地面积49387.4㎡,规划最大建筑面积约61287.82㎡,其中住宅用地容积率不大于1.3,折合住宅体量56622.54㎡。
地块起始总价为6.07亿元,此次金地底价拿地,合可售起始楼面价约10720元/㎡。
对比今年4月,保利地产39.98亿竞得的大学城西侧、津西青(挂)2019-23号地约11324元/㎡的楼面价,以及金地的前四宗地块,价格算是很合适了。
整个片区品牌房企云集,从备案数据来看,今年前8个月,精武镇+大学城新房成交量约30万平,占到全西青80多万平成交量的近4成,妥妥的市场杠把子。
随着大学城周边的大规模开发,更靠近外环线和市区的区位优势,令精武镇片区的新房市场对张家窝等板块造成了不小冲击。
不过,虽然当前的市场供求量如此给力,但如果配套上继续“不思进取”,后续发展也将很难避免多方掣肘。
2
热闹归热闹,配套还是乏善可陈
当前精武镇很火,却也有点“虚”,具体“虚”在哪里?犀利点说:交通、商业、学校都乏善可陈。
交通,中北镇有2号线,张家窝有3号线,精武镇其实也受地铁3号线辐射,但面临的同样问题是,大部分项目距离地铁站较远;
本来盼着13号线途径南部,结果丫还改线了!由原来西青区大南河-河北区王串场,调整为南开区南丰路站-空港东九道站。精武镇靠不上了┭┮﹏┭┮
◎调整后的M13线,“暂别”精武镇
商业,目前大型商业设施只有一个卓尔国际商贸城,一期的动物园批发服装新城、卓尔皮革城开放四年了,市场效应却是越来越惨淡,也直接影响了后续商业综合体的进度。
◎天津卓尔商城内空荡荡的广场
摄影/李凯旋
商业配套不仅被手握永旺+环球购物中心+宜家+华侨城文旅项目的中北镇吊打,规划引入的王府井创意产业园,看着似乎也不如落户李七庄的王府井购物中心给力呢。
如果说交通、商业的不足尚可以通过时间积累和其他方式弥补,那么教育资源的短板,就不是一时半会能追得上的了。这其实也是整个西青面临的问题。
目前精武镇片区的公立小学有师大三附小、工大附小、小南河中心小学,对口初中只有一个付村中学;私立校有面向全区招生的为明国际学校,初中学费4.8万/学年,位置还是在中北镇。
无论是学校的牌子还是成绩,以及可选择的上升空间,那都是肉眼可见的非常一般。
老大不说老二,西青其他板块的中小学也好不到哪儿去。
南站好歹已经新建了一个K12民办寄宿制的为明学校,中北镇也确定引入南开敬业学校,计划2022年秋季投用。
而精武镇的民办小学和九年一贯制学校呢?还在慢腾腾酝酿中,“尚需一段时间才能落实”。
同区域比不过,放在整个环城来看,精武镇的教育配置就显得更可怜了嗲。
3
环城老大地位不稳?教育短板很焦虑
其实以前环城置业,教育并不是一个重点考虑因素,除了海教园会强调下自己的南开学校和市区学籍外,其他板块基本是“躺平”的节奏。
但这两年几种情况的变化,使得“教育”议题在环城购房者心中所占的权重越来越大,甚至成为置业区域选择的一个先决条件:
一个是市区划片摇号、公民同招等平衡生源的举措,小升初不确定性不断增加,一定程度上削弱了市区教育的光环;
一个是郊区的尖子校,凭借寄宿制严格管理,狠抓成绩,在高考竞争中越来越凸显优势,尤其对外地和新天津人吸引力增加;
一个是集团化办学成为大势所趋,品牌名校的“分身”、九年/十二年一贯制学校风行,也让包括环城在内的非市区板块有了新期待。
这样的趋势下,同样是环城置业,买房人当然更愿意优先考虑教育前景好的区域了。
而这一点上,西青的中小学成绩本身就是环城垫底的,从这几年各区高中录取分数线的对比中也可见一斑。
后续发展上也很可能继续被津南、北辰甚至东丽甩在后面——西青虽然也新建、规划了不少中小学,但基本还是做简单的增量,对比津南等区的品牌效应补强和升级,显然缺少质的突破。
说白了,不是自己不努力,而是别人跑太远了……
看海教园,“市区中考资格”尘埃落定;园区高中正在加紧推进,预计来头不会小;南开学校今年首届中考成绩也出来了,两个班500分以上的占到80%多……以后岂不是更得抖起来喽?
看津南,去年就跟河西签订了教育全面战略合作框架协议,先期安排师大二附小、河西一幼以及天津实验中学签约落地国展周边,咸水沽后续也有办学合作;此外,天嘉湖的融创、中海等项目也都在做实验、南大、外大等名校“嫁接”。
看东丽,智慧科学城携大盘规划、名校基因来势汹汹;看北辰,未来城光靠北京十一学校的引入就能撑起一片天……
如果说以前环城教育资质都不咋地,西青凭借城市界面、市政配套等吸引众多拥趸,那么以后,当津南等区品牌分校遍地开花,西青还能稳当当做这个环城老大吗?
话说回来,作为仍处于开发初期的板块,精武镇事实上承载着更多西青人民对教育更新的期待,毕竟宅地之外,也还是有几块教育用地储备尚未开发,有一定想象空间。
所以最后,卡姐想说:精武镇,你得支棱起来啊!
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