在武汉不购买小户型房屋的理由

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问：房姐好!

我的基本情况如下，有一套万科的房子自住，短期内不会变动。另外有两套房子闲置，一套在汉阳钟家村，锦绣江山，200平;一套在光谷，加州香山美树，120平米

我的问题：1、两套闲置的房子今后也不会住，纯从投资的角度，是否值得长期持有?还是应该现在卖出置换新的房子?

2、纯做投资的房子，买多大面积的户型，比较容易出手变现?

3、二七滨江的万科、武汉天地是否值得投资?谢谢

回答：你好，升值角度上，拉长时间轴，遇上大涨的年份，极大概率是大面积投资回报率会更高，然而，小面积永远比大面积的变现能力更强，流通性更好，小面积可以穿越牛熊，而在需求被抑制的熊市，大面积必须折价换量，很可能等不到风来，就要割肉止损大甩卖了。

所以每个人的底仓不一样，现金流不一样，并不是人人都适合买大面积去长持。一艘200平的航空母舰必须配几艘89平矫健轻便的潜艇，这样万一资金断裂的时候，可以灵活变现80 90来养着200平，才能安全抵达彼岸，不至于倒在黎明前。投资有时候讲究的不是收益最大化，而是我们怎样赚最适合最安全的钱。

底仓充足可以继续持有锦绣江山，等待下一波行情来了再出手裂变。加州香山美树，紧邻三环线，如果未来有9号线的通车是利好，会微涨一点，但是板块没有太多规划利好，未来的风口在光谷东。香山美树建议出手裂变。

目前武汉市区住宅的甜点面积段，是2房80平;但我们前瞻性地认为，伴随着二胎化进程，未来的甜点面积段应该是3房90-130平，因此提前布局可以吃到认知差异的红利。

具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。

万科，武汉天地这类CEO盘，价格贵，但是未来涨幅不一定能跑赢低价刚需盘。

建议多开发几张房票，入手我们星球内推荐的潜力盘。

提问：新人首问，熬夜看房姐的问答到凌晨2点。和老婆JLH后2019年底购入和昌光谷未来城3 楼140平，单价16,000元(工抵房)，已确定华科附小入住该小区，请问华科附小属于重点小学吗?此房投资怎么样?持有多少年合适?现想用老婆的房票在复兴村(小孩在旁读书)附近买一套投资兼自住房手上子弹40万，看中远洋心汉口一、二期中间夹着的老破小(六层三个单元门的独栋楼)，中介说两年左右就会拆。房在二楼72平有30平的私自搭建(搭建后形成比较规整的4室2厅)。此房单价达到16,700元，周边远洋二手均价在19,500元。主要想博拆迁，请问值不值得入手?也看中复兴村二环内扬子小区五楼94平120万的三房，紧靠泛海，也是想自住加等拆迁(周边泛海二手房3万至3.5万)。综合分析周边次新房价格对老破小拆迁补偿价的影响，还有拆迁时长的考虑，您看选择哪一个比较好?是选择远洋的老破小早拆早置换，还是选择泛海老破小，长期持有5~10年，到时拆迁价更高呢?

回答：你好，感谢付费!

华科附小本校是很棒的。和昌是否真的引进华科附小，目前还没有教育局好像还没有给准确的回复。有可能就是出钱挂牌的，也有可能是分校。没有毕业生，教育水平不好判断。开发商口碑不好，但是地段还不错，入手价不高，未来会跟涨，可以长持。

强调一下：

武汉买房，不要赌拆迁武汉买房，不要赌拆迁武汉买房，不要赌拆迁

武汉老城区建设非常克制，即使是确定的拆迁项目本身推动极慢，更不要说新的拆迁项目。

谁家还没有个当官的亲戚呢?消息灵敏，当真有拆迁动静，一丁点的消息很快就会导致整个小区抬价。

准拆迁房的价格里已经包含拆迁预期了，会偏贵。这条科技树其实只对有核心圈内幕消息，能比别人提前知道拆迁规划的人才有用。如果没有确定的拆迁消息，不建议买。

子弹40，汉口投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：南京一套房，400W 还有30W贷款，一套300W ，20W房贷，一套200W 老小学区，现抵押贷400W纯投资，年如28W 请问是投市中心二手学区房还是新房 谢谢

回答：你好，新街口迄今仍然是南京最好的地段之一，丽思卡尔顿的选址可是很讲究的，不是随便什么地方都能开的。但交通和配套已经谈不上全方位优势，河西中已经完全可以与其分庭抗礼，甚至隐隐有超越之势。

而且，还有一个变量起了很大的作用：学校。

龙江的芳草园，仙林的南外金中南大，奥体的新城南外金中，在板块崛起的过程中，吸引了大量的优质购买力。

但是学区房目前是高位。投资角度，你要寻找下一个崛起的学区，而不是买入现在顶级的四大名校10w/平。

学区适合短期投资，如果不自用，其实不太建议冒风险买入溢价太多的学区。

南京真正核心地段：新街口，鼓楼，河西中，河西南。

稍次一级地段：江北新区，夫子庙，南站，明故宫，环陵路。

再次一级地段，才轮到雨花台，紫东，大学城，百家湖。

南京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，姐姐，白沙洲龙湖三千城均价16800推荐购买吗?三环内，规划的有5、12号线，看起来还不错。(他们合同上很多条款比较霸道，比如贷款办不下来只要不是他们的原因就视为买房人违约，而且还另外加了一个补充说明书，把各种责任推的很干净。)

回答：你好，开发商都这样，规避所有责任的霸王条款一副“你不买多的是人买”的嘴脸购房者一直是弱势群体，除非能认识“领导级”人物，一己之力很难对抗开发商。

不过龙湖这类大开发商相对靠谱。三千城单价1.68勉强可以买，但是纯投资 有性价比更高的盘。

提问：新人首问。有深圳首套购房资格，只想投资一套小三房，目前哪个区域买升值空间大

回答：你好，深圳投资实操逻辑：

一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线;

二、一路向西，大方向大趋势坚决不变;

三、1000+的产品，只考虑南山;

四、坚决看好大户型(89-180平的次新产品);

五、不仅看多，而且做多;

六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

板块选择的先后顺序：

第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的第二梯队学位房。

第二类是热点片区没有涨的楼盘。

第三类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的副城的中心区域。

第四类是用你的首套资格打新，有确定收益。

具体买哪里，根据你的子弹 月供能力等情况再做详细推荐。

提问：房姐好，急问1、武汉花山纽宾凯麓镜小高层11层看中一楼带70平花园毛坯房128平单价15200，2022年1月交房2、中海光谷东麓楼高33层89平单价14500精装修，2023年交房。请问房姐，自住肯定选花山环境好，投资哪个性价比高呢?两个地方的房子哪个升值空间更大?发展更好!另外打算接力贷，有什么需要注意的

回答：你好，感谢付费!

从居住体验上看，纽宾凯产品是不错的，容积率低 环境好，但是单价1.5以上的价格买花山，有点贵了。周边的二手房单价也才1.3左右。如果是自住，其实可以买的。

目前左岭板块属于起步阶段，整体发展要滞后于未来科技城和软件新城，左岭未来规划的产业 更多以制造业为主，比如富士康等，产业偏低端，这一点不如花山。

中海光谷东麓开盘价格在1.4左右 带装修，中规中矩，如果首付不多的情况下 想上车光谷东，可以买。

这2个盘对比，自住选纽宾凯，投资有性价比更高的楼盘。

接力贷要求老人户口在武汉，女不满65岁，男不满70岁。目前支持接力贷的银行，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问!您好房姐，四川攀枝花，因成都限购，老婆看上位于广都中街与华阳大道四段的洪景国际(法院拍卖房起拍1.36万/平，要全款)，请问房姐：这个盘可以买吗?如果可以该买哪个户型?如不值得买，成都破限房姐有推荐渠道吗?子弹现金100个，攀枝花现住房一套还可以抵押出30个(会否影响再买房的按揭?)，商铺贷款还余120万未还,会影响再贷总额度吗?还款能力没有问题，但是查征信18,19年共有4次不连续逾期，金额大的逾期都在两天内，有两笔几百的逾期有20几天，这样成都买房还能贷款吗?急盼房姐回复谢谢!

回答：你好，攀枝花的气候相比很多号称宜居的城市好，但纯粹投资回避，因为城市小，网红品牌效应也没有。子弹100，建议买成都或者重庆。

成都快速破限购有4种方案，详见知识星球内部分享。

征信不是当前逾期，没有连三累六，可以抵押。

但是抵押出来影响房贷按揭，因为离房贷太近。

解决方案是：间隔3个月以上，或者换核操作。

提问：房姐，做生意能赚钱的最关键的能力是哪一个?

回答：做生意的最关键的能力是什么?

识别谎言，识人，整合广泛资源、获得关键支持。

一、有些时候，赞美比谎言更容易让人难以辨别，站在镁光灯下的老板，最容易迷失自我。

二、除了甄别谎言，还要识人。之所以有人肆无忌惮的撒谎，是因为你的无条件信任。如果你可以展示，你有能力验证对方说的话，那对方也就不敢轻易说谎了。所以一个老板除了抓大放小之外，更重要的是细节管理，要有能力在一个点上刨根问底，有一眼洞穿的能力，也让撒谎者惊惧。

三、推动一项生意，要提前考虑清楚核心资源和核心竞争力，让各关键交易资源方充分参与。深入与各合作方沟通交谈，并将他们意见深入植入方案中，让各合作方产生深度参与感、成就感。个人的能力是是有边界的，当你学会调动外部力量的时候，整个世界都是你的。

四、最后，要有超越短期对错、高度聚焦能力。不要太在乎所有人都在乎、又都不敢碰的东西，也不要不在乎所有人都不在乎、都不去想的东西。老板就是要在洪水滔天、天塌地陷、污蔑诽谤中建立秩序，时刻准备命运的挑战与冲击。

弱小者才看八字，强者破阶从来都是逆天改命，欢迎来到勇敢者游戏。

提问：房姐，1.同一个城市的内的板块轮动是必然的吗?2.板块轮动的核心原因是购买力的驱赶吗-预算有限没得选选次一级的选项?3.有大V说深圳的板块轮动是从十几万到3万的价格逐渐过度，价高的先涨，价格便宜的后涨，这个规律你同意吗?

回答：1. 板块轮动是必然的，就像一个班的同学，几年下来，成绩排名起起伏伏，有的上去一些，有的下来一些，当然属于正常现象。

2. 板块轮动的核心原因，和班级里同学们的成绩起伏，是一个道理。

有些小朋友学习更用功、更讲究方法了，成绩就上去了;

另一些小朋友虽然天赋不错，但是成天打游戏、上课不认真听讲，成绩当然就下来了。

3. 什么是板块的“成绩”呢?

是经济，看经济发展的好不好。

什么决定了经济发展好不好呢?

是产业，看有没有能批量提供高薪职位的产业。

好产业进来了，板块就起来了。

4. 以前的好产业，是制造业工厂;

后来，是百货商场，沿街旺铺;

再后来，是金融，西装皮鞋大哥大;

再后来，是鸭舌帽T恤衫牛仔裤运动鞋双肩包的码农统治世界。

5. “有大V说深圳的板块轮动是从十几万到3万的价格逐渐过度，价高的先涨，价格便宜的后涨”——瞎扯谈，完全不懂什么是板块轮动。

哪里先涨、哪里后涨，有两条平行的线路。

一条是置换链条，这条线是严格遵循从低总价到高总价的。

小的涨了，大的才有置换支撑，才有涨的底气。

另一条，是产业链条，而产业的背后是人，是看哪里近期持续涌入人口。

南山宝安持续涌入，龙港罗湖没啥涌入，后者凭啥一定能跟涨?

当然，同属一个城市，前者涨上去了，买不起的人确实会溢出到其他总价更低的板块去。

但是，领涨的板块可未必一定是总价高的板块啊!

杭州未来科技城有时候也会领涨，它涨了以后，买不起的人会溢出到凤起路、钱江新城吗?

当然不可能。

所以，这条线的核心，是产业导致领涨、领涨导致溢出，而不是死板的认为一定高价区先涨。

只不过刚好深圳这几年是高价区、中价区的人口实力增速更快而已。

低总价需求，我们会好好研究下轮动的规律，然后有的放矢;

高总价需求则不然，更好的策略还是：市中心、市中心、市中心。

提问：房姐，本人三线小城屌丝公务员，有雄心，觉得自己很大的问题是眼界不够，对于未来缺乏想象力，请教我该如何打破信息壁垒呢，提升眼界，提高想象力。另外您认为考研是改变平凡命运的捷径吗?爱好资政法，本人觉得自己有领导才能，敢于承担责任，敢于去闯，喜欢团结人，求您推荐一个专业。屌丝逆袭路上，遇见您，幸甚幸甚

回答：1. 眼界不够，要想获得更多信息，有三种方法。一是读万卷书，二是行万里路，三是卖万桌酒。对应：学习、观察、实践。

2. 三者缺一不可，而且先后顺序一定是学习先于观察，观察先于实践。

3. 别信“读书无用论”土老板们煽动你“不要怂，就是干”的鬼话，他们根本不懂得“幸存者偏差”是什么意思，看不到自己成功的背后，有多少当年怀揣相同梦想的人们，从一无所有，打拼到身无分文，再到负债累累，最后上失信被执行人名单。

4. 你第一件要做的事，当然就是读书，读很多很多书。量变引发质变，书读得多了，在某个时点，自然会顿悟。

5. 那时候，我什么都不教你，你也会心里明镜般清楚，该去观察哪些事物，从做哪方面的实践开始做起。

6. 进步过程中的第一步，是承认自己只是个普通人，并没有什么过人的天赋。如果你真的“有领导才能”，就不会到现在还只是个“三线小城屌丝公务员”了。正视这一点，承认这一点，与之和平相处，是迈向成功的起点。

提问：房姐，为什么低楼层的房子难卖呢?一楼我能理解，二三楼为什么难卖?我看好多挂出来的低楼层卖好久卖不出去，2018年七八月挂出来

回答：对新手而言，挂牌时间是个非常具有误导性的信息。大部分看上去挂牌了很长时间卖不掉的房子，之前都是挂的很高、试探市场其实不诚意卖的价格，妄想中大奖钓到一个傻子。直到真的急卖了，才把价格调下来。这就是为什么中介朋友圈动不动就看到“房东急降50万”。

小高层和高层住宅，二楼三楼本来就是最差的楼层(除了不带花园的一楼以外)。

不好卖很正常。

提问：房姐，请问怎么看这样的说法：北京的房价收入比远高于纽约，从而证明北京房价有泡沫。总觉的有不对的地方

回答：房价由买得起的那个阶层中收入最低的那群人决定。用社会平均收入来计算房价收入比是没有意义的。何况，这篇文章对纽约并不了解。纽约房价今时今日还是显著高于京沪的，大约是2倍的关系。

京沪很多买不起房的人群收入在迅速增加，正在把“买得起房”的门槛不断拔高，这就是房价上涨的根源。长远看，京沪同样会吸引全世界的富人前来置业。目前办公楼市场这个趋势已经非常明显，住宅未来某一天也一定会。

那时候，中国的GDP总量、京沪的GDP总量也会追上和超越纽约、伦敦、巴黎、东京、那些老牌顶级城市，人口数量还高于他们，持有和交易税费、容积率都低于他们，房价很显然会远高于他们。

提问：房姐，未来贫富之间教育不平等是否通过补习班锻炼刷题能力保证分数(高考硬实力)+腾出时间培养小孩兴趣及提早接触社会开拓眼界(素质软实力)来实现的?

回答：通过错位竞争，利用比较优势，弯道超车。和富人硬碰硬比财力、比人脉、比资源、比见识，是当下中产在子女教育上犯的最明显大错误——对富人的简单拙劣模仿，趋之若鹜那些所谓优质民办双语学校，热衷爬藤牛剑、寒暑假游学camp，乐器高球马术。——这些努力注定是白费的，毫无产出比可言，没有任何前途。

恰恰相反，穷人脱颖而出的唯一机会，就是把所有富人讲面子排场贵族礼仪的时间和资源，全部节省下来，投入到真正关键的重要知识和技能上，所谓好钢用在刀刃。

(当然，弯道超车至少需要不低于富人的勤奋度)

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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