数据显示半数以上的房企在四季度仍然面临销售去化压力

今年开发商有多难?

我们捋一下时间线。

在2-3月份，售楼部关停，工地停工，2月份100个监测城市中，房价下跌城市数量跳升至73个，相比1月增加了一倍多。到了3月份，70个城市中，共有19个城市新房没有成交，24个城市二手房没有成交。

年初迎来“当头一棒”，好不容易熬过了“冷冻”阶段，4-6月份复工复产，正好赶上央行几次降息，房企铆足劲准备大干一场，深圳、杭州等地出现抢房潮，地王、天价房、充裕的融资，熟悉的一幕都快呼之欲出了。

没成想，7月份之后，全国共有44个省市67次推出房地产相关政策，其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、马鞍山、十堰、唐山、银川共14城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高贷款和房产转卖门槛。

仅在十月长假结束后，就有徐州、绍兴等地再次加码调控政策，限购、限售、限贷、增加房屋增值税免征年限、提高公积金贷款门槛等。

这一波接一波的打压，几乎让楼市透不过气，效果也是立竿见影。

据中房报10月15日报道，中国房地产报记者统计了TOP50房企中已公布9月未经审核经营数据的35家房企销售情况(截至10月13日)发现，截至2020年三季度末，样本房企中仍然有超过半数房企目标完成率未达70%，目标完成率达到75%的企业数量更是仅有个位数。

这意味着：半数以上房企四季度仍然面临销售去化压力。

说白了，开发商库存积压，未来两个月，降价是必然的，只不过是降多降少的问题。

这只是开始，明年起，楼市还将开展一场“铁腕”整顿。

据上海证券报近日报道，记者通过多方采访了解到，“三道红线”政策将于2021年起在全行业全面实施，并力争让房企在三年内完成降负债的目标。

也就是说，明年开始，“三道红线”新规将在房地产行业全面实施!

不管是开发商还是购房者，都不要低估这个消息的影响力。

这事还要从8月份说起，当时有关方面给房企规定了“三道红线”：即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

资产负债率、净负债率与现金短债比三大指标，均属于房地产行业的重要财务指标。

按照新规，如果没踩线，每年可以增加15%的负债，“踩一道线”的可以增加10%，三道全部踩中的，不准再从银行、信托、资本市场中借钱。

消息一出，不少人还以为跟以往的调控措施差不多，无非是把财务指标改善一下而已。

没想到，政策以雷厉风行的方式开始执行，多家知名龙头房企踩线，月度融资环比大跌50%以上，房地产市场随即开启“打折潮”，一时间楼市风声鹤唳。

恒大、融创、泰禾、富力、绿地等大型房企，“三道红线”全都越过了，扣除预收账款的资产负债率超过70%，净负债率超过100%，现金短债比也不到1倍。此外，阳光城、佳兆业等净负债率也较高，都超过了100%。

现在，上证报的消息直接给市场“板上钉钉”，从2021年开始，不光是重点房企要执行“三道红线”，哪怕是中小房企也要照办，全行业的融资寒冬极有可能从明年开始，房价彻底失去大幅反弹的条件。

当然，很多人会担心，在“铁腕”整顿下，地产商受不了这么密集的打压，资金被掐断，房企没办法借钱，万一出现破产潮，影响上下游行业怎么办?毕竟，大部分人希望的是房价“软着陆”，稳中有降，而不是一泻千里，影响经济和就业。

放心，这个问题早考虑到了，央行已就此事专门表态。

10月14日，人民银行举行2020年第三季度金融统计数据新闻发布会，针对记者提出的房企融资“三条红线”有关问题，中国人民银行金融市场司副司长彭立峰在发布会上表示：“在规则制定过程中，我们也充分考虑了企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡期安排。下一步，我们将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。”

什么意思呢?

其中，最关键的字眼是：稳步扩大适用范围!

也就是说，“三道红线”对房地产行业的约束将是硬性的，明年融资新规该执行还要执行，这个没得商量，会不会形成对房地产行业的冲击，到时候再跟跟踪评估，实在不行就给一部分开发商过渡期。

这就是调控对于房地产的态度，展望2021年，10年前楼市的历史可能重演。

当时的情况跟现在非常相似，经历了2008年的低迷，2009-2010年初房价迅速反弹，成交量节节攀升，投机情绪高涨，随后调控果断出手。

时间线很清晰，从2010年1月开始，将二套房首付比例提高到40%。

到了9月，首套房最低首付比例调整为30%，二套房调整为50%，三套及以上暂停发放贷款。对出售自有住房并在 1年内重新购房的，不再减免个人所得税。

直到2011年7月，规定“土地出让金首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%，全部土地出让款原则上 1 年之内缴清”，而此前土地出让金首付比例一般为30%。

从2010年2月，到2010年12月央行连续5次提升存款准备金率，整体信贷环境大幅收紧，针对城投和地产两大重点信贷投放领域，更是严防死守。

显然，土地市场、货币政策、房贷限制、税费成本，全方位的调控下，房地产迅速冷却，随后才有2013-2014年房价持续回落，直到2015年各大城市放松限购，棚改货币化助推房价，楼市才迎来了第二波上涨。

历史不会简单地重复，却惊人的相似。

当我们静下心来想一想，其实90年代末房改至今，不过20多年而已，流逝的光阴背后，80后、90后两代人的命运，都因为房地产而改变。

有人登堂入室，有人苦苦挣扎，从明年开始，希望房地产行业能够借此机会“涅槃重生”，让更多的年轻人“住有所居”。