贝壳股价高开高走上市首日即大涨87% 突破400亿美元

撰文：舒克

出品：大摩地产(ID：damoland)

上市三个月后，贝壳(BEKE)交出了上市后的首份财报。

今年八月登陆纽交所后，贝壳股价高开高走，上市首日即大涨87%，突破400亿美元。此后，贝壳市值最高突破800亿美金，成为第四大中概股互联网公司。

最新财报非常亮眼。财报显示，第三季度贝壳平台总交易额(GTV)达1.05万亿元，同比大增87.2%;营业收入达205亿元 (约30亿美元)，同比增长70.9%;经调整后净利润为18.58亿元，同比上涨210.6%，

从今年前三季度来看，贝壳累计GTV达到2.38万、实现营收477.6亿、经调整净利润37亿，三项指标均已超过去年全年。

针对三季度业绩，贝壳联合创始人、CEO彭永东表示其强劲增长得益于ACN强大的网络效应。

截至今年九月底，贝壳平台共有共有273家房地产经纪品牌、44883家经纪门店和477810名经纪人。但在三个月前，这三个数字分别为265、42000和456000。以此计算，在今年第三季度，贝壳增加了净新增8家房地产经纪品牌、2883经纪门店以及21810名经纪人，即平均每天增加237名地产经纪人。

贝壳发力新房

近年来，靠二手房中介业务起家的贝壳业务重点正在向新房业务倾斜，上市后尤为如此。

直接的体现是，新房业务的交易占比正在提升。前三季度，贝壳平台GTV约2.38万亿，新房业务贡献约38%。而在第三季度的1.05万亿GTV中，新房业务占比已经升至45%。

事实上，贝壳第三季度GTV大增主要依靠新房业务带动。新房业务GTV 达到4207亿，同比增105.7%。

贝壳上市之后新房业务已经超过二手房业务成为其最主要的收入来源。贝壳第三季度205亿元的营收中，二手房业务只占88亿，而新房业务占到了111亿元，同比增幅分别为46.2%和95%。

今年10月，贝壳推出“全民新房节”实现新房认购14万套，成交GTV达2078亿元。在刚刚过去的双十一，贝壳七天认购总额达367.9亿元，认购套数达24699套。仅以这两次活动的认购金额计算，贝壳的销售规模相当于去年房企TOP 8水平。

不过，贝壳的新房业务也面临越来越多的竞争者。

今年九月，易居与天猫发布战略合作，联合推出了“天猫好房”平台。阿里巴巴在电商和数字化领域实力毋庸置疑，易居起家主业就是新房销售代理，和房企的关系极为紧密，碧桂园、恒大等主要房企均为易居股东。

今年“双11”期间，贝壳联合恒大、万科、碧桂园、富力保利、融创、蓝光等开启“11.11新房节”，推出超过100万套房源，最高补贴140万元;天猫好房则上线80万套房源，推出“抢5折房源”等活动。

除了老对手易居和新面孔阿里的联合，苏宁、京东等新军如今也一脚踏入房企电商领域，加剧了赛道内的竞争。

再募资25亿美元

在发布财报后不久，贝壳公布了一份拟增发ADS的公告。最终募资价格还未披露。若行使超额配售权，则发售4071万股ADS。

本次增发若以上一交易日收盘价72.53美元计算，在不行使超额配售权的情况下，贝壳约募资25.68亿美元。

从账面来看，贝壳并不缺钱。截至三季末，截至九月底，贝壳手头现金及现金等价物、限制性现金和短期投资总计人民币592亿元(约87亿美元)。而且，其八月份刚刚通过IPO募资23.59亿美元(约合154亿人民币)。

既然手中有钱为何还要增发募资?

事实上，贝壳的高速增长是靠巨额投入完成的。今年前三季度，贝壳找房营业成本由2019年同期的231.13亿增至363.75亿，增幅达到57.38%。

由此带来的结果是，贝壳的毛利率的下滑，由2019年前三季度26.93%下降至23.92%。其中收入暴增的三季度，贝壳的毛利润同比增加49.1%至43.8亿元，但毛利率进一步下滑至21.3%。

贝壳增加的成本主要用于支付佣金、开设门店等。其中，支付的平台合作方佣金和内部佣金分别达到161.15亿和165.34亿，在总成本中占比接近九成。

贝壳做的是房地产中介生意，佣金高往往意味着销售好，由此带来的成本增长无需多提。但值得注意的是，在今年前三季中，新房销售佣金增幅明显，由上年同期的87.42亿增至196.02亿，增幅达到124.23%。由此可见，贝壳做大新房业务的决心。

事实上，本次募资仍主要投向新房业务。贝壳在公告中表示，本次募集资金将用于扩大服务范围，扩展新的增长领域以及投资基础设施，寻找潜在的战略机遇促进主要业务发展和增强市场领导地位。

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