深圳祭出一项措施规范热点楼盘的交易秩序

短短20天时间，楼市步入寒冬。

据中新经纬11月22日报道，本月以来，深圳、合肥、乳山、浙江及下属多个地级市均出台了规范楼市的政策。

因为新房限价，深圳一二手房的价格倒挂明显，由此滋生出很多“打新房”摇号一族，近期某盘认购时，不少购房者以30万的金额四处收购名额，只要该名额摇中号便立即付款，甚至手持10-15个名额入场。

根据公示，该楼盘完成诚意金冻结客户共9690批，若按照每批冻结350万元，合计预计将冻结约339.15亿元的巨资。

随后，11月20日，深圳祭出一项措施规范热点楼盘的交易秩序，购房者应该如实申报购房诚意登记信息，对所提交材料的真实性负责。若违反则需要承担三个后果：1，计入诚信，会面临多部门的联合惩戒。2，3年内无权使用购房诚意登记系统。3，交给开发商的保证金或定金，可能会被没收。

安徽合肥，滨湖区的业主甚至联合起来抱团涨价，他们准备到中介“只挂不卖”，单价都挂到3万以上。

对此，住房保障和房产管理局近日明确表态：市场管理处关注到部分自业主、中介炒作挂牌房价，下一步，将多部门对此采取“针对性措施”。

同一天，针对银滩房地产“乱象”等问题，山东乳山回应称，对属实的问题将依法依规严肃处理，切实维护消费者权益。这是近一个月内乳山市第二次通报相关问题。

当地的楼市炒作风气由来已久，据每日经济新闻的报道，10年前，威海乳山银滩海景房火爆的时候，房价均价约3500元/平方米，在2009年，一位购房者花了20万，在乳山银滩买了一套36平方米的小房，只卖了13万，不算房贷利息，明面上的钱就亏掉了7万。

每个周末，在河北、山西、河南、湖北等中西部省份，一辆接一辆的大巴开往渤海湾，退休没事干的大爷大妈们，在大巴车上颠簸十几个小时，在海边四处看房，开发商打着宜居的旗号卖海景房，置业顾问精心设计种种套路，最终演成了房多人少的“鬼城”。

除了上述地区，11月以来，浙江省及下属地级市丽水、台州均出台楼市规范政策，其中，浙江规范商品房委托销售行为，禁止变相捂盘宣传“售后包租”，购房定金、购房款应全部纳入监管银行账户。

还有海口，11月16日发布《关于规范申请购房资格的通知》，房产企业、存量房(二手房)出卖人不得收取无购房资格意向购房人任何费用，若收取则视为违规。

熟悉我国房地产调控规律的朋友应该了解，短短几十天时间内，波及全国的调控政策出现一致动作，往往昭示了楼市风向的改变。

比如，今年2月份停工休市，经济活动暂停，3月下旬开始复工复产、复商复市，房地产是经济最大的“启动器”，要给予支持，各地都降低了房屋预售的条件。

到了4-6月份，深圳、杭州、宁波多地重现炒作苗头，一二线城市量价齐升，京沪二手房蠢蠢欲动，开始重提“房住不炒”。

7月后，十多个城市密集发布调控措施，限购、限贷、限土拍、限价等措施频繁提及，加上房地产座谈会召开，提及“时刻绷紧调控这根弦”，继续强调房住不炒。

因此，11月份楼市风向的改变，决定了未来一个月房地产市场的基调：继续收紧。

一边是开发商的处境日益难熬。

在10月份，央行、住建部门对开发商规定了“三道红线”，按照有关方面的规定，一旦资产负债率、净负债率、现金短债比财务指标超过“三条红线”，就不能再随心所欲的发债借钱，这对高周转、高杠杆的房企来说几乎是致命的。

恒大、融创、泰禾、富力、绿地等大型房企，“三道红线”全都越过了，扣除预收账款的资产负债率超过70%，净负债率超过100%，现金短债比也不到1倍。此外，阳光城、佳兆业等净负债率也较高，都超过了100%。

关键是，三道红线的过渡期是到2023年，明年开始将在全行业实施，这对所有开发商来说，意味着现金流的长期紧张。

另一边，买房的难度变得越来越大。

所谓“难度大”，分两个方面。

一方面，是楼市下行期，房产价值的分化和撕裂，越来越明显。

举个例子，上文提到深圳的新房依旧火热，北京和上海的二手房挂牌量只有几万套，杭州、南京等地的限价盘依然抢手，尤其是一二线城市核心城区的房子，只要房龄不老，户型、梯户比没有硬伤，房价上涨趋势没有任何改变。

但是，那些地处远郊，没有配套，基础设施几年内都无法落地的房子，还有市内非名校学区的“老破小”，接下来很可能“无人问津”。

在如此分化的市场中买房，对购房者的能力是一项极大的挑战。

另一方面，临近年底，房贷的审批、利率对购房者并不友好。

拿房产抵押贷款来说，证券日报记者走访称，深圳等地的部分国有大行已于近期收紧了房地产抵押贷款条件，商铺类房抵贷更是直接停贷。

中证报记者称，不少银行个人“房抵贷”业务收紧，审批几乎处于停滞状态。

个人房贷业务也是一样，据21世纪此前报道，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比要降到30%以下。

有机构监测数据称：近两个月以来，重点监测的41个城市674家银行分支机构全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，均与上月持平。

具体来看，13个城市利率水平环比上涨，占全部监测城市数量的31.7%;14个城市利率环比下降，14个城市保持不变。值得一提的是，这是房贷利率连续9个月下降后的首次持平。

划重点：13个城市房贷利率上升，也就意味着购房成本开始抬高，利率在九连降后戛然而止，这种现象尚属年内首次，对房地产市场来说有重要的信号意义。

房贷规模收缩，利率止跌回升，意味着购房者很难获得信贷资源支持，年底就算开发商降价，银行卡着不批房贷，照样没办法。

而调控趋严，会使更多的城市加入到限购、限贷、限售的队伍中来，一个年成交额达到十几万亿的市场，没了流动性，除了少数一二线城市外，其他地方的后果可想而知。