西北唯一单核城市站上调控十字路口

西北唯一单核城市站上调控十字路口。

因城施策。11月30日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局联合下发了《关于进一步加强房地产市场调控》的通知(以下简称“《通知》”)，此次调控从二套房首付比例、商品房预售管理、差别化信贷、加强预售资金监管、加强房地产调控统筹管理等五个方面着手，明确购房门槛提高与市场管控手段趋严。

其中，“在西安市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%;购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%”这一条，被业内人士认为，对首改和二次改善的客户有一定影响。

同策研究院高级分析师李霄霄指出，今年西安楼市并不太热，甚至在房价持续上涨之后呈现出需求不足的情况。但相对于去年，今年市区基本没有一万五以下的刚需楼盘了，整体上以改善型楼盘为主。相应地，西安这次加码调控政策属于针对改善群体的定向调控政策。核心政策上面仅针对居民购买第二套住房的贷款比例进行收紧，对应的是已经有了房子的人群，对于首套刚需的客户没有实质性的损伤。

连涨4年的楼市

西安调控升级的一个背景是，11月份国家统计局公布了10月70城房价，从数据上来看，70个大中城市房价涨幅保持平稳回落，但仍呈上涨趋势，其中4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，二手房销售价格环比上涨0.5%。而西安新建商品住宅价格环比涨幅为0.5%，算起来这是2016年3月以来西安房价连续上涨的第55个月了。目前西安房价涨幅排名副省级城市前列。

曾经有网友在知乎上发问：2016至2017年， 西安市房价持续上涨，正常吗?，对此，有观点指出，彼时西安在打击炒房和规范土地市场上有所动作，吸引了更多房企进入西安市场，与此同时，西安开启了史上最宽松落户政策以及人才引进政策战略，西安房价开启了上涨态势。

作为西北地区唯一单核城市，西安出手调控，抑制投资需求，为楼市稳定发展、“房住不炒”祭出一系列政策措施，一改过往相对保守的管控作风。追溯西安最近一次调控，是在2019年6月20日发布西安楼市限购政策。

西安调控早有征兆。不同于其他城市的楼市突然爆发，西安这座十三朝古都，楼市从2016年开始呈现上扬曲线，同时也隐藏着低调的作风，地方政府对楼市的管控风格也以保守见称。

“现在看到的这几栋都已经卖完了。”10月中旬，面对来到项目现场看房的外地客户的咨询，带看的刘生(化名)指着眼前接近封顶的几栋房子说。他告诉客户，项目二期下一次开盘可能会在12月中旬，目前正在申办预售证。在这个外来房企开发的项目里，即将进入销售的那栋楼已经盖到4、5层。

同样在10月，另一家外来房企在西安老城区地段开发的高端项目，在预售证还没有申请下来之前，已经有不少客户前来看房。开发商表示，并不敢大肆宣传，因为意向客户不少，加上限价，项目定价一直举棋不定。

这背后就是西安正在逐渐放开备案价格管理。就在10月份，西安的房屋备案工作，从物价局移交给了住建局。知情人士透露，主要原因在于西安房价涨幅一直没有被控制住，客户投诉也比较多。

房价上涨压力

那么，西安房价备案价格为何有放宽趋势?一个现实情况是，进入三季度以来，西安地价出现猛涨，以高新区和沛东区为最。随着三星、华为、阿里巴巴等的落地，由于整体规划到位、产业先行，高新区在现有区域承载力的基础上，管辖区域不断外扩，苏宁、招商、绿地、中海、碧桂园、阳光城(000671,股吧)等相继进驻高新区。今年7月，高新区三期一场土拍集结了招商、华润、旭辉、中海、华发、新城、阳光城等多家外来房企争抢，经过68轮报价，阳光城以13.96亿元总价竞得地块，楼面价13000元/平方米，溢价率64.42%，刷新了区域最高楼面价记录。

高新区三期目前已经成为西安楼市一个热点，最近土拍价格已经逼近2万元/平方米。换言之，地价上涨，房价也跟着出现上涨压力。目前该区域在售房价均价也在1.9万元/平方米左右。

2019年的西安全年卖出339幅土地，成交土地面积1414.41万平方米，成交总金额约780.24亿元，平均楼面价3069元/平方米。到了2020年，仅上半年，西安就成交了152幅土地，土地出让金501.5亿元，完成了2019年总金额的2/3，其中有8幅地块楼面价超过万元。

总结下来，调控前的西安楼市有几个很突出的特点：商品房盖到3、4层高即可申领预售证;备案价逐渐放宽，此前由于强管控，很多新盘备案价格无法突破天花板，导致一二手倒挂现象严重，引发多个“千人摇”;房价连涨55个月。

值得一提的是，对于深耕西安的房企而言，面对申办预售证的房屋状况从原来盖到3、4层便可以领证销售，到如今“地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶;7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层”，又要面临回款周期延长所带来的资金压力，房价会否因此放缓上涨幅度和速度?

“对于一个从2016年开始连涨了4年的楼市而言，整体资金面仍然向好，市场上不缺资金。”一名业内人士如此评价道。无论如何，在很多业内人士看来，作为西北地区唯一单核城市，西安相比西南双核中心的格局，短期内其城市地位还要向成都学习;但长期来看，发展机遇可期。西安楼市调控任重而道远。