未来房企的融资规模将不可避免地受到影响 其在土地市场的表现也将更加谨慎

尽管有着疫情、调控等诸多因素的影响，但房地产企业的投资热情仍然不减。

中原地产的数据显示，截至12月7日，今年50大城市卖地金额高达3.75万亿元，同比上涨20.7%。其中，有11个城市的土地出让金突破千亿元，上海、杭州、广州三地的土地出让金则突破2000亿元。

土地交易旺盛，通常反映出房企的投资热情较高。在今年一季度因疫情影响而出现低谷后，土地交易从二季度开始就迅速恢复。近两个月，虽有“三条红线”等政策的影响，企业的拿地热情仍然不减。

从区域分布来看，房企拿地的重心更加倾向于一二线城市，这既反映出企业投资正趋于稳健，也使得今年的土地交易单价明显提升。

但对于今年的土地交易，有业内人士将其称为“最后的机会”。随着“三条红线”政策逐渐推开，未来房企的融资规模将不可避免地受到影响，其在土地市场的表现也将更加谨慎。

一二线是“主战场”

2020年的土地市场，大致可分为三个阶段。

新冠疫情的出现，一度使土地交易受到不小的影响。为此，今年第一季度，不少城市推出延缓缴纳土地出让金等合理化政策，在稳定土地市场的同时，维持房企的投资信心。

从二季度开始，土地交易逐渐升温。由于过去几年房企因销售消耗了大量库存，加之市场流动性充裕，房企的拿地热情迅速恢复。

8月末，以“三条红线”为代表的房地产融资审慎管理政策被提出，对房企的融资进行分层量化管理。在“靴子”落地之前，房企纷纷加快融资步伐，拿地节奏也明显加快。

中原地产指出，截至12月7日，今年已有30个城市的土地出让金超过500亿元，明显高于历史同期。

在土地交易榜上，上海以2773亿的土地出让金规模位居榜首，同比增加57%。杭州、广州的土地出让金分别达到2564亿元和2249亿元。南京、北京、武汉、宁波、佛山、苏州、成都、重庆等城市的土地出让金则超过千亿。

在11个“千亿城市”中，除武汉、苏州略有下降外，其他城市的土地出让金规模均高于去年同期。

一二线城市向来是房企拿地的重点区域，今年这种情况尤甚。中国指数研究院对20家房企的统计显示，在今年1-11月的新增土储中，房企在一线城市拿地金额占比为19.4%，较2019年提高近4.1个百分点。

这不仅使得房企的平均土地成本有所提高，也使热点城市土地市场呈现出较为激烈的竞争态势。

前述机构的数据显示，今年1-11月，20家代表企业累计拿地2.7亿平方米，同比下降8.7%;但累计拿地金额1.6万亿元，同比增长8.6%。

进入12月，这种态势依旧不减。12月8日，宁波北仑两宗土地交易中，分别经过192轮和233轮竞价成交;湖州一宗宅地则在279轮竞价后成交。同日，武汉光谷区域的一宗宅地拍出15778元/平方米的楼面价，成为光谷东新单价“地王”。

“三条红线”影响逐渐显现

房企对外投资热情不减，有着多方原因的影响。其中，除了供应端保持规模外，融资和销售被认为是最能影响投资热情的两个指标。

根据贝壳研究院统计，2020年1-11月，房企境内外债券融资累计约11291亿元，累计同比微增0.8%。考虑到今年“境外债市低迷，境内融资趋紧”的融资环境，这一规模仍然不小。

融资渠道顺畅令企业有拿地的资本。其中，今年二季度以来，房企的融资成本一度低至4%-5%的水平，明显低于去年同期的6%-8%。在“三条红线”政策正式推广之前，很多房企已经储备了足够的资金。

此外，北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，企业的拿地支出通常与销售规模挂钩。当销售维持增长时，拿地支出自然不会下降。

中国指数研究院指出，今年前11月，20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重为29.7%，较2019年同期有所回升。

多家机构预测，2020年全年，房企的拿地支出仍将保持在高位。一二线为重心、高单价、竞争激烈仍是土地市场的重要表现。

但前述房企人士同时指出，随着“三条红线”政策的逐渐落地，在土地市场“豪掷千金”的局面将很难出现。预计从明年开始，土地市场将逐渐趋稳。

一方面，对融资规模的量化管理，将使房企在土地市场更加谨慎;另一方面，随着地价居高不下，越来越多的房企倾向于用并购的手段获取土地。

实际上，最近两年，公开市场的土地交易面积一直呈下降趋势。根据国家统计局的数据，2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，同比下降11.4%。今年1—10月份，房企土地购置面积17775万平方米，同比下降3.3%，降幅比1—9月份扩大0.4个百分点。