去化压力大 房企新房推盘主打刚需产品

□本报记者 董添

中指研究院监测数据显示，12月以来，一二线重点城市新房推盘量整体处于高位。其中，刚需产品逐渐成为主流。但房企拿地积极性有所降低，把资金集中在稀缺优质宅地上，导致底价成交和流拍土地增多。

业内人士指出，楼市调控将依旧严格，各地政府将继续深化因城施策，保障房地产市场平稳健康发展。

刚需产品主导市场

中指研究院监测数据显示，12月以来，重点城市推盘量整体趋稳，4个一线城市均有项目开盘。其中，12月第一周，深圳开盘7个项目，推出房源3117套；上海开盘4个项目，推出房源947套；广州开盘3个项目，推出房源864套；北京开盘1个项目，推出房源210套。二线城市中除天津外，均有开盘项目。其中，12月第一周，南京开盘24个项目，推出房源4125套；重庆开盘17个项目，推出房源854套；武汉开盘12个项目，推出房源2242套；杭州开盘11个项目，推出房源1308套；成都开盘2个项目，推出房源212套。

从产品类型看，刚需仍占主流，其中纯刚需类占比超三成，刚需及改善项目占比43.2%，无投资类项目。楼盘去化方面，截至目前，一二线城市开盘项目平均去化率为63.7%。其中，一线城市平均去化率为76%，二线城市为63%。

克而瑞研究中心指出，9月、10月，中部地区三线城市房地产市场曾短暂回暖，因返乡置业需求进场，但成交量明显不及往年。11月以来，市场全面转冷，观望情绪愈加浓重，预计房企去化压力会不断加大。

底价成交土地多

机构监测数据显示，11月，全国300个城市土地成交面积8001万平方米，环比下降27%；土地出让金额为4209亿元，环比下降15%。70个大中城市年底住宅用地成交量增幅收窄，二线城市仍未追平去年同期。

以11月成交总价TOP10地块来看，有半数地块以底价成交，包括土拍市场较为火热的深圳也有两宗地以底价成交。这些地块或有严格的出让要求、或区位较为一般，因此房企拿地积极性不高。预计接下来房企会把资金集中在稀缺优质宅地上，这些地块的竞争将更加激烈。

土地流拍方面，虽然深圳、广州等城市有优质土地出让，但重点城市供应主力仍以条件较为一般的地块为主，加之当前融资环境持续收紧，房企整体拿地积极性仍在下降，土地流拍增多。就流拍地块类型来看，无人竞拍或未达底价而流拍的地块占到七成；结合所属区位来看，这些遭遇流拍的土地除了中小城市外，长沙、郑州、武汉等中西部二线城市也有不少地块流拍。从土地属性上来看，有五成是商办地块，如长沙流拍的10宗地均是商办地块，其余流拍地块虽含宅用地，但因区位偏远、周边配套设施欠缺，最终流拍。

调控依然严格

对于2020年的房地产市场，多位房地产观察人士指出，2020年调控力度不放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变，央行、银保监会、住建部等部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。

在“房住不炒”基调指引下，地方政府因城施策更加灵活。上半年，为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策。但整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和。

房产研究机构预计，未来五年我国商品住宅销售面积为67.8亿平方米；销售金额有望达到79.5万亿元；新开工面积为74.8亿平方米；开发投资额达58.5万亿元。从复合增速角度看，2021年至2025年，商品住宅销售面积年均降幅约3.7%左右，销售金额年均增长率约为1.8%左右，新开工面积年均下降约为2.7%左右，开发投资额年均增长率约为3.8%左右。房地产市场有望呈现“发展节奏明显放缓，供求规模高位小幅回落”的局面。