华尔街对卡拉布里亚的谴责是抵押贷款的障碍

随着当前局势危机席卷房地产市场，华尔街上的一些人正在评估一名美国官员，他们谴责阻止政府对抵押贷款人的救助。

那个人不是财政部长史蒂文·姆努钦(Steven Mnuchin)或美联储主席杰罗姆·鲍威尔(Jerome Powell)，他们正在领导华盛顿为挽救经济所做的努力。相反，愤怒的目标是自由住房经济学家联邦住房金融局局长马克·卡拉布里亚(Mark Calabria)，他的工作是监管抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)。

问题在于美国是否应立即采取行动挽救非银行抵押服务商，包括Quicken Loans，Freedom Mortgage和Cooper Group Inc.在内的公司，这些公司从借款人那里收取款项，并确保投资者分别获得数万亿美元的政府支持债券月。随着数以百万计的房主预计将开始拖欠付款，该行业表示，它需要一条紧急的生命线来阻止服务人员的失败，这可能会引发房地产市场崩溃。

卡拉布里亚认为这是夸张的。他拒绝让政府控制的房利美和房地美向服务业者提供支持，因为他说，目前越来越多地利用其有限资本来帮助债券持有人和借款人。他的立场使他成为抵押贷款银行家协会和一些金融分析师等贸易组织的批评对象。

沃伦全球顾问公司(Whalen Global Advisers)驻纽约的银行分析师克里斯·沃伦(Chris Whalen)在接受采访时说：“总统应该解雇马克·卡拉布里亚。”沃伦补充说：“他现在正采取一种幼稚，幼稚的态度，这与疏忽相伴。”他说，他一直在接听那些抱怨FHFA领导人的财务高管的电话。

卡拉布里亚(Calabria)反驳说，到目前为止，他还没有任何关于借款人承受能力的数据，这表明服务商需要紧急政府资金。目前，美国财政部和美联储官员似乎同意，因为他们也拒绝策划救援行动。

卡拉布里亚在接受采访时说：“到目前为止，我们没有看到任何迹象表明这是系统性的问题。”“我们所看到的表明，在接下来的几个月中，这是可持续的。”

卡拉布里亚(Calabria)以前是副总统迈克·彭斯(Mike Pence)的工作人员，是一位虔诚的小政府共和党人，长期以来一直认为华盛顿不应救助每一个跌跌撞撞的公司或行业。一个明显的例子：他再三说，如果由他决定，在2008年金融危机期间，房利美和房地美将被允许破产。这些公司仅占美国10万亿美元住房抵押贷款市场的一半。

个人政治

沃伦(Whalen)和其他批评卡拉布里亚(Calabria)的人说，他正在把个人政治放在做应对当前局势所必需的事情之前。普遍的抱怨是，卡拉布里亚(Calabria)痴迷于实现美国政府的目标，即从政府的手中释放房利美和房地美，因此他不希望两家公司为支持抵押贷款服务业者而花很少的资金。

卡拉布里亚对这两点都提出了异议，称他的决定不受他的政治或抵押贷款改革的指导。不过，这种局势似乎不可避免地会影响政府释放房利美和房地美的任何计划。

“现在采取的任何步骤，一旦我们度过这场危机，都会对政策产生影响，”姆努钦(Mnuchin)之前的财政部官员克里斯·坎贝尔(Chris Campbell)说，他现在在投资咨询公司Duffy和Phelps任职。“这肯定使政府中许多人认为必要的改革方案变得复杂并受到限制。”

行业斥责

可以肯定的是，抵押贷款服务机构能否获得救助并不只是卡拉布里亚。那是因为美联储和财政部不需要他的批准就可以开始贷款。

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但是卡拉布里亚的直言不讳使他成为行业斥责的首当其冲。上周，总部位于华盛顿的抵押贷款银行家协会代表非银行服务机构和其他放贷机构游说。在他表示自己尚未见到如此宽容的请求，以至于需要美联储救助之前，他在新闻稿中对他进行了抨击。

MBA总裁罗伯特·布罗克斯米特(Robert Broeksmit)在4月7日的声明中说：“ FHFA总监最近的声明向借款人，贷方和抵押市场发出了令人不安的信息。”“卡拉布里亚部长应提倡在美联储建立流动性设施，以确保住房金融市场的稳定。”

美联储观察

鲍威尔(Powell)主席在布鲁金斯学会(Brookings Institution)主持的网络广播中说，美联储“正在与抵押贷款服务商密切关注局势。财政部发言人没有回应置评请求。

卡拉布里亚确实承认某些军人的前景严峻。这是因为，作为国会3月份通过的2万亿美元刺激计划的一部分，立法者要求允许借款人将政府支持的抵押贷款的付款延期一年之久。

当房主忍耐时，服务商仍必须向抵押债券投资者预付款。他们最终将由联邦机构或房利美和房地美偿还，但在等待期间可能面临现金紧缩的情况。对于没有银行存款或其他流动资金来源的非银行服务业者来说，这一问题尤其严重。

MBA数据显示，到目前为止，房利美和房地美的借款人中约有1.69%申请了宽容。卡拉布里亚说，他看到的数字与这个数字是一致的。

纳税人营救

房利美和房地美通过从贷方购买贷款并将其打包为公司担保的证券，来保持抵押贷款市场的繁荣。十多年前的房屋倒闭促使政府接管了房利美和房地美，并最终向他们注入了超过1,870亿美元的纳税人资金。此后，他们又恢复了盈利能力。

卡拉布里亚(Calabria)指示房利美和房地美(Freddie)开始建立自己的资本缓冲，以便他们可以承受亏损，从而可以作为私人公司生存。结果，这些公司已停止将其利润发送给财政部，而是开始保留收益。

截至2019年底，房利美的资本总额为146亿美元，房地美的资本总额为91亿美元。根据行业分析师的说法，利用这些缓冲垫并不能缓解服务人员面临的所有问题，但可以有所帮助。

“当然，他们现在需要介入，”前奥巴马政府官员，抵押贷款公司顾问吉姆·帕罗特(Jim Parrott)谈到房利美和房地美时说。“如果您不愿意在私募市场逃离和流动性冻结时让GSE介入，那么为什么政府要赞助企业呢?”

金妮的生命线

吉妮·梅(Ginnie Mae)上个月宣布，它将向债券持有人支付预付款，以帮助处理通过联邦住房管理局和退伍军人事务部提供的计划进行抵押的服务商。作为住房和城市发展部的一部分，金妮(Ginnie)提供的担保贷款受到首次购房者和低收入借款人的欢迎。

知情人士说，美联储和财政部推迟向更多的服务业者提供支持的一个关键原因是，联邦官员已经进行了讨论，以等待金妮的决定能减轻抵押贷款市场压力。

房利美前首席执行官蒂姆·梅奥普洛斯(Tim Mayopoulos)表示，采取谨慎态度的部分原因在于，非银行贷款人是所谓的影子银行，不受美联储监管。

他说：“监管机构固有地不愿将其监管利益扩展到不受监管的机构，而没有随之而来的所有其他监管监督。”“但是如果政策制定者们最终没有找到合理的解决方案，我会感到惊讶，因为否则他们就有可能看到迄今为止所做的所有其他出色努力都化为乌有。”

战斗规则

服务员在华盛顿不受欢迎的另一个原因是：这些公司花了多年的时间游说反对更严格的监督和更严格的资本要求。

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救援行业的犹豫可能预示着未来的战斗。例如，随着局势的持续，私人抵押贷款保险公司可能会蒙受损失并承受压力。这可能使他们没有资格为房利美和房地美提供贷款。如果发生这种情况，卡拉布里亚(Calabria)在是否介入方面将面临另一个艰难的决定。

“问题在于政府是否以及将在何种程度上利用房利美和房地美提供支持，”房地美前首席执行官唐·莱顿说。“随着这种情况的继续，情况将继续如此。”