停车场投资独特优势的入门

随着股市的剧烈波动，许多投资者正转向防御性房地产领域的另类投资。多家庭，办公室，工业和零售等传统商业房地产类型受到最多的关注，而我发现在利基房地产领域进行投资最成功。移动房屋公园，自存储和停车场都是抗衰退的利基房地产投资，您在寻求多样化投资组合时可能要考虑。这是停车场投资的独特利基入门。

1.停车供应减少

该国有40,000多个停车设施，但是这个数目正在减少。我对2008-2017年人口普查数据的分析显示，停车设施总数下降了7%。这是为什么?随着人口的增长，城市变得更加密集，必须重新分配土地以适应更大人口的需求。理想区域内的房地产所有者将受益于该土地向更高更好使用的转移。停车位通常是市区中央商务区(CBD)中价值最低的分区，因此这些停车位最容易替换。

2.不断增长的需求

随着我们人口的增长，对停车的需求也在增长。停车需求直接关系到我国人口的交通习惯和人口分布。当千禧一代建立家庭时，他们需要在某个地方停放汽车。如今，道路上有超过2.75亿辆汽车，汽车研究中心估计，到2025年，每年(下载)汽车销量约为1700万辆。此外，停车需求有些缺乏弹性。当汽油价格上涨15%时，您会停止驾驶汽车吗?可能不会。消费者对汽车的需求相对恒定，因此几乎总是需要停车服务。车辆已成为必需品，因此我们将继续看到停车需求的增长。

3.稳定的经常性收入

在停车方面，资产所有者可以选择自行运营该设施，也可以将其停车设施租赁给第三方运营商。我建议与可靠的第三方运营商签署有利的5至10年的长期租赁。这种租赁最常见于NN或NNN投资中，例如Walgreens，CVS，Dollar General等。除了基本租金外，这些租赁还包含与消费者物价指数(CPI)相关的年租金增长，从而保护了来自通胀风险的投资。这些长期租赁确保停车投资在未来很多年内都能提供稳定的经常性收入。未来十年收入的可见性为所有者提供了安全，可预测的现金流(和清晰度)。

4.位置，位置，位置

位置就是房地产中的一切。您可以找到不错的资产，但是如果位置较差，那么您很有可能会进行高风险的投资。由于已经有这样的需求，即顾客愿意为停车付费，因此在美丽的市区中央商务区或土地稀缺的高需求旅游区中，需求尤为可能。

此外，停车可能是给定区域中最不有价值的分区。哪一个给当地经济带来更多价值：一个100个空间的停车场或一个30层的高层建筑?由于停车设施通常是附近最不值钱的区域，因此停车场投资者坚持古老的原则，即在最佳街区购买最差的房屋。

5.动态定价

随着技术的最新发展，所有者可以利用经验丰富的第三方运营商，他们可以建立动态定价模型以最大化收入。使用此技术，运营商可以修改停车价格，以反映不断变化的市场状况。需求越高，价格越高。这可确保停车设施在工作日，晚上，周末和特殊活动中使收入最大化。

6.保养

停车场的维护成本极低，可替代其他场所中常见的租户，垃圾桶，厕所和白蚁。在地面停车场中，通常只剩下沥青，停车线和保险杠。此外，停车设施经营者向停车业主提供全面的交钥匙套餐。他们负责提供和监督所有必要的人员，以促进日常停车操作。他们收集并存放所有停车收入，必要时提供翻新设施，维护停车设备，进行市场营销以吸引客户等等。

7.抗衰退

停车提供稳定，可预测和抗衰退的收入，因为对停车设施的需求通常分布在经济的许多不同领域。停车设施通常位于市中心的中央商务区，可为多种业务提供服务：运动场馆，市政建筑，办公室，餐厅和娱乐场所。因此，运营商通常愿意签署长期租赁权，以获得在停车场或停车场进行停车操作的权利。

8.土地覆盖游戏

停车方面的投资可视为所谓的有盖土地。停车场通常被重新开发为更高更好的用途：想想城市环境中的高层公寓和办公楼。有盖土地交易是一项投资策略，可通过在今天产生正现金流来缓解下行风险，同时通过将来的重新开发提供超额回报的潜力。当前收入“涵盖”了账面成本，并在短期到中期提供了可靠的回报。“土地游戏”表明，从长期来看，通过重建为更高更好的用途，存在上升的潜力。由于停车位通常是中央商务区中价值最低的分区，这些资产(及其相关的航空权)成为未来房地产牛市中重新开发的主要候选人。当开发周期转向并且建设者考虑选择方案时，他们首先致电停车设施的所有者。

随着股票市场的剧烈波动以及许多周期性房地产行业的不可预测性，投资于NN和NNN租赁的停车设施可以在数十年内提供可靠，可预测的收入，而与经济状况无关。