房屋建筑业为局势后的强劲增长做准备

仅在最近几周内，房屋建筑商就感到更加幸福。在销售量下降50%至60%(某些情况下为80%)之后，许多房屋建造商的销售步伐显着回升。我们在RCLCO的研究表明，从4月上半月到5月上半月，许多总体规划社区(“ MPC”)的销售速度反弹了30%至40%，其中有些甚至高达80%从4月中旬开始。销售步伐仍大大低于正常水平，但上升趋势值得关注。

集中的销售和市场营销，以及社区范围内与潜在客户和居民的互动似乎有所帮助。作为大型MPC一部分的新住宅社区报告的业务成果要比独立的建筑商细分更好。

并非所有社区都在看到上升趋势，并且在危机结束之前肯定还会再有下降，但是建筑商和社区开发商正在顽固地更新其策略，以利用未来一两年内可能出现的强劲复苏。这些天，我们经常听到“谨慎乐观”这个词。

突然的好转背后是什么?与2006年至2009年的低迷时期(住房市场过度建设)驱动的情况不同，我们陷入了当前的经济衰退，新住房短缺。在这场危机之前，新房建设的需求比需求低25%，这意味着这一次几乎没有造成过多住房供应或新房价格急剧下跌的危险。

土地开发商强调健康和敬业的社区

总体规划社区的开发商设法通过与居民互动，通过在线课堂，孩子们的在线故事时间，虚拟饮料和食谱交换，前廊摄影，前廊时间，“泰迪熊狩猎”等活动来支持居民参与建筑商的销售步伐。 ，“在家庭窗户中”，“在社区中心协调食物供应”等等。总体规划的社区能够进行集中的，以在线为中心的营销，以在线为中心的客户参与以及以在线为中心的居民互动。

在过去的经济衰退和经济不确定性中，我们观察到了“质量飞行”，这使MPC受益，消费者投资于已证明其价值高于其细分对手的社区。在当前的不景气中，不仅包括经济不确定性，还包括健康不安全因素，在过去的不景气中记录的预期“以质量为先导”的行为之外，同样可能存在“以安全为先”的趋势，这可能会为MPC提供更多的需求驱动力和郊区。

尽管“虚拟买家”(即购买看不见的家庭看台的买家)的数量仍然很少，但是却有了实质性的增长，房地产经纪人和社区销售代理利用虚拟家庭参观以及社区便利设施和功能的无人机视频来促进销售。自大流行开始以来，在线流量全面上升，一些社区表示网络流量增加了+/- 1000%。步行客流量仍显着下降，尽管随着国内订单的减少，某些地区的客流量开始回升。在四月的最后两周，前两周的实际流量增长了约15%至20%。同时，那些具有更高级技术功能(虚拟游览，社区应用程序等)以促进房屋销售的MPC最为成功。

建筑商正在举办课程

在这种放缓下，建筑商库存较低，这意味着建筑商没有被迫大幅度削减价格。Zillow，Fannie Mae，Moody's和其他机构的经济学家都预测2020年房价(温和的)会下降，但到目前为止，我们对新房社区的调查显示降价的方式很少。也就是说，建筑商正通过激励措施变得更具创造力，对投机性房屋提供折扣价，以最大程度地减少仲夏时节的库存积压，并改善其资产负债表。最初，建筑商的奖励很小，但增加了约50%，一些建筑商将“每周的房屋”打包为额外的折扣。

到目前为止，没有接受调查的MPC报告称建设者退出了土地合同，尽管有些人要求将土地承购推迟到今年晚些时候。这积极地反映了对内需和房价长期前景的持续信心。与我们的建筑商客户的讨论揭示了一些一线希望：

►当前的情况可能会使消费者的偏好转向更大的住房;被困在里面可能会影响购买者寻找更大空间的更大房屋。

►在纽约和东北其他地区获得大量销售的佛罗里达州和卡罗来纳州社区，可以预见有动力离开高密度地区的购房者的销售量将增加。

一些建筑商和投资者也将经济低迷视为购买土地的主要机会。一些公司购买增长中的土地，并在需要时将土地出售给建筑商。BTI Partners是位于佛罗里达州此业务中规模较大的实体之一，总部位于劳德代尔堡，在佛罗里达州中部拥有1400英亩的土地，正准备将其出售给建筑商，以供将来的细分用途。除了少数传统开发商外，它们还使房屋建筑公司能够遵循陆灯策略，从而节省现金。BTI表示，他们目前正在佛罗里达州寻找其他地点，他们认为这是收购的良好目标。

受采访的MPC开发人员在我们最近的调查(4月底/ 5月初)中告诉我们，尽管美国会议委员会的全国消费者信心调查表明总体消费者信心有所下降，但他们认为到4月底的购房者消费者信心要乐观得多。据报道，至少在最畅销的总体规划社区中，许多消费者已经厌倦了推迟购房决定，到4月中旬，有积极性的购买者已经变得躁动不安，随时准备采取行动。在所有接受调查的社区中，升迁买家和初次购买者(信誉良好的购买者)的购买活动增长最为明显，尽管有些社区报告说，这些需求类别仍然疲软。东南部的一些社区以美国东北部的退休人员为目标

一些开发商将需求上升的买家归因于隔离区，从而使买家无法获得更多空间。他们为4月下旬至5月初的价格飙升可能只是被3月中旬至4月初搁置一边的买家的压抑需求而不是与大流行相关的更广泛趋势的可能性做好了准备。我们必须继续监控销售，然后才能得出结论，这种近期增长是可持续的。我们还必须监视抵押忍耐期限的延长和失业救济金的增加，这些目前正在为住房增加支持。

住房将成为经济增长的引擎

住房在2006年将经济带入低谷。在这种衰退中，考虑到令人难以置信的失业，住房保持了相对良好的状态。而且，不久之后，我们预计，只要抵押贷款正常化，并且有很大比例的休假员工开始再次被雇用，住房将成为引导经济回到复苏的主要行业之一。

购买者的类型有所不同。在杠铃的最末端，入门级和豪华住房市场受到的打击最大。总体而言，我们现在观察到，入门级尽管受到抵押贷款水平低和高失业率的严峻挑战，但近几周一直在上升。奢侈品市场涨跌互现，有零星的改善报告，但也有许多固定报告(与事实相符，其中许多是可自由购买的事实)。活跃的成人故事也好坏参半，但总体上显示出恢复的早期迹象。股票的回升以及纸张财富和退休人员的401-Ks的回升都起到了帮助作用，尽管不能肯定的是，近期股市的回升将继续保持目前的趋势。

显而易见的是，住房领域存在坚实的机会，现在资金正在排队，以期土地购买可能减少。风险调整后的高回报的最佳机会是在当前困扰很多，但长期基础牢固的地理区域。例如，像南佛罗里达这样的游客/第二居所/退休人员市场正遭受大规模的经济动荡之苦，但由于年龄波动，未来的前景十分可观，这将推动活跃成年人的需求，低税率，可承受的可负担比率，土地短缺将支撑价格并限制竞争。

密切关注人口稀少的子市场的发展。这场健康危机很可能会为更多的电子通勤者，从而为更多的偏远住房社区铺平道路。许多白领工人及其雇主刚刚了解到在家工作是一种有效的选择，而且如果有更多的人开始在家工作，那么在未来靠近大城市中心的重要性可能会降低。这可以在远离城市化地区的地方创造更多的发展机会。哈里斯·波尔(Harris Poll)为Zillow进行的一项民意调查显示，爆发疫情后，有75%的美国人在家中工作，希望危机结束后至少有一半时间继续在家中工作，而其中有2/3至少会“如果他们有在家工作的能力，则考虑移居。

近期的销售激增再加上长期的行为转变如何发挥更长远的作用仍然很难说，但是我们今天的最佳估计是第二季度新的单户家庭销售将下降约40%，夏季和秋季，并将在2021年逐步恢复到2020年初的速度。也就是说，需要注意一些关键变量，包括延期止赎的延期的程度，抵押权的宽容以及增强的失业救济金，如果处理不当，可能会对住房部门产生重大负面影响。