不要期望抵押贷款利率会进一步下降

3月17日，债券市场陷入困境。基准的10年期美国国债收益率飙升了38个基点，完全扭转了前一日惊人的34个基点的跌幅。高收益信贷息差刚刚超过2016年初的峰值，达到近十年来的最高水平。固定收益交易所买卖基金处于“流动性不佳的循环”。

我在休斯敦的一个朋友离华尔街约1600英里，也感到困惑。

我们已经好几个月没聊了，但是那天他伸出手是因为他想为抵押贷款再融资。问题是：他在理解银行的报价利率时遇到麻烦。在美联储自2008年以来首次采取紧急行动将短期利率下调50个基点后的几天，他们于3月9日提出了3.125%的报价。他等待央行正确地预计央行不久将进一步放宽利率。然而，报价却上升了，停留在3.5%。

“您认为抵押贷款利率会下降，又是否认为我应该锁定?他说：“ 10年期美国国债收益率今天低于上周末。”“我有点失望，因为我认为美联储的利率接近于零，所以利率没有下降。”

我告诉他当时我所知道的：再融资申请飙升至2009年以来的最高水平，积压了积压并允许银行保持利率不变。住房抵押贷款利率并非完全由美国国债曲线驱动，而是由即将公布的市场决定;市场的剧烈波动可能在借款人，服务人员和贷方的链条上造成混乱。(彭博新闻社不久将报道，利率对冲迫使区域交易商和贷方要求追加保证金。)

在他称之为“真正的过山车”之后，他继续将抵押贷款利率锁定在3.375%。

在过去的38年中，在债券牛市肆虐的情况下，以更低的利率为房屋贷款再融资一直是美国人的权利。纽约联储的数据显示，在美国家庭债务的14.3万亿美元中，抵押贷款占绝大多数，截至3月31日，该数字为9.71万亿美元。当然，储蓄账户的利率再次趋向于零，这对储户来说又是沉重的打击。但另一方面，用“受阻的发展”来解释，抵押贷款中总有钱。

也许不是。尽管美联储的各种贷款计划平息了市场并停止了追加保证金的请求，但抵押贷款利率却一无所获。房地美(Freddie Mac)的数据显示，美国30年期抵押贷款的平均利率为3.24%，而3月5日的利率为3.29%。美国抵押银行家协会的30年合同利率为3.41%，3月6日为3.47%，而Bankrate.com的30年平均利率为3.54%，而3月初为3.55%，与该利率相差甚远。在2016年9月创下历史新低3.32%。虽然近几个月来10年期美国国债收益率的确变化不大，但也有理由认为，两者之间不断扩大的差距不会成为抵押贷款市场的永久组成部分。

但是，至少通过某些措施，基准利率在创纪录低点附近的收益未能达到美国房主前所未有的水平。

考虑以下情况：在金融危机最严重的时期，即市场崩溃时，从2008年11月18日到2009年1月28日的10周内，30年期抵押贷款利率与10年期美国国债收益率之间的差额始终高于250个基点。 ，然后再恢复到历史较高的正常水平。目前超过250个基点的持续时间已经持续了12周，并且距离该阈值以下的距离并不是特别接近，否则该阈值在1998年的数据中就从未被违反过。

目前尚不清楚什么可以改变这种动态。在抵押贷款方面，第一美国金融公司(First American Financial Corp.)首席经济学家马克·弗莱明(Mark Fleming)在三月告诉彭博新闻社的Prashant Gopal表示，利率可能不会低于“最高2倍”，因为交易中的固定成本，例如向服务商和银行支付的费用。发起者，通常为1.5%至2%。是的，有了良好的信誉，20%或更多的首付，以及稳定，高薪的工作，个人可以锁定低于3%的30年期抵押贷款利率。但另一方面，Black Knight Inc.上周公布的数据显示，4月美国房屋贷款违约率激增160万，是有史以来最大的一个月增幅。这就是为什么无法将过去的点差应用于当前市场的原因之一。归根结底，

至于国债，上周公布的联邦公开市场委员会4月会议纪要显示，至少有几个成员正在考虑在今年晚些时候的中短期到期的收益率曲线进行某种形式的控制。仍然处于危险之中。看来，这将使10年期国债收益率固定在目前的0.54%至0.78%范围内。复苏势头好于预期的迹象可能会推高长期收益率以及潜在的抵押贷款利率。

目前，这两个市场的惯性正在打击美国各地的美国人的钱包。彭博经济研究公司(Bloomberg Economics)的叶琳娜·舒利亚蒂耶娃(Yelena Shulyatyeva)在最近的一份报告中计算得出，按揭利率从3.5%降至2.5%降低1个百分点，会使中位价房屋的平均每月还款额从1,015美元降低至893美元。当社区尽其所能来支持关闭的小型企业时，每个家庭每月多花100美元左右可能会很长。她总结道，“抵押贷款利率刺激可能已经成为过去。”

像大多数与当前局势有关的事情一样，要花费数月甚至数年的时间，才能弄清这如何影响经济复苏。到目前为止，再融资之外的房地产市场处于相对停滞状态。根据美国房地产经纪人协会的数据，4月份美国先前拥有房屋的销量下降了自2010年中期以来的最大跌幅。但是，房屋价格中位数比去年同期增长了7.4%，而存货跌至4月份以来的最低水平。这场危机造成的供求，价格和利率之间的平衡尚未达到。

不过，如果有迹象表明2020年的前五个月，等待最低的抵押贷款利率可能会付出高昂的代价，甚至可能永远不会发生。我的朋友说，在休斯敦，他的邻居在美联储3月首次行动之前将利率锁定在2.65%的水平达15年之久。他很失望，他没有获得最理想的汇率，但是他承认没有人可以成为完美的市场计时器。尽管相对于数万亿美元的负收益债务来说，这些利率似乎很高，但仍处于有史以来的最低水平。在一个不确定的世界中，这是可以肯定的。