第二次封锁会如何影响CMBS贷款市场

今年早些时候，国家命令的封锁严重打击了许多商业房地产。这导致CMBS贷款的欠款增加。实际上，5月，特雷普报告说，拖欠率达到7.15%，是自2009年特雷普开始收集数据以来的最高涨幅。下个月，拖欠率上升至10.32%，之后又回落至9.6%。

6月和7月重新开放的情况广泛，许多人希望我们回到正常状态，但是第二次锁定可能会导致CMBS违约率再次上升。Reonomy使用他们的CMBS数据发布了一份新报告，阐明了如何进行。

CMBS的许多拖欠都发生在酒店和零售领域。Reonomy的报告显示，从3月到5月，酒店物业支持的贷款的不良率从2%上升到17%，而零售贷款从5%的两倍增加到10%。这些是受到广泛关闭影响最大的行业。工业和多户家庭的贷款最多。这种差异在房地产投资信托(REIT)市场中也已显现出来，酒店和零售REIT的价值急剧下降。

接下来会在哪里感到痛苦?

到目前为止，办公室的状况要好于酒店/零售，目前有92%的贷款是在借贷的。人们担心的是，广泛的停工是否会改变这一状况。许多办公室正在转为在家工作模式，但是正如Reonomy市场分析师Omar Eltorai指出的那样，办公室的租赁期限通常更长，通常长达五到十年。由于这个办公室的租赁和财产估价尚未见到大范围的破坏，但这可能会改变。

“对于那些能够在COVID期间以较低的生产力成本容纳分布式员工的公司，他们将合理化未来的办公空间，” Eltorai说。占用的空间，搬迁办公地点或在续约时重新协商其租约。需求方面对办公楼市场的冲击将给市场吸收和租赁活动带来下行压力，这将在短期和中期挑战办公楼的估值。

另一个因素是政府干预的潜力。特朗普总统最近发布了一系列行政命令，而该国正在等待有关下一个大型救济计划的决议。但是，大多数救济措施并未包括商业房地产。暂停迁离的城市和州主要集中于居住的房客和房东。《HOPE法案》可能产生什么影响?在CMBS方面还需要采取什么其他干预措施?

Eltorai认为，“如果没有额外的财政刺激措施，近期和中期的经济前景将变得黯淡，因为这将阻碍近期取得的积极成果，并有可能减缓复苏速度。”

商业贷款活动急剧下降

抵押银行家协会(MBA)商业/多家庭抵押银行家起源季度调查的最新数据显示，2020年第二季度商业和多家庭抵押贷款起源比去年同期下降48%，比去年同期下降31%今年第一季度。同样，Real Capital Analytics的报告发现，商业房地产交易下降了68%。

可能影响未来交易量的一个因素是公司积累资金购买不良资产。这可能是一个长尾趋势，因为投资者需要花费数月的时间来等待这些资产以他们愿意支付的价格被使用。根据Reonomy的CMBS数据，到2021年底之前，有17%的酒店/住宿物业和14%的零售物业的贷款到期，这可能给一些公司施加压力，要求它们在贷款到期之前或可能在估值进一步下降之前进行出售。

Eltorai指出，根据Reonomy对过去50年中过去七次经济衰退的分析，对于经济衰退的每个月，商业房地产市场在定价和交易活动方面都需要两个到三个月的时间才能恢复。这可能意味着2021年将成为我们看到该活动再次开始上升的时间。

今年秋天的第二次锁定或另一次COVID-19爆发可能会触发更多的拖欠，但是在CRE世界中，浪潮可能会变得更短和更浅，部分原因是对疫苗或治疗的希望越来越近。