美国房地产的痛苦让外国投资者束手无策

支持房地产项目以换取美国签证的外国投资者正在成为由大流行驱动的商业地产危机的失败者。

在曼哈顿，帮助相关公司融资的中国投资者。哈德逊广场(Hudson Yards)要求仲裁，以迫使开发商退还其款项。在长岛，亿万富翁米哈伊尔·普罗霍罗夫(Mikhail Prokhorov)的Onexim体育娱乐公司决定放弃该项目后，一个单独的团体承租了拿骚体育馆。

这些通过美国公民及移民服务局(EB-5)计划支持发展交易的投资者，并非唯一受到Covid-19大流行打击的人，大流行Covid-19大流行一直将购物者，酒店客人和办公室工作人员带回家商业财产所有人拖欠债务。但是，比起财务回报，EB-5投资者更关心来美国，但杠杆率却比大多数人低。

从事EB-5交易的纽约律师莫娜•沙(Mona Shah)说：“在Covid期间现金为王，开发者不愿放弃任何现金。”“有些开发人员表现出对EB-5资金的明显缺乏尊重无济于事。这很容易赚钱。”

莎阿(Shah)表示，她代表一家酒店开发商，希望减少EB-5贷款的本金，因为该物业因大流行而关闭，不太可能很快恢复盈利。沙阿说，在其他情况下，开发商则寻求完全延长贷款期限或预扣付款。

没有时间表

根据芝加哥律师道格·利托维茨(Doug Litowitz)最近提交的仲裁要求，在哈德逊广场(Hudson Yards)，大约2,000名EB-5投资者通过一系列交易向曼哈顿项目投入了10亿美元。利托维茨(Litowitz)表示，投资者对美国房地产一无所知，并被这家中国公司告知，该公司帮助Related筹集了资金，在获得工作签证(称为绿卡)批准后，他们将获得还款。

但是资金的结构是优先的股权投资，而不是贷款，并且没有固定的返还时间表。作为哈德逊广场高档购物中心的主力的奢侈品零售商内曼·马库斯集团公司宣布破产后，利托维兹让相关公司告诉客户何时可以从该项目中赚钱。他还要求开发商打开帐簿，以便他的客户确定大流行是否降低了其投资价值。

对冲基金首席执行官利托维茨说：“相关交易很有趣，因为给予中国人的条件太糟糕了，几乎就像一个测试案例，证明一个结构可能有多糟糕，仍然合法。”磁石资本。陀思妥耶夫斯基说：“如果允许谋杀，一切都会被允许。”我就是这种情况。

这些请求已使相关项保持不变。

相关发言人乔恩·温斯坦(Jon Weinstein)在一封电子邮件中说：“金融投资收益是市场经济的一项功能，这显然是一个充满挑战的时期。”“我们有一个良好的开端，但是现在我们需要耐心。”

EB-5在2007年至2008年金融危机之前一直是一个沉睡的计划，当时如Related这类的开发商将目光投向了国外以取代传统的融资来源。他们发现了一个大难题：外国投资者将美国房地产视为一种安全资产，并且主要关注获得签证，这意味着他们愿意接受低至1%甚至更低的回报。

该计划向在美国创造至少10个工作岗位的项目中沉入至少500,000美元的外国投资者提供签证，目的是促进对农村地区以及失业率高的城市地区的投资。但是，繁华的地区允许EB-5资金流向哈德逊广场(Hudson Yards)和位于曼哈顿亿万富翁街(Exbillionaire's Row)的Extell Development Co.塔楼等开发项目。

狂野的西部

根据美国贸易投资局(Invest In USA)的估计，从2010年至2019年，约有360亿美元的EB-5资金流入美国，尽管随着申请积压的增加和投资门槛的提高，该计划变得不那么受欢迎。

当时由唐纳德·特朗普总统的女son贾里德·库什纳(Jared Kushner)经营的开发商库什纳(Kushner Cos。)向中国投资者寻求EB-5资金时，该计划引起了审查。

它也以狂野西部而闻名，充满了虚假的承诺和利益冲突。从理论上讲，向大型项目提供贷款本来应该更坚实，但是即使是大型开发商也没有受到大流行的影响。

今年春天，随着Covid-19案件在纽约市各地激增，普罗霍罗夫的Onexim取消了在拿骚体育馆举行的体育赛事和音乐会。到6月，该公司认为大流行病已经使活动业务失去吸引力，并表示有意将竞技场租赁移交给贷方。

8月20日，拿骚县宣布与美国移民基金会达成一项协议，该协议将EB-5资金投入到竞技场的翻新工程中。作为协议的一部分，EB-5集团的一家子公司承租了该建筑物，并承诺要经营该建筑物，以便美国国家曲棍球联盟的纽约岛民最终能够重返冰山。

曾为Onexim运营过大楼的拿骚活动中心首席执行官莫琳·汉隆(Maureen Hanlon)说，她对放弃赛场感到很抱歉，但很高兴达成一项协议，允许“该县获得租金，最重要的是，让球迷在健康指南允许的范围内尽快建立一个运作良好的舞台。”

纽约大学斯特恩商学院(Stern School of Business)研究该项目的加里·弗里德兰德(Gary Friedland)预计，由于这种流行病和贷款的结构方式，许多EB-5投资者将无法偿还。

弗里德兰德说：“许多EB-5贷款是在市场强劲得多时发放的。”“随着市场低迷，许多此类贷款非常脆弱。”