前海限价盘「前海扩容炒房」

01 新房、二手房成交数据

本周（5月16日——5月22日）全市新房共成交384套，总成交面积为37550.81平米，较上周分别下降了39.32%、39.87%，日成交量见图示。

本周（5月16日——5月22日）全市二手房共成交629套，成交面积为60093.47平米，较上周分别上升了5.88%、5.24%，日成交量见图示。

02 一线市场分析

宝安碧海玉湖湾1套44平2房成交接近指导价，部分粉丝惊呼“太便宜”！

单看价格确实很笋，44平2房小户型单价才8万多，距离指导价还不到5%，小区近期成交的80平左右3房单价已经去到9万以上，89平5房单价接近11万，总价都在指导价20%以上。

而且这套三成首付也才130万不到，整个南山宝安都很难找到这么低首付的房源，何况还在碧海中心区花园大社区。

玉湖湾小户型本就不好成交，82-89平3房是成交主流面积，超出这个范围面积的房子就算接近指导价，成交周期也会变长。

而且户型格局设计就很“憋屈”，甚至有客户调侃像“刀片”。整个户型呈扁长方形，一进门正对洗手间和厨房，且走廊非常狭小，让人第一感觉空间很局促。两卧室分别位于客厅两边，十分影响房屋通风采光，平时若将两房门关闭，整个房子会让人感觉很闷。虽是正规2房，但尴尬的户型格局的确让人不敢恭维。

这样来看，换作是你，你会买吗？

03 前海刚需热盘接近指导价抛售，无人买单！

最近市面上笋盘消化速度极快，只要在市面上出现，基本上1-2星期就会收到成交的消息。不过，也有一些笋盘大幅降价后迟迟未能成交，超出我们客户经理预期。

前海南热门刚需热盘，阳光花地苑，75平3房，中高楼层朝南，业主自挂盘以来心态颇高，也许看到市场行情一直走下坡，4月底直接降价80万左右，跌至指导价附近，与市场高峰期成交相差近百万。

房子综合性价比非常高，是小区目前在售总价最低的一套3房，也是自去年指导价出台以来，成交单价最低的一套。整个前海来挑，三成首付270万内，想要买到比这套楼龄更新、户型更好的基本没有。

首先，从楼龄上基本可以排除前海北，若在前海南，楼龄新一点的正规3房的三成首付都是400万起步，所以，三成首付270万，想要买在前海，除了阳光花地苑这套3房，基本没得选，而且小区所带学位在前海排名靠前，未来也有使用的机会。

对于这类市面上性价比高的价值房源，在价格降下来之后，客户经理预估半个月左右可以被市场消化掉，谁曾想过这一挂就是一个月，到现在依旧无人买单。

同样，南山中心，光彩新世纪70平2房，两个卧室均朝南，高层采光通风不错，报价已跌至指导价附近，是目前小区性价比最高的一套2房。

4月初业主就已经将价格降至低价，遇到接受价格的客户随时可以签合同，可挂盘一个多月仍未出现高意向客户，客户经理也感到诧异。

房无完房，当然这些房子也有一些小的缺点。

阳光花地苑，75平3房，看过房的客户没有下定主要有2方面顾虑，一方面小区周边是城中村，住家体验会受到影响，另一方面学位用过了，想要买来直接使用学位的家庭就不适合了。

光彩新世纪70平2房，最大的问题是租客在住，不方便看房，一般只能安排同户型看房，一定程度上影响客户的看房体验和下定决心。

即使两套房各自有不可忽略的诟病，客户经理表示，放在这个市场上还是容易消化的，只是时间问题罢了。

两套房源面向群体多以刚需住家客户为主，大部分人观望情绪浓厚，预期仍在低位，捡漏心理极强，在政策不明朗且经济下行期买入担心会等来进一步地下跌，跌幅可能是他们一年或者几年的工资，对于有瑕疵的房源更是谨慎，谁敢贸然出手？

再加上市面新盘可选择的也不少，所以对于他们来说，不是绝对完美二手房，不敢轻易下手，成交周期自然就拉长了。

在经济环境相对比较悲观，买房谨慎固然没错，对于有真实购房需求的买家，遇到满足自己条件的房源，如果价格也不错，这个时候也是可以入手的。

毕竟这个时候业主的价格还有一点点谈判空间，几乎可以确定后续的政策会往松的方向发展，如果等到松绑政策出台后在入手，不排除业主会小幅反价，价格也更难谈。

文章首发于“深圳房客会”微信公众号