住浙调查｜谁是“摇号红利”板块冠军 摇中晓风印月要赚翻

文/住浙网研究员 艾维

刚刚，备受瞩目的望江新城商住地有了新主人：香港新世界以97.9亿元总价竞得，正式入杭。今天开拍的2宗地块均名花有主，加上昨天的6块地，杭州首批“限房价、竞地价”土拍顺利结束。

包括大热的望江新城商住地、金沙湖、市北西、钱江世纪城在内的地块，都“恰到好处”未封顶，土拍有降温迹象，但局部竞争仍然激烈。（“双限”地首拍，楼面价虽均未封顶，但热度依旧高！）

不管怎样，土地新政已经给新房、二手房带来了较大影响。新房的价格被提前锁定，创新就不要玩了，来一通流水线操作吧，“短平快”完成开发周期，压缩成本顶顶要紧。好比一个水果批发市场，更新鲜、价格更透明的水果源源不断，存量只能想办法“自行了断”。

目前市场上，普遍的一种观点是：“双限新政”后，二手房更难卖了。因为，一些地块新房的规定售价低于板块的二手房价，那么政府“指导价”迟早是要发力的——老虎不发威，你当我是Hello Kitty啊！这样的倒逼之下，二手房能维持高位就不错了，还想涨涨涨?

一头是新房价格的提前锁定，另一头是二手房价激烈反复、波谲云诡的市场博弈，碰撞出来的火花是格外绚烂。我们就取其中的干货，给“倒挂”的一二手房价来排个座次，究竟哪个板块的摇号红利最丰厚，哪个红利几近于零?

需要说明一句，新房价格参考“双限地块”中的房价，以及最新预售证反复夯实的备案价；二手房价数据来自透明售房网。为防有价无市，文内所引用的楼盘要求半年内成交量在5套以上。

在8宗“双限地”出让后，住浙网制作的最新版杭州板块均价图

钱江世纪城

最终，经过52轮竞价，滨江集团力挫群雄，以总价43.29亿元拿下该地块，成交楼面价31266元/㎡，若加上配建成本，实际地价32900元/㎡，比去年成交的保利·澄品楼面价仅低了584元/㎡。该地块所限房价为45000元/㎡（带精装）。

板块内在售的新房无疑要属保利·澄品，精装高层47439元/㎡，周边二手房成交均价均已超过5万元/㎡，最具典型性的顺发·美哉美城成交均价达到57010元/㎡，1个月前的6月27号，就成交了一套83方的，13楼的7楼，成交价为57943元/㎡。毗邻的滨江金色江南、和美家的二手房成交均价都在5万元/㎡以上，前者为52760元/㎡，上周刚签了1套，是27楼的14楼，价格为52244元/㎡。后者最近成交的价格为50139元/㎡。

算下来，这一板块摇号红利在2700-10000元/㎡之间，相当可观。难怪会出现杭州罕见的“2万人摇”；想来，澄品和滨江世纪城项目是不愁卖的。

金沙湖

金沙湖板块已经多年没有宅地供应。十年一开闸，先把板块未来2年的价格给锁死，37500元/㎡，明确的风向标啊。即使如此，竞争依然激烈：经过53轮竞价，绿城以总价442880万元竞得，楼面价25810元/㎡，溢价率28%。

金沙湖板块，新房、二手房价差在1500-4500元/㎡之间。

市北西

萧山市北板块以市心路和建设一路路口为起点，房价向东递减：西边的杭州世纪、锦宸价位在3.8万元/㎡，东边的锦粼府高层仅2.8万元/㎡，最大差价超过1万元。

6月29日杭州挂牌首批限房价地块中的市北单元宅地限价是3.4万元/㎡，精装标准3500元/㎡，3.75万-3.83万元/㎡就是市北西的基准价格。

昨天，经过68轮竞价，滨江集团以总价157394万元竞得该地块，楼面价25615元/㎡，溢价率28%。而按照售价倒推，地块保本地价为25348元/㎡。

市北板块价差不明显，既有倒挂，也有顺差。

蜀山

成交的地块离平安项目只隔了一条河，距离已经开盘的德信市心府比较近。所限价格27800元/㎡（装修3500元/㎡），和市心府的高层并驾齐驱。最终，东原以总价5.63亿元竞得，楼面价为10386元/㎡。

蜀山的次新二手房供应量不足，较早的房源均价只有2万，要享红利还要看板块的提升。

钱江新城

7月10日，江河汇流区块3宗地块增加了 限住宅新房价格的内容：毛坯销售均价不高于63800元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于70180元/㎡，如实施装修销售，装修价格不高于6000元/㎡。

换言之，精装高层均价限在69800元/㎡，这个价格和之前的保利滨江上品、滨江金地御品一模一样。

今天出让的首批“双限地”中的望江单元商住地的限价，大概率的话相同，望江新城高层毛坯、精装的参考价就是63800元/㎡和69800元/㎡。这样，钱江新城和望江新城拉平了；钱江新城内部不管是东边还是西边，不管是南星板块还是三江汇流，天花板拉平了。

并非每个楼盘都能摸到天花板，譬如金隅中铁诺德都会森林精装高层的参考价依然是5.85万元/㎡。

从钱江新城和江河汇流区域的二手房情况来看，需要观察像城市之星、金隅学府、中海御道、万科大都会79号和绿城留香园的成交情况。

到昨天为止，根据透明售房网数据显示，中海御道成交均价55680元/㎡，绿城留香园目前只显示网签了一套，成交价仅不到42000元/㎡，买到者何其幸运！但是留香园刚刚交付，二手房成交量有限，虽然也出现了6.8万 的二手成交价，尚不具备参考价值。

新房和二手房的均价跨度很大，但基本可参照新房6.98万元/㎡，二手房7万元/㎡，目前摇号红利尚不突出。但有两个变数：1.未来新房“金字塔尖”很可能会出现在三江汇流这一带，也许大都会79号的8万元/㎡会是今后二手房的基准价；2.仁恒滨江园、凤起钱潮、御品、上品中会出现产品、口碑、增值潜力俱佳的“封面豪宅”，提升想象力同时有预期。

申花板块

申花这边，绿城沁园、融信万科古翠隐秀、厘望NEO1精装高层都拿到了5.4万元/㎡，在新价格没有变化的前提下，5.4万元/㎡依然可视作申花新房的基准价。

二手房这块，融信蓝孔雀、慧园、万家花城、欣盛东方邸表现不一，万家花城最新的成交价出现了42880元/㎡的低价，慧园也徘徊在5.5万元/㎡上下，一二手房基本没有价差。

有意思的是，有些西溪诚园的业主先来摇沁园，摇到了再脱手二手房。诚园的房子在二手房市场上一直比较坚挺，近期均价突破了6万元/㎡，6.5万元/㎡的成交也屡屡出现。如果考虑到西溪几乎不再有新房供应，加之绿城内部的流通，这个“跨板块”价差红利约在6000元/㎡。

滨江西兴

6月末，滨江西兴板块的时代滨江悦首开，毛坯均价4.2万元/㎡，将成为板块重要的参考价。研究员从中海云宸、晓风印月了解到，毛坯4.2万、精装4.7万元/㎡是这个板块的重要基准价。

研究员挑选了欣盛东方郡、瑞立中央花城、绿城明月江南等几个成交量较大的滨江西兴板块楼盘，和4.7万元/㎡的新房价格相比，价差红利高达1万--1.9万元/㎡，妥妥的价差冠军！尤其是绿城的晓风印月，闭着眼睛摇就是了。

当然，要看到和中海云宸一路之隔的南岸晶都在二手房市场的表现不算给力，考虑到该楼盘开发商的品牌支撑不足，并不能抹煞滨江西兴板块整体的红利。

未来科技城

未来科技城1.0板块，新房中既有万人摇华夏四季的2.65万元/㎡，也有未来悦MAX的3.1万元/㎡，对应的二手房像北大资源未名府的3.51万元/㎡、富力朗悦居的3.39万元/㎡，价差大约在2000-7000元/㎡之间；2.0板块的国开东方凤凰台、中锐星未来、绿都鉴未来也有2.83万到2.29万元/㎡的梯度落差，对应大华海派风范的3.22万元/㎡、新湖果岭的2.93万元/㎡，也有7000元/㎡左右的红利。

如果下半年还有“万人摇”，未来科技城多半还是最有可能产生的板块（远洋公馆默默地点了点头）。

大江东

昨天，大江东新湾地块由新入杭房企浙江万固竞得，溢价22.96%。地块需要配建3.2万方星级酒店，资金沉淀时间长。大江东上一次成交宅地，在今年2月，融创以8732元/㎡楼面价首入。大江东在售的新房以龙湖江与城为代表，是新晋的万人摇红盘，高层均价17800元/㎡，和周边的二手房星悦湾、琅琴湾相比，还是有2000元/㎡左右的价差红利，何况还有钱塘新区、龙湖天街的加持。

此外，三墩是一个被低估的板块，蕴藏着丰厚的价差红利。新房这块已清盘的西湖国际城，均价23254元/㎡，三次万人摇，喧闹一时；刚刚领出预售证的银城云谷天境，小高层均价为29300元/㎡，和周边的二手房亲亲家园、金地自在城、都市阳光乐苑至少有4000元/㎡的价差，如果考虑到随着西湖大学、阿里云谷学校的入驻，云谷板块的发展潜力，这块红利非常令人心动。

土拍新政仿佛是那只扇动翅膀的“蝴蝶”，“大雨”会下得有多大，范围扩大到哪里，尚待观察。万变不离其宗，刚需也好、投资也罢，对价格涨跌、摇号红利总是敏感的。

在海量数据中，研究员只取“一瓢饮”，像良渚、临平北、城东新城由于种种原因，暂未计算。在新房二手房相对成交量充裕的板块中，滨江西兴、未来科技城、钱江世纪城的价差在5000元/㎡以上，存有较明显的红利，“万人摇”屡现也就不奇怪了。