哈尔滨二手房”金九银十”遭遇小寒流 小两居流通性趋好 丨刚需“抄底”或带出“杀冬季”

签字的那一刻，刘先生的手一直在抖。

这年头“倒手”房子没赚反赔的，大概也不多见。两年前他花了52万买的房子，如今却要48万出手。即便是这样的挥泪甩卖，换来的也是买方的“不那么情愿”。

刚刚送走的九月、十月，哈尔滨二手房市场并没有迎来所谓的“金九银十”，各大中介机构纷纷使出看家本领，短兵相接，依旧成效不大，尤其与六、七月份学区房热卖相比，显得有些冷清。

据诸葛找房数据中心监测，截至9月末，哈市二手房挂牌房源量104169套，挂牌价11200元/㎡；截至10月末，哈市二手房挂牌房源量105085套，挂牌价11401元/㎡。从挂牌价看，进入十月后市场价格呈梯形上涨，十月末周均价达到今年下半年最高水平。但与往年的“金九银十”相比，今年的 “金九”平淡收官，“银十”面临横盘，市场在年底时会否进入小的升温期呢？

急用钱，卖套50平方米的二手房亏了四万

作为“老中介人”，房产联盟公司的负责人兰英伟感受非常明显，往年交易火爆的“金九银十”，在今年遭遇了小寒流。看的人不少，但真下手买的不多。和六、七月份一天能卖一百多套学区房相比，那九、十月份确实是个“寂寞”，一个月的成交量也就是最火时三两天的成交量总和。

“能明显感觉到大家预算紧张了，除非遇到价格很低的房子，否则不会轻易地出手。”兰英伟告诉记者，去年的二手房市场还属于只要卖家要的价格不是贵得离谱，基本在一个多月都能出手。可目前的形势变了，买家可选范围太多，压价压得很厉害。

“要不是急着用钱，真不会现在卖！”刘先生两年前在南岗区沙曼小区，花52万买了一套50平方米左右的二手房，本来想着交通方便、生活便捷，将来再出手多少也能赚点，没想到转手卖时却赔了四万多元。房子挂在中介怎么也得有三个多月，来看房的前前后后有20多家，那价格压得都离谱，“感觉比早市买菜砍价都厉害！”刘先生无奈地苦笑。

据诸葛找房数据中心监测，9月份哈尔滨市二手房挂牌价为11200元/平方米，整体涨幅较8月收窄0.46个百分点，同比涨幅收窄0.75个百分点。二手房挂牌房源量增长明显，截至9月末，哈尔滨二手房挂牌量104169套（8月份为102373套），连续三月下降的房源量在9月上涨，涨幅较小。

10月份，市场也没有想象中乐观，据中介工作人员介绍，当前挂牌房源价格明显不及去年水平，十月里购房人群并不多，且价格预算普遍偏低。诸葛找房的数据显示，10月哈尔滨降幅居东北城市首位，全国第七。哈市二手房市场远不及往年火爆，房源存量加大，价格还未达到去年年底水平。

道里、南岗、香坊、道外这四个区域在哈尔滨购房选择中呼声较高，城市核心区域配套齐全是主要原因，其中南岗和道里更受青睐。

10月份这四区二手房表现各异。道里区在首周价格涨势明显，随后两周保持稳定，第三周略微有所下滑，最后一周均价再次上涨；南岗区均价出现较大波动，连续三周价格下降，上半年哈尔滨关于热点小学政策出台后，南岗区部分区域交易量上涨，但9月之后降温明显；道外区三周上涨，两周下滑，末周降至本月最低水平；前四周香坊区均价一直下滑，只有最后一周出现微涨。

非学区房中一室小户型最被“嫌弃”

在二手房市场上，如今最不吃香的就是非学区房子中的一室一厅小户型。

林女士一直为自己当初的选择后悔不已。挂了小半年的二手房，年份、地点、楼层、装修等都没毛病，就因为是“一室一厅”，至今还“压”在中介的资料库里。“当初就是想着投资个小户型，将来好出手。”林女士说，当初买69平方米的一室一厅与72平方米的两室一厅在价钱上相差不到4万，可如今在二手房市场上，预算差不多的买房者大部分是要买两室一厅的。

骄阳地产保利清华店房产经纪人刘岩表示，虽然整体形势不如往年，但目前在自己负责的辖区范围内，最好出手的是七八十平方米小两室，价格在130万左右。中青年家庭买房大部分都会考虑，要给孩子一个独立房间，在同一小区，面积差不多的两套房子，他们也会选择客厅、卧室都小一些的两室一厅。

“前几年有年轻人要结婚考虑到手里预算有限，会先买个一室的房子过渡，但现在这样的情况越来越少。”道里区爱建社区的一位资深房产经济人告诉记者，现在年轻人选择“一步到位”的多了，宁可多贷点款，也选择个小两室的，婚后有宝宝、老人来住都方便。目前，选择高档小区一室一厅二手房的，多是老人，换了以前爬楼梯的老旧小区，搬到电梯房，离儿女近，房子小老两口也够住了，打扫起来还省事。

10月份哈尔滨市二手房市场挂牌房源中，140平方米以下房源占比超9成，90平方米以下房源占比56%。刚需客群最感兴趣的还是80平方米左右的小两居室，从交易难易程度上看，小两室在市场流通性更好。

学区房 雷打不动的“刚需之王”

尽管今年二手房市场并未出现“金九银十”，但学区房依旧相对来说稳定又坚挺，因为这是大部分家庭雷打不动的刚需。

骄阳地产花园店、铁岭店、新铁岭店三家店的经理纪博曦表示，6月10日起，咨询花园小学南岗校区、铁岭小学南岗校区二手学区房的客户激增，两所学校的学区房成交量攀升，95%的客户全款交易。尽管9月、10月学区房的成交量不如6月份，但还是完成了30多套的成交量。另外，进入9月份，“陪读房”的成交量有所上涨。“不少家长都是为了落户，买了个‘老破小’的学区房，但事实上这样的房子，一家三口根本住不了。”他说，于是这些家长开始物色学校附近，但又不属于学区房的二手房，作为陪读房来过渡。一套位于三姓街地铁口的两室明厅78平方米的二手房，目前大约成交价在78万左右，作为铁岭小学、六十九中的陪读房，走路都在十分钟左右，而面积差不多大的几条街之隔的校区房则要130万左右。

“当父母的，谁不想尽自己的能力给孩子提供一个相对好的教育环境！再不下手，时间也来不及了，就耽误孩子入学了。”陈女士的女儿明年上小学，这两三个月，她和丈夫一直奔波于多个中介机构，周六周日都是在“看房子”中度过。虽然今年受疫情的影响，家里的收入减少了不少，但为了孩子能进一所环境比较好的学校，夫妻二人打心眼里愿意过紧巴日子。

房产经纪人刘岩表示，受政策影响，南岗区部分小学实行适龄儿童入学购房及落户时间限制政策，即2021年、2022年入学新生，都需要在2020年12月31日之前购买住房并落户。正是因为要卡在“12月31日前”落户，所以9月份、10月份这几所学校的学区房成交量还不错，刘岩所在的中介机构两个月签了二十多套学区房，在成交数量上超过了7月份、8月份。

瞄准年底 刚需抄底

或带动冬季买房节奏

是否到了价格谷底？什么时候出手最划算？这成了眼下有计划买房者最大的疑虑。

市民王先生准备在松北新区买套二手房，既作为儿子明年入学的学区房又作为改善房。“天天就是盯着房价，和中介聊天，我们就是想找准时机下手。”王先生说，预算有限，不为投资就是想花较少的钱，买一套性价比超高的二手房。目前他已经有三套备选房，再等等卖家的考虑结果，如果可以，11月底就拿下。

“这房子合适，最后到手要比7月份我们刚看时便宜将近8万呢！”李女士的父母一直住在楼龄30多年的老小区顶层，疫情期间，孩子们也不能代买菜，老俩口感觉上下楼确实力不从心。于是，全家实地考察、讨论、讲价，经过了4个多月，终于前几天拍板交了订金，70多岁的老俩口马上要搬进电梯房过冬了。

据中介工作人员介绍，持房入市者对当前市场价格并不满意，仅接受房源小部分降价，而此时市场交易行情并不良好情况下，价格不被购房者所接受，所以出现惜售心理。9、10月份市场价格稳定后，房源预期价格攀升，售房者此时信心有所增加，二手房挂牌房源量随之上涨。

按往年经验来看，每年11月份、12月份都属于二手房市场的“淡季”，但今年因为“金九银十”并未火爆，是否会带来市场逆势上涨，带出一个“杀冬季”呢？

对此，诸葛找房研究中心研究员表示，受上半年疫情影响，开发商下半年销售任务重，财务成本压力又大，一些新楼盘打折降价现象，普降使得大众产生观望心理。而二手房低价急售仍属个别现象，普遍二手房房主并未因疫情或新房房价而降低二手房挂牌价，从而产生了二手房市场“金九银十”遇冷。但从7月份以后的数据看，虽然没有恢复到疫情前的状态，但在政策扶持以及平台机构的加持下，二手房市场已经初步显示出复苏的迹象，再加上结婚买房、改善环境等刚需逐步呈现出来，在年底前，或将会出现一个抄底买房的小高峰。

来源：哈尔滨新闻网

记者：李玥

编辑：刘铖