西四环怎么样「西四环」

2019年位于西四环外的橡树澜湾和国风长安限竞房开盘，均价5万4。一个开盘即售罄，另一个当天去化80%以上。在当时限竞房去化都不理想的状态下，这两个新房能受到认可，主要还是凭借地段优势。可能是因为看这俩新房卖的太好了，导致2021年大瓦窑附近的两个纯商品房定价时直接站上了8万 ，还统一没有做100平以下的小户型，单价和总价都很高。具体卖的怎么样，数据在那摆着呢。那么当这个区域再上新地块时，是会突破8万 ，给大瓦窑的两兄弟解套呢？还是做刚需产品保去化呢？这个也不能胡乱猜，还是得结合地块的实际情况来。

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青塔棚改区地块

这宗地块的位置是在青塔中街44号院的边上，分成了两部分，照片上边的图片是面积较大的一部分地块，在京艺新地小区的对面儿，临街；下边的图片是面积较小的一部分地块，两块地不挨着。我猜这两部分一起拍，大概率面积较小的这块会规划成配建保障房，另外从这个接近3的容积率来看，我觉得做刚需产品的可能性跟大。另外这宗地块号称距离五棵松商圈直线距离只有1.5公里。我亲测了下，从五棵松地铁站出发，骑着自行车到地块，需要20分钟以上，交通太复杂，想要跨区享受五棵松的配套有些难。

这块地是青塔的核心区，区域特点就是配套完善，大型商超有翠微商场、物美超市，周边已经形成了成熟的居住区，底商非常多。距离地块比较近的小区有青塔东里、青塔西里、青塔南里、还有青塔蔚园、秀园、芳园。大多数都是房龄20年以上的老破小，预算300万可以买个五六十平的两居室。周边学校有青塔一幼、二幼、大成小学、大成中学，学区属性一般，刚需房源非常多。如果青塔棚改地块未来做刚需户型，那么对版块内无强学区属性的老破小影响极大。

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大井新村地块

说完青塔棚改地块周边的情况，沿着青塔西路向南走不到3公里，公交需要三站地，就是大井新村地块，天元公园东侧，容积率2.5。这宗地块三面无遮挡很规整，有做改善产品的潜力。毕竟这个位置附近也有像万科紫台、大成郡这样的总价千万以上的改善产品。

附近比较有代表性的小区是板块内的强流通盘—珠江峰景。因为房龄新，物业口碑也不错，有一定的品质保障。均价5万8，一共两千多户的规模，板楼塔楼都有，既有5到11层带电梯的板楼，也有21层左右的塔楼，最小户型50多平的开间，总价330万，70平左右的一居总价400多万。小区一居到四居都有，但是一居室和两居室占比不多，三居四居比较多，总价区间在600万~800万，与周围其他同面积段的产品比较，四居室性价比较高，因为其他小区的四居室都得在1000万起步。这个小区四居室800多万可以下来，性价比蛮高的。

小区内很整洁，小黄车不许骑进去。电动车摆放的也比较整齐。中心位置有水系，当然这个季节可能看不到水。不过有好几个小花园，老年人锻炼身体有个花园，儿童娱乐区也有滑梯和其他儿童设施。如果你不太想要住老破小，加点预算，牺牲部分面积换居住舒适度的话，你可以重点考虑这个小区。当然刚需小户型的朝向不是很好，看你能不能接受了。

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小瓦窑地块

小瓦窑地块位置在首钢金璟阳光共有产权房的旁边，围着地块转了一圈，给我的感觉就是配套很欠缺，因为这一大片儿都是近几年开发的小区，有刚交房的新房橡树澜湾，有回迁房金通阳光苑，有共有产权房首钢金璟阳光。看这地块周边的产品以及前车之鉴，这宗地块大概不太可能会帮大瓦窑解套。没准还想踩着大瓦窑那俩上位呢。所以我觉得即使这块地做高端产品，定价可能也不会高于8万 。

总体来说，三宗地块距离比较近，能享受到的商业配套、教育及医疗资源相差不大。缺点主要是短期内没地铁，为什么说短期呢，因为地块所在的位置长期规划中是有地铁站点的，地铁11号线东段，会有青塔站、吴家村站，目前看规划的站点距离地块都不远。虽然现在这三宗地块还没被开发商拿到，但是从地块的属性来看，青塔棚改地块最有可能做小户型，但价格不会太低。大井新村有做千万级别以上高端改善的潜力。小瓦窑地块还真说不准，即使做高端产品，价格定位应该不会高于8万 。当然以上观点纯属个人看法，仅供参考！