武汉楼市现状：二手房竟然卖不出去了 光谷东关注度却依旧很高

文丨武汉裴sir

我是武汉裴sir，武汉楼市宏观和微观专家，教你搞清楚楼市套路和内幕，实战操作帮你由浅入深理解楼市投资奥秘。

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提问1：新人首问，感谢回答。有刚需名额。生活在中南。现金10个，可以挪用30个。总预算40以内。年收入20 。计划在今年6月前下单。这边逻辑是。1、优先还是2手，淘笋。面积70-100平，2房/小3房。可以适当做gpgd 备选:卡梅尔89平，北辰当代95平，桃花源96平 满二 中楼层 2、刚需票试试抢刚需新盘。 如中粮，中建，瑞园，武汉融创城等。 听说特别难抢，要CS 不知道，裴老师是，建议买新盘还是2手笋？另外如果抢中粮和瑞园成功率怎么看？

回答1：

感谢付费提问

1，

大概排序 二手笋大概排序如下，看你打算自住还是投资，未来是有13号线是经过高新二路的，是有投资价值的。北辰95小三房，9栋高层，几十栋小洋房，整体小区环境还可以，出租大概2100-2500左右，出租率还可以。旁边云镜18k精装期房，对比而言现房毛坯1.51价位加5%左右的税费我觉得还是值得的，现房到手简装出租可以缓解月供压力。当代卡梅尔，洋房比较多，环境还可以，低楼层楼层阳光被遮挡，中楼层可以，我记得洋房是6层的。桃花源旁边有医药企业，出租率还蛮高的，居住这边球友也反馈夜晚有时候医药公司会偷排废气，空气不好。因为管委会的人住进来了，所以比之前稍微好点了，企业偷排次数少点了，因为这个原因所以价格便宜1k。整体而言几个二手房价格还算是ok，而且毛坯避免了yq房的可能，到手简装出租可行，方便回血。

2，

刚需新房首付40个瑞园可以，中粮和中建价格不便宜，买了期房2年后交费资金压力有点大，没法出租回血。中粮首开的时候问了朋友大概是2%，第二次开大概是年底，季节周期 渠道/星球买的方法，交资料是50%以上概率，买到还要看运气，交上资料了还得摇号靠前，最后买到概率30%左右。这次yq的冲击，也是一个机会吧，可能买到的概率会和年底概率持平，比其它时候会高一些。如果你单身30年的手速很快，也可以参考裴sir星球的提交资料的方法，换高速网、苹果手机比安卓快，再就是压缩资料size也可以，过去几年裴sir和球友们一起合力总结了难买的盘的方法和渠道，星球可以爬楼梯找到。

3，

楼市投资虽然你看别个买有些激进，但是实际上别个对自己的工作稳定性，资金调度分配安排都是非常清醒的认识。所以别个相比刚入门的小白有明显更强大的风险应对能力。所以我个人觉得如果你要加杠杆，要注意风险把控，小孩抡大锤，没有资产和楼市投资经验，容易伤到自己。

综合而言，个人觉得你买这里面的二手房更安全，而且性价比你这几个二手笋也还可以不输新房。没有资产的小白相比多军cf客，应对风险的能力根本不是一个量级的：

1，工资收入 2，房屋出租 3，兼职外快斜杠青年或者其它收入 4，找爹妈亲戚朋友支援（找朋友借钱最好给超过支付宝存款的利息） 5，大额度XYK，pos机养额 4-5%成本。6，互联网金融杠杆额度储备随时调用 7，JDDY一套房 8，从资产航母配置舰队里面出手一个护卫舰

提问2：中粮新盘1.6和朗诗二手1.6选哪个？纯投资

回答2：

1，多军多套房，纯投资自己不住，那就考虑性价比。朗诗这个价格应该是毛坯，满2的税费中介费需要加5个点，按照100平总价160万，多花8万成本可以早用2年出租回血，和中粮打个平手，新房可以很晚交税，整体差不多。如果你有其它考量可以计算进来。

2，自住角度。朗诗小户型多，出租的不少，其实如果是自住多少还是有一些影响的。为啥很多人买新房，因为从改善型自住角度，早期买房的话其实价格不贵，往后买房越来越贵，新房其实对你的邻居进行了一次筛选，帮你提高你邻居的整体素质水平。你会发现越贵的小区，整体而言圈层更高。中粮是新房期房得2年后交房，不过新房整体设计和品相以及小区邻居素质会相对好一点。也没有小户型，这样出租的相对少，多数是房东自住，有助于更好的居住体验。

3，杠杆调度。新房早期税费少，首付60万可以撬动200万总价的房产，二手房扣除税费等如果不做GPGD，能撬动150万左右的房源。涨幅看选筹，赚钱靠杠杆，现在的资金成本高一些，利率上浮20%，杠杆赚钱的功能被削弱，所以也要看你自己到底需要贷款多少。

4， 多数情况还是靠房产增值，房租出租收益不是主要的收益，所以房子的整体品相也是比较重要的参考。所以综合评估自住、投资、改善需求，我个人略微更倾向于中粮。当然，裴sir个人也不是盲目的选择所谓的网红盘，大家还是要根据自己的定位选择，比如你和你家人工作地情况，房子买的近可以省房租，都需要考虑进来的。当你买卖过几套房，自住过之后，就会考虑的更全面，更周到，知道自己到底想要买哪样的楼盘，而不是随大流追随，结果本末倒置了。

自住裴sir当然愿意多花10-20万买更好品质的盘，让一家人都住的舒服一些，一步到位它不香吗。

武汉难买的盘要配合裴sir星球的精华总结 渠道，不然几乎没戏：

《武汉神盘都是怎么交资料的？》《楼市周期律让投资客大赚几十万！》

提问3：裴sir，武汉的行情大概什么时候可以起来？想卖房

回答3：

1，

如果说1997年的金融wj从泰国开始，2008年金融wj从美国开始，那么2018年的金融wj可以说是从委内瑞拉开启的。美联储自2015年开始加息，在2015和2016年各加息一次，在2017年加息3次，2018年加息4次，2015-2018年一共加息9次。把这个加息动作分割成两段来分析武汉楼市和全国楼市。

2，

中国的房价上涨是在“地方债务”多次提及之后由上及下操盘的，通过短期金融政策，放水给楼市实现债务转移的。知道2017-2018十年周期会强势加息，所以中国酝酿了几年的债务转移在美联储加息空档期2015-2016年一年时间快速完成。楼市短期看金融政策，2016年楼市政策干了啥：不限购不限贷，首付3成降低至2成，利率打折，全国从上到下的金融大放水，房价翻倍！

于是实现dfzf的债务转移，通过短期金融政策实现房价上涨--去库存/土地价格上涨--房价上涨--卖地 --转移dfzf债务杠杆---居民买房投资---杠杆转移到居民身上！从此以后没有再提及“地方债务”！

3，

2017-2018年强势加息，在2017年加息3次，2018年加息4次，2015-2018年一共加息9次，这两年加息了7次！

加息金融手段收割全球，还对中国进行了芯片打压。数据显示：2018年中国jf支出费用也不过才 1.1万亿人民币。2018年中国进口石油4.62亿吨，总额近1.59万亿元！2018年，中国进口芯片3120多亿美元，相当于2.184万亿人民币，差不多占了全球2/3的份额。看完这个数据你就知道了，美联储强势加息，制造全球金融wj的同时，为什么对华为、中兴、大疆等中国科技企业daya了。

4，

大概是2017年初武汉利率开始上浮，从上浮5%逐步跟随中美MYZ 一直上浮到2018年的40%！利率上浮的操作紧随中美关系摩擦的大局。2019年美联储降息3次的预期下，武汉2019年3月份以后利率逐步从40%下调到上浮30-20%，甚至15%。后面为了求稳和安全，就要求最低上浮20%，因为谁也不知道美国到底后面是否降息，事实证明它降低了 。

5，

去年年底的yq，在2020年开始影响美国，目前美国耗费2万亿美金刺激经济，超过中国当初4万亿人民币规模好几倍。到这里，裴sir想说的就是全球的经济基本面是趋向于量化宽松的方向了，降息降准未来是趋势。目前唯一的风险就是yq的影响，中国目前控制住了，但是欧美国家服务业为主，受到的影响会更大。欧美国家经济出现问题影响中国出口，中国的外贸企业不好过。所以yq控制住之后，市场将会影响2008-2017年这种上行周期，全球都宽松，中国趋势也是宽松的。楼市是政策市，利率上浮20%影响了二手房买卖，所以预计1-2年内行情会变好。

以上来自裴sir的宏观博文分析

《为什么很多人16年以前凭运气赚的钱，17年后凭实力亏掉了？》

6，

楼市是政策市，限购限贷，利率上浮20%，杀伤了二手房市场，全球趋势是降息的，所以未来1-2年利率趋势是回调的，除非楼市政策持续打压。

提问4：首次加入星球，有一套藏龙新天地地铁口大三房，步梯6楼顶楼复式，无贷款。一套汉阳钟家村地铁口小户型住宅，无贷款。一套万科魅力南区两房，公积金贷款。公积金可以覆盖月供。一套当代大三房自住（老人名字接力贷购买的，征信上没体现出来）一套阳逻小三房未交房（这套是新港线沿线盘，纯投资，目前新港线没动静，只能长线）目前，前三套都在出租。我想问一下，要不要把步梯房和小户型两套房卖掉，腾出来一个房票去关山大道买一套？还是说继续出租，等着限购解除再把全款房抵押再购入？目前二手房也不好卖，可能需要很久时间，价格也卖不起来。所以很纠结……

回答4：

你描述的不够详尽，每套房的市场价，面积信息以及你的家庭房票情况。

1，

这几年汉口发展其实是之后武昌的，尤其是是武昌有光谷、光谷东加持，产业支撑，白沙洲因为12号线环线区位也是火的不行。汉口的发展则相对滞后，主要是东西湖片区、黄陂临空、长江新城发展没有跟上汉口主城区。所以最近这几年的产业高速布局到吴家山，比如 千亿级别的京东方和弘芯、网安基地，康宁等等项目。因为发展的滞后，所以人口流入相对慢很多，加上住宅商业用地比较多，新房体量大，二手房套现难。

但是东西湖5年以后可能成为汉口的“光谷”至少目前有看得见的产业入驻而长江新城目前还没有像光谷和东西湖这样的产业入驻，未来是十年期了等后期打通19号线网上衔接到机场，需要长持8年以上，短期出租或者套现都比较困难，自住也不太方便。

2，

房票是个问题，你还能腾出来房票不，我觉得你们配置阳逻的这个操作其实有些掣肘的。你的2套全款房，钟家村小户型因为面积小增值速度慢，可以早点抵押子弹，这段时间二手房水分少，可以购入光谷片区笋盘，后期行情好了考虑出手抵押的全款房。

如果等行情好了你是可以卖个好价钱，但是你要投资的楼盘也要涨起来了，一般是品质新房先涨，然后才是中心二手房跟涨。

如果出手后子弹充足可以继续购入，不够的话，可以抵押另外一套全款房配置子弹，再购入一套笋盘，风险小，随时可以套现。这样你就有机会卖一套，继续裂变2套，注意配置大面积低单价流动性好点优质点的光谷东100-110平左右的刚需笋盘为宜。

3， 相比于高于2万以上的关山改善型楼盘，我觉得2套流动性还不错的刚需三房投资更佳，更大的面积，更低的价格。都是涨1k，我觉得肯定是2套光谷东的低价刚需盘更稳妥。收益 =（卖出 - 买入）x 面积 x周转。

4， 房票和贷票用完了可以考虑 代持，星球有沉淀：《代持破限购限贷炒房 如何规避风险！》。不知道你的年龄，小孩家庭情况，我觉得后期可以考虑给小孩布局了，可以考虑从安全区进入决赛区的布局了，比如去一线城市。

提问5：户籍外省的父母，在省外有贷款买房但已结清。如果随迁落武汉户口，然后以父母名义买房能否SFSD？

回答5：

星球一些球友把爹妈，岳父岳母的刚需优先房票都弄出来了，基本上6张房票一般家庭是够用了的。

1，

父母投靠子女 男性60周岁以上(含60周岁)，女性55周岁以上(含55周岁); 夫妻双方退休，一方达到年龄条件的。

2，

接力贷：主贷人不能超过65（或69）周岁，差一天都不行；接力贷虽然不上征信，但是同一家银行系统能查到。武汉比较保守要求是65岁以内的，关于年龄，部分银行最大支持贷款到70岁，少数银行可以贷款至75岁。这个并不是说只能贷款15年了，而是说这时候可以和子女组合一起贷款20-30年没啥问题的。

3，

父母贷款结清了，来武汉就是SFSD而且还是刚需优先。然后和你们组合接力贷30年，完美的开发了新的房票。武汉很多政策有时候会出现卡在最后一公里的情况，目前新房的话有些yh是要求是500强以及体制内工作才行，不过如果是二手房，中介渠道的关系很强大，多数是可以帮你摆平接力贷的。

星球汇总了《保护SFSD刚需房票15条》的方法。

提问6：裴总，喜欢看您的文章，知道您比较熟悉精通金融知识，想请教一下，您认为武汉今后的发展会如何，房价有没有上涨空间，谢谢您

回答6：

作为全国TOP10城市的武汉，房价/GDP 相比其它城市而言，武汉房价还算是价格洼地，我比较看好武汉！

1，

楼市短期看金融政策利好，中期看土地出让，长期看人口流入。武汉城市综合竞争力全国几百个城市当中排5-10左右，GDP全国第8/9的样子，教育实力全国前5，医疗实力全国前10，地铁通车总里程全国第5。这些都是实实在在的硬实力排行，可以说是除了一线城市外的绩优股了。九省通衢，高通交通区位优势较好，极为便捷，潜力巨大，是没有软肋的一个城市，充满潜力。目前还是限购限贷，利率上浮20%，政策打压状态下，2019年武汉新房价格依旧坚强的涨了10%以上。

2，

人口老龄化，并不会阻挡人口持续的流入一二线城市。作为中部城市的老大，武汉依旧在持续的吸纳人口，短期的yq 问题阻止不了武汉未来的大的发展趋势。也阻止不了人口的持续涌入武汉的趋势，人口长期的持续流入，武汉就会持续发展。2030年的武汉GDP 预计达到2020年上海的水准，你说武汉那时候房价会多高。千万不要用平均情况来去分析优等生，也不要用什么人口出生率下降的趋势去分析中国的核心城市。即便是人口快速老龄化的日本，东京经济圈依旧持续吸纳着大量的人口涌入， 整个东京都会区人口超过3700万，是世界上人口最密集的地区之一，亚洲GDP贡献率最高的城市。

3，

硬件基础完善，人才潜力巨大。武汉在满城挖的思路下，每年通车2条地铁，在jyh加持下，道路、高架、路面环境其实改善很明显的。2019年开始第一阶段地铁交通已经完善，交通极为便捷，硬件基础、城市交通基础骨架搭好，人才基础潜力巨大，新增落户人口近百万人。以前来光谷堵得不行，现如今地铁便捷的太方便，武汉负债前行，如今看来这一切都是值得的。但是换个角度想一想，交通配套资金来源是哪里？城市基建这么好，交通这么方便，靠的是税收吗，不是的，基本上都是靠的卖地：武汉这几年土地出让基本上全国前5，和地铁排行一样，2018年财政收入2900亿，纯粹土地出让金1381亿，整个楼市链条贡献了超过50%以上的财政收入。所以啊越早上车，房价越便宜，越晚上车，基建完善的代价就是地铁沿线的更高的地价和更高的房价，短期别指望税收还债了。

4， 回头看看感觉自己为啥2003年时候不早点买，2009年时候为啥不买，2015-2016年时候为啥不多买几套。,疫情的影响我们可以参考2003年fd，短期的楼市走低之后，又步入了大牛市，直到2008年金融周期，之后房价又开始持续涨到现在，势不可挡。如果坚定的选择持有，长远的眼光看来都是赚的盆满钵满的。

5，

其实这次yq 对武汉未来可能带来深远的利好影响。新的领导可能会带来武汉城市文明的巨大改观，武汉中部枢纽对全国影响非常大，很多小问题未处理好，直接带来全国性的影响，未来武汉也可能受到更大的重视，避免出来类似的问题。武汉的基建已经逐步完善，缺的就是城市软实力提升。江浙的城市领导给我印象会好很多，更开明更接地气，营商环境和服务水平也都更高，我觉得对武汉而言是有利的。

6，

全球降息通道依然开启！2017-2018美国强势加息，全球资产缩水；2019-2020美国降息到接近于0，同时开启了2万亿美元的经济刺激，全球大放水。未来中国楼市政策利好也很有可能出台，比如基准利率上浮20%，未来是否全面执行异地公积金贷款或者降息的可能性会很大。所以我觉得疫情对经济冲击下，楼市水份相对少很多，尤其是二手房陶笋，是一个好的机会，疫情压制的短期楼市萎靡的问题，不会让购买力消失，只会聚集大家的购买需求。

这一切像极了2008年金融wj 以后的刺激政策，货币宽松如洪水，最终流向的基本上都是楼市重资产，然后房价涨了10年。

提问7：樾望5年内确定不卖，5年后可卖可不卖，是毛坯空5年，还是自己装出租，还是委托给租赁公司，如何选择。要兼顾，就要把暖气、中央空调、水电、门窗按自住标准搞，其他的按出租房标准，方便5年后重装利用，但这样一来，预计要15万支出，会影响买三套房计划。

回答7：（家装内幕嘉宾林总）

裴sir和林总打造了《武汉精装内幕》星球，大家可以扫码进入。

看了你的问题 也看到了你现在纠结的点在哪里？首先我的结是 不要和租赁公司签长期合同 然后把房子交给他们去装修 武汉市面上的那些租赁公司 有一个算一下 都是利益最大化很没有底线的，而且合同一签就是5年 这5年里面 你房子装修会做成那种胶囊房 小格子间，后期自住的时候 拆改难度很大 费用也高。

然后你刚刚提到了 按照自住标准做基础工程 费用在15万 我不知道是谁给你报的价格 按照以前我做这样的单子 预留好中央空调 和地暖的接口 把水电 防水等基础工程做好 人工加材料费用在5.3万 6万左右 根据用的材料来浮动 整体做到能出租 总费用8到10万左右就可以搞定 当然我这只是粗略估计 实际操作可能会有不同 但是价格上 不会有太大的出入。

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