金地地产现状「金地和万科哪个好」

2022年首轮集中供地，冰与火依旧在交融，但火势却不再旺盛。

天津仅1宗地块触顶摇号成交，其余均底价成交，整体溢价率仅0.6%。表现较好的杭州60宗土地仅1宗流拍，23宗地块触及封顶价进入“一次性报价”环节，但整体溢价率也仅为5.1%。

从地王频出到退避三舍，从跑马圈地到固守城池，前后仅5年时间。5年间，房企的政策逻辑，金融逻辑以及发展逻辑都发生了颠覆性的改变，这就倒逼房企的投资策略要跟进变革。

于是，在地产行业变化之际，易居房地产研究院执行院长丁祖昱向中国金茂高级副总裁、投委会主任、西南区域董事长张辉，金地集团副总裁，华东区域董事长阳侃抛出了6个问题，下文为他们的问答实录。

当前房地产的底层逻辑是什么

张辉：我想从6个方面谈谈当前正在发生的变与不变。

消费端，主要体现在信心不足。疫情影响，经济下行，叠加国际局势动荡不安，整体消费者对未来收入增长的预期在下降。包括行业内出现的企业暴雷乱象，也引发了消费者对交楼保障的担忧。整体判断，市场还在下行过程中，虽然政策已经见底，但消费者的观望氛围还是较浓。

第二，目前城镇人均居住面积40㎡，乡镇人均居住面积是50㎡。第三，城镇化还在继续，但2020年底已经到了64%、65%，未来发展速度应该会趋缓。

第四，区域和城市间的分化在加大，对中心城市都市圈的需求在加大，其他能级较弱的城市需求已经出现横盘乃至下降的趋势。

第五，不同年龄段消费者的住房需求发生了很大变化，大城市年轻人的住房消费占据了消费的大部分，其他消费被压缩，这是极不合理的现象。

第六，超大型城市的支柱不平衡现象愈发严重，现在住在北京上海老城区核心区的都是时间相对自由的中老年人富裕阶层，而对时间要求较高的人反而都住在郊区。第七，消费端仍面临房价高、首付高、贷款利率高的困境。

这是需求端的七点变化，不变的就是大家对美好生活的追求。当然，城镇化还在继续，人口迁移也在继续，未来需求端新增量虽然见顶，但15-10亿的规模还是可以维持5-10年。

政府端，房住不炒，三稳目标，房地产支柱行业的地位未来一段时间不会改变。地方政府以土地财政为特点的依赖性中短期不会改变。可能最近政策会出现大的变化，最近提到因城施策，各个地方不再一刀切，未来政策放开的频率也会加大。

土地端，18亿的基本农田红线不会改变，优质的建设用地稀缺性不会改变，变化的就是新增的建设用地在逐年下降，十四五比十三五下降了10%。

企业端，高周转高杠杆高负债一定要改变，不变的是对合规、稳健、经营的发展目标，有创新有品质的产品力、运营力、服务力的追求。

产品端，要从有没有多的量转变到有没有好的质，未来的发展理念应该是绿色健康、智慧科技、宜居人文、人性创新。

金融端，监管不能管死，也要有优化，出台一些资管新规，让企业回归健康、稳定的发展，这样才能把串起整个产业链，发挥血液的作用，形成良性循环。不变的是要坚定支持企业合理健康的融资需求，也包括消费者合理的按揭需求。

阳侃：投资逻辑之所以发生变化，是因为行业韧性在变低、行业发展空间在变小。我从经济、市场、投资格局三个方面来详细说明。

在经济上，房地产行业在经济中能发挥怎样的作用，要看企业的新增投资与新开工数量。如果新增投资与新开工的数量不如以往，实际上行业宏观经济的支撑作用就在边缘化。今年的新增投资数量就是明年、后年的新开工数量。

我个人的观点是，应该尽快的提高房地产企业的新增投资能力，同时速度不宜过猛。若要恢复投资能力，三道红线必须要放松，尽快让企业的融资现金流上来。相对理性的投资规模大概是头部房企今年能够投到正常年份的7-8成左右，腰部企业能够投到3-5成左右。

如果政策能够推动的更稳一些，明年新增投资与正常年份相比，头部企业能够达到平均值的100%，腰部企业能够做到50%左右，那么行业就稳住了。

在市场上，投资能力决定了市场的信心。房地产行业的市场韧性主要在一线城市，市场空间在二线城市，其中部分相对健康的三四线城市依靠一二线城市可以被拉动。

在投资格局上， 2021年第一轮集中供地，央企国企的投资占比约为47%；今年第一轮集中供地央企国企的投资占比达到84%，可以看出竞争格局发生了惊人的变化。

规模也发生了很大变化，首轮集中供地民企的投资规模大概萎缩了83%，央企的规模萎缩了42%。尽管结构上国企与央企占比较大，但规模都在萎缩，这是今天的竞争格局。房地产行业的韧性在于央企和国企，行业的弹性与空间在于民企，如果民企的投资能力上不来，那么行业的空间和弹性就不会有。

房地产过去现在未来的竞争格局就如铁人三项一样，第一段是在水里，第二段是在陆地上骑自行车，第三段是裸跑。

当我们还在水里的时候，并没有将规则定好，速度的限制，配载的限制，工具的使用等都没有说清楚。快接近岸边时，突然出现了三道红线，这就造成很多人无法上岸，现在还在水里，这是第一阶段。底层逻辑最大的变化就是规则变了。

第一个阶段是无序与混乱的竞争，到了自行车阶段，虽然比第一个阶段有序，但比第一个阶段更严峻，因为央企的车比民企的车好，所以现阶段央企投资占比84%，民企只有16%，并且这些民企还是那些有投资能力的民企，大部分的民企还要去解决历史遗留问题。

我认为现阶段最少要跑5年甚至跑几十年，才能真正回到市场化的平等。当进入第三阶段，大家都裸跑时，又将是另一种底层逻辑。

现阶段是否应该拿地？

应该在哪里拿地？

张辉：疫情后，一些热点城市可能会出现供给不足甚至短缺的情况。此外，疫情还没有结束，如果未来防疫政策不变的话，无论拿地还是开发，在国内大部分大中型城市都要做好面临至少两个月的影响。经济压力很大，现在当然有机会，但不一定是最好的机会，最好的机会我认为在今年年底乃至到明年年初。

空间上，看那些产业、人口、技术、资金、环境更好的高能级核心区域或者城市，首先第一梯队，我个人的排序是，珠三角、长三角、京津冀、长江中游、成渝经济圈。如果布局得更广一点，我的排序是山东半岛、粤闽浙、北部湾、关中平原，西安最近表现不错，然后是中原，像合肥、南京，这些地方可能是第二梯队。

现在对房企而言，最麻烦的是手里面有一堆土储，更可怕的是有一堆库存还销售不出去，所以还要看企业各自的空间，有空间才能拿地，转不起来肯定不行，尤其现在遇到困难的企业，绝对不能躺平，躺平就是在流血。

一个面包师如果没有面粉就无法做面包，对于房企而言，确实存在一些节点性的机会，但是企业自身的战略、经营、节奏的把握和制定肯定是更重要的。

阳侃：第一个观点是“不投比投来得更重要”，清楚知道在哪个时间节点不要投，这很重要。因为现在投资容错率变小了，哪怕是一个局部的错误，影响也很大。同时在市场不确定与经济不确定的背景下，不要去做同质化的投资，这样带来的投资发展差距和困境会变的越来越差。这就像一艘小船和一艘大船都想开到河对面，如果小船与大船走的是同一条路线，小船怎么会赢呢。

另外想谈一下在投资实践中最重要的感受：第一，同一块地不同的企业做，利润有时会相差3至5个点，这些投资背后的底层能力其实是打法跟经营能力。第二，同一个城市，不同的项目，在投资阶段可能会相差5至10个点。第三，同一个时间，投资不同的城市，利润可能相差10至15个点。最后，同一个年份，在不同时点上做投资，差别可能会达到30个点。所以这意味着投资时点跟时机的把握特别重要。

第二，不能做均衡性投资。无论从城市配置、时间配置，甚至包括项目收益条件的判断上看，在容错率变小的情况下，做均衡投资的问题比较大。做一些不均衡的投资还是蛮重要的，至于怎样去做，要因项目、因企业而异。

第三，单项目的成功虽然重要，但要更多关注在时间周期的配置、结构的配置、城市的配置。一个项目的成功并不代表每个项目都能成功，但一个项目的失败就会带来较大的问题。所以投资的输赢关键在于投资组合，这与投资能力、经营能力、资产库、行业判断、经济判断息息相关。

如何看待收并购的机会

张辉：个人觉得整体是“雷声大雨点小”。

第一，收购方现在比较谨慎，对市场不是很乐观，所以肯定是折价收购。现在大部分项目还是拿到了比较高的高点，并且股权关系也不是那么简单。但从公开市场来看，大部分出来地块的地价和位置和想出手收并购的项目资产来比，还有相当的优势，这就造成了一定的尴尬局面。

第二，出售方也很为难，一方面特别优质的地并不想出手，想要翻盘自己来做，另一方面实在不行的，积极性也不高，但是绝不能躺平，一定要积极应对。第三，实质的并购过程中，今天还是存在上下不同欲的现象，其中债权人也成为了一定的阻碍。

据此我有两个呼吁，第一，包括债权人在内，在这个时点上要发挥强势的作用，强势介入，然后找品牌开发商尽快把盘开起来，给他代建费、代管费，甚至代销费，这样血会流得少一点。第二，像这样的项目一旦停滞，政府要果断出手主导，要不然越往下拖，所有人都会流血太多，错过好时机。

阳侃：我个人认为企业并购、AMC、项目并购，这是三个不同层次的问题。首先企业并购比较难，一定要非常谨慎，因为里面含债务。在今天的情况下，推动难度比较大，周期和不确定性也较长，且并购之后要解决的的问题也很多，我个人持比较谨慎的观点。

其次AMC的收购，在我看来像一种资产，一定程度上算是剥离债务，是个对价的问题。现在这种情况下也不容易，但会比上一个好。

第三项目并购，有些企业即使卖掉项目后，也拿不到按揭贷款，所以必须要有一定品牌的企业将征信加进去，这个企业才能够真正把现金流转起来。我们可以参与这类并购，是偏轻资产型的一种并购。

如何看待今年第一轮集中供地

张辉：今年这一轮土地出让，出现了一些好的变化，比如降门槛，提品质，从数据看，溢价率还有抬头的迹象，和前几批次集中出让，有一定的向好迹象。但实际上，真实的量在降，出让土地的总和也在降，流拍率也在上升。

所谓“集中”是一种土地出让形式的问题，客观来讲，两集中的出发点毫无疑问是希望让行业更健康，但想让行业更健康，其实更应该从源头就把土地分类好，理清机制，保障性的一开始就列出来，市场化的交给市场去，这样才能使行业的良性循环、健康发展更具备基础条件。

阳侃：从政府层面看，政府要做出调整改变，降低门槛，改善房价地价的关系。同时应该降低底价，加大供地量，尤其是那些市场相对较好的城市，应尽快把市场做起来，这是更务实的做法。部分城市应该会很快的进行修正与跟进，如果不跟进修正，带来的问题不仅仅是成交量下降、托底能力下降，更重要的是会影响明年的供需关系。

从企业层面看，房企对于摇号的地有共识，都在积极参与，但不摇号的地则有明显的分化。

从全国环境看，部分央企在资金配置上也会遇到一些需要谨慎调整的地方。另外，一些具有优势的地方企业，比如绿城、滨江，会集中在一个城市发力，待机会来临，这类房企就会抓住机会并在市场上显现出来。

从其他层面看，未来有很大的不确定性。不仅仅是经济的不确性，也包括国际关系等方面的不确定性，现在的投资处于低土地储备时代，任何一家房企的土地储备不可能超过两年，超过两年以上就会扛不住。

如何看待非住宅的投资策略？

张辉：要不要做非宅投资，第一，看企业的战略，需不需要沉淀一部分资产做非宅业务，来丰富自己的整个产品线。第二，关键之关键，看财务指标。中短期要基于NOI(净营运收入)，看NPR(净利回报)是否大于WACC(加权平均资本成本)，长期就要看看的是管理层甄别的眼光和眼界。

金茂在非宅方面也在做探索，这几年我们产品的科技创新属性比较强，在建筑科技、智慧家居这些方面也进行了实质性布局，结果来看，一是收益还不错，二是和我们的住宅业态之间也形成了比较强的互补性和协同性。未来包括AR、智慧云服务这些方面也会成为我们探索的方向。

阳侃：第一，我认为产业地产的前景会非常好。我在华东区尝试了两类商业，一类是5万㎡以下的商业中心，另一类是与R4用地有关的长租公寓。

先谈长租公寓。我们对长租公寓持谨慎态度，因为大部分长租公寓很难达到收益标准。所以我们不会主动做投资，更多的是打造长租公寓的特色品牌。

关于R4用地，部分R4用地的收益相对乐观，但大部分的R4用地并不太好。所以，若政府在这方面想发力，R4用地的出让条件还需再放开一些，降低门槛，将会有更多市场力量加入进来，这是市场的一个机会。

我们要重视市场力量，凡是没有市场的力量，单靠政策去管理的市场，并不会出现较好的市场活力与发展前景。

最后，社区商业。社区商业可能是一条比较难走的路，因为现在大家都喜欢做8万㎡以上的大商业，而我们选择的是5万㎡以下的社区商业。我认为做社区商业是有必要的。第一，社区商业与住宅息息相关，是开发商与自己的存量资产建立联系的重要平台。第二，社区商业具有不可或缺性，不论商业密度如何布局，最终还是要在住宅区一两公里范围内，建立一个步行便利且可达的偏家庭型消费场景。

我之所以看好社区商业，一部分原因是很多人并不关注它，认为社区商业带来的收益水平不高。但社区商业是客观且必然存在于市场当中的，所以如果可以走通一条难的路，那么它会有更好的前景。

投资原则和感悟

丁祖昱：我分享一个案例，黑石过去5年用自有资金18亿美元投资了约500万方的物流地产，如今已经基本退出。在不考虑5年内租金回报的基础上，退出仍净赚20亿美金。为什么会有这么高的投资回报？我和他们团队聊下来，认为最核心的还是时机，5年前正好的最好的投资时机。第二就是团队，他们打造了非常专业的运营团队。

他们最引以为傲的就是投资的物流项目中没有一个项目被违约，这取决于他们团队的专业力。对中国地产商而言，未来的发展方向就是要实现从开发能力、运营能力到金融能力、资管能力这样全套的资源整合能力。

张辉：房地产行业是一个永恒的行业，只要这个行业能够健康发展，永远都有机会，我总结了“6P”。

Principle，房住不炒的原则最起码未来5年不会变，我们一定要坚持这个原则。

Position，在这个原则之下，有一个新定位。我的观点就是要做到规范稳健，向制造业和服务业看齐的行业定位。

Philosophy，坚持一个原则和新行业定位的基础上，要有绿色健康，智慧科技，易居人性，创新人文的理念。

Positive-Cycle，行业要形成正向的良性循环。

消费端，在土地出让源头分而治之的基础上，降首付、降利率、降低购房成本和持有成本。

企业端，严格要求自己，降负债、降杠杆，回归到合规安全稳健的自身定位，自己转起来，银行金融机构才能把新鲜的血液输进来。

政府端，回归科学，抛弃非市场化的手段，市场的事就交给市场，政府的一系列限制条件都应该逐渐退出。

土地端，梳理清楚，城镇建设用地，集体建设用地，跨区域的指标流转，哪些做保障房，哪些做廉租房，哪些做商品房，互相之间有土地出让收入和长期经营收益，可以放开税收商品化来补充财政收入缺口，这样政府也能形成良性循环。

金融端，要支持整个行业健康正向发展。

Portion，一指分而治之，土地从出让端开始就合理分类，差异化供地，做到高端有市场，中端有支持，低端有保障。二指投资布局分类，企业要有自己的战略和特长，据此来排列自己优先关注的城市。

Pattern，前五点建设好后，最终创造出实现良性循环健康发展的一种新模式。

新模式需要一个过程，一旦真正从根上捋顺，就是房地产行业健康发展的基础。这个行业是永恒的行业，未来5-10年还是会有15-10亿的新增量，城市更新的空间也依然很大，这对于产业链上的设计、施工，包括销售端的企业都是很大的利好。

未来很美好，我们首先要活到未来。

阳侃：作为一名老投资人，分享三个人生感悟。

第一，投资人要敢于去面对失败，愿意去讨论、分析、正确看待自己的失败。大部分的投资人，相对愿意谈论自己投资成功的业绩。这可以理解，但就我自身而言，真正促使我成长的是真实面对投资路上的失败，这会让我从中学到很多东西并获得成长，甚至能够突破一些人性的局限。

第二，保持小学生的心态。现在市场变化太多，始终以一名小学生的心态，去面对每一年中的不同情境、不同环境、不同竞争格局，一定会让投资能力得到更多与时俱进的成长。

第三，“对能控制的事情要保持敬畏，对不能控制的事情要保持乐观。”若用这样的心态去看待投资，有可能会带来一些帮助。

来源：易沃高管教育，本文已获作者授权，对此表示感谢。