草签购房合同和正式购房合同的区别「购房合同都是一样的吗」

2018-02-13 07:40 | 浙江新闻客户端 | 记者 方臻子

房交会现场。（资料照片） 陈宇/摄

近日，省建设厅和省工商局，联合制定了2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》。3月15日，这个“新版合同”将在全省启用。

我省目前使用的商品房买卖合同范本，还是2008年版的。弹指一挥十年间，新版本有哪些变化？解决了购房中的哪些现实问题？本报记者专访了省建设厅相关负责人，请起草者为我们权威解读新版合同。

一纸合同，也折射出浙江楼市在新时代的新特质，体现了我省在持续增强人民更舒适居住条件保障上的新作为。

全国率先

规范全装修住宅交易

“新版合同，是浙江推行住宅全装修的措施之一。”该负责人告诉记者，完善住宅全装修的相关约定，是新版合同里的全新内容，也是最大亮点。

2016年5月1日，《浙江省绿色建筑条例》发布，浙江领先全国建立全装修成品住宅推广机制。2016年9月，省政府办公厅发文，明确了我省“2016年10月1日起，全省各市、县中心城区或城市核心区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付。”按开发建设进度，最早一批全装修住宅即将进入销售期，亟需相应的合同范本来规范。通过推出新版合同，我省率先规范全装修住宅交易行为。

该负责人说，在细化全装修的相关约定方面，新版合同首先明确了建设依据，合同对装修部分单独领取施工许可证的，要求必须提供装修部分的施工许可证号，“这也意味着，今后全装修住宅，必须在取得完整施工证的情况下才能预售”。

第二，明确了计价方式。合同上设置总价、分价两种形式以供选择，分价形式中可明确装修部分价款，并在“销售和使用承诺”中约定全装修住宅不得对室内装饰装修部分拆分销售。这杜绝不法开发商钻拆分合同的空子、变相规避全装修的管理要求。“我们鼓励以总价方式计价，不倡导分价。因为全装修也是住宅的组成部分，不宜单独计算装修。”

第三，明确了交付条件。交付时必须取得住宅分户空气质量检测合格报告，也约定了全装修住宅内相关设施设备的内容，比如厨房和卫生间可以正常使用等。

第四，明确了设计变更。合同规定，全装修住宅对于使用分区和设计功能变化、室内楼梯变化、层高降低等重大变化，应先告知购房者，明确违约责任和有权解除合同的情形。

这名负责人也强调，目前在全省推行的住宅“全装修”和大众理解中的“精装修”是不同的概念。如果说全装修是基本版，那精装修就是升级版。新版合同主要约定的是全装修的内容，是住宅的“基本标准”，而涉及到“升级版”精装修的内容，合同双方是可以另行约定的。

打上补丁

侧重保护消费者权益

目前，我省使用的还是2008版合同。10年间，我省楼市发生了巨变，在商品房买卖实践中也发现了一些新问题，旧版合同需要“打打补丁”了。

“比如说车位和车库。”该负责人告诉记者，近年来和车位车库相关的买卖纠纷问题比较突出。但在旧版合同里，车位车库只按照普通的附件进行填写，现在就需要对车位车库进行单独约定，包括位置、价格等。

“再比如房屋抵押。”这名负责人说。新版合同增加了房屋抵押需取得抵押人同意的内容，以及出卖人对于商品房权利状况的约定，以保证商品房没有司法查封、一房多卖等情形。此外，在现售合同中，还增加了限售房屋租赁情况的约定。

2017年5月1日，浙江新版《消保法》正式实施，其中提及了商品房及装修相关内容，浙江针对这些方面作出了新的调整，规定了消费者退房细则，新增全装修商品房消费者权益保护细则及新增全装修商品房消费者权益保护细则。新版合同与这些法律法规有效衔接，从根本上保障房屋买卖双方的权益。

新版合同还提升了保修标准，将电气管线、给排水管道、设备安装保修期限，从不低于2年提升到不低于8年，更加注重保护消费者权益。“新《消保法》将房屋内部管线的保修期提高到8年，但对房屋外部管线，国家标准还是只有2年。本次新版合同，统一将内外管线等保修时间提升到了8年。”这名负责人说。

此外，新版合同明确要求填写绿色建筑与建筑节能技术措施，“绿色建筑以及节能措施，这些都需要告诉消费者”。

在一些普通人难以察觉的细节上，新版合同下了较大功夫。比如，新版合同要求开发商填写电子邮箱，这一“更新”得到了法律界人士的一致点赞。一名律师说，以前若开发商“跑路”，他可以说法院文件、律师函等没收到，但加了电子邮箱后，发到邮箱里的文件在法律上就是送达了的，小小细节能有效保护购房者的利益。

推荐使用

减少买卖中合同纠纷

2017年初，省建设厅联合省工商局，开始着手制定这一新版合同。“为进一步保障购房者合法权益，规范商品房交易秩序，我们基于国家2014版商品房买卖合同示范文本，又结合了浙江的实际情况。”该负责人说，“经过近一年‘打磨’，我们广泛征求了主管部门、社会公众、开发企业、法律人士等社会各界的意见，保证范本的公平公正，尽量减少漏洞，保护消费者利益。”

但是，正如《浙江省商品房买卖合同示范文本》这个名字所显示的一样，“示范文本”并非强制，它能对购房者提供保障吗？

“格式合同公平公正，初衷是为了保障消费者的权益，大部分开发商会使用。即使只是示范文本，但通过格式条款尽可能明确权利义务，购房者也可以通过它了解购房合同中的‘高频事项’，减少因欠缺合同法律知识而产生的各类纠纷，也减少开发商利用约定不明通过补充合同侵害买受人的权益。”这名负责人说。此外，工商部门要求合同备案，开发商擅自修改的合同通不过备案，避免了开发商任意制定合同。“虽然只是示范文本，但它有很强的指导作用。”

据悉，此前我省已经出台了二手房买卖合同的示范文本，下一步，住房租赁合同示范文本也将出台。