2020年土地市场分析「70周年大事记」

2020年是特殊的一年,是新修订的《土地管理法》施行的第一年，也是新冠疫情爆发的一年。这一年全国抗击疫情初步取得了胜利，而自然资源部门也在土地征收、集体经营性建设用地入市、农村宅基地管理等方面按照新法要求继续深化改革,土地估价行业也积极响应并参与其中,在有序复工复产的同时，为新法的贯彻落实提供有力的技术支撑。

基于这一背景，笔者与大家一起盘点回顾2020年土地估价行业相关的大事记，同时展望即将在2021年影响行业的大事件。

2020年1月1日，新修订的《中华人民共和国土地管理法》正式施行。新修订的《土地管理法》加强对农民合理土地权益的保护，在征地方面，规范土地征收程序、完善了对被征地农民的保障机制。明确了集体用地入市条件，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。同时，也明确了国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

综上，新法中提出的征收、入市、有偿退出等制度改革涉及了不同评估目的集体土地价值评估需求，这将是土地估价行业未来一个重要业务领域，也是估价行业的新机遇与新挑战。

2020年春节期间，新型冠状病毒的肺炎疫情牵动着每一个人的心。在充分保障土地估价从业人员身体健康的前提下，为降低疫情的影响，中国土地估价师与土地登记代理人协会印发了《关于新型冠状病毒肺炎防控期间有关工作的通知》，引导土地估价机构有序复工复产，同时各地土地估价机构也积极组织物资捐赠等活动，共同抗击新冠疫情。

在技术指引方面，中国土地估价师与土地登记代理人协会发布《土地估价与登记代理行业有序复工工作指引》及广东省不动产登记与估价专业人员协会发布了《广东省防控新冠肺炎疫情期间土地估价实地查勘工作指引》，引导土地估价机构解决因疫情无法进行土地评估现场勘查等技术问题。

2020年5月13日，自然资源部办公厅印发《关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号），通知要求各地建立自然资源政府公示价格体系、推进自然资源分等定级及拓展自然资源等级和价格监测等工作。上述相关工作体现了新修订的《土地管理法》的要求，同时体现了自然资源部门全面履行全民所有自然资源资产所有者职责。当前，建立自然资源政府公示价格体系的核心在于集体土地基准地价体系的构建，而自然资源分等定级则包括园地、未利用地、林地及草地等自然资源的分等定级试点，相关工作涉及不同自然资源领域的评估、评价技术要求。

为此，土地估价行业积极应对并参与研究相关评估及分等定级技术标准规范，而中国土地估价师与土地登记代理人协会也组织起草了《农村集体土地价格评估技术指引》，在技术上引导土地估价机构拓展传统土地估价业务范围。在工作实践中，各地土地估价机构也承担了其中重要的技术工作，协助各地自然资源管理部门完善城乡地价体系，推进自然资源分等定级试点等自然资源评估评价工作。

2020年9月20日，自然资源部办公厅印发《关于建立全国征收农用地区片综合地价数据库的通知》，启动征收农用地区片综合地价数据填报入库工作，征收农用地区片综合地价编制工作正式进入尾声。

自2019年12月自然资源部办公厅印发《关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知》以来，各省（区、市）陆续推进区片价制定及公布工作，多个省份已公布实施了征收农用地区片综合地价。征收农用地区片综合地价的编制工作包括了农用地补偿价值与安置补助费的测算等专业评估内容，各省市土地估价机构利用自身专业知识和土地评估技术，积极参与相关的评估工作，为征收农用地区片综合地价的科学决策提供技术支撑。

2020年11月5日，自然资源部印发《土地征收成片开发标准（试行）》（以下简称《标准》），对《土地管理法》第四十五条规定的土地开发的“成片征收”标准作出了规定。

《标准》要求，县级以上地方人民政府应当依据当地国民经济和社会发展规划、国土空间规划，组织编制土地征收成片开发方案，将其纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并报省级人民政府批准。开发方案应当包括：成片开发的位置、面积、范围和基础设施条件等基本情况，成片开发的必要性、主要用途和实现的功能，拟安排的建设项目、开发时序和年度实施计划，开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例，土地利用效益以及经济、社会、生态效益评估等内容。

土地征收成片开发方案的编制涉及土地利用效益评估、征地社会稳定风险评估等专项评估，土地估价机构可发挥相应的技术专长，主导或参与土地征收成片开发方案的编制工作，为各地土地储备部门提供专业服务。

2021年还存在很多未知需要我们积极面对，展望未来，2021年1月1日正式实施的《中华人民共和国民法典》将是首个影响我们生活及工作的大事件。

《民法典》是新中国第一部以法典命名的法律，被称为“社会生活百科全书”的民法典几乎涵盖了人从出生到死亡所有的民事行为，由于民法典涉及各类民事权利的规定，对于估价行业的影响更是深远。例如，民法典首次提出了居住权的概念，而居住权立法目的为了拓展住宅不动产的用益物权权能范围，因此如何设定估价目的及如何评估不同估价目的下居住权价值将成为估价行业的其中一个讨论热点。

作者简介

李广明，注册土地估价师、房地产估价师，国土中级工程师，广东省土地估价师协会专家库成员。长期从事国有与集体建设用地基准地价、标定地价、农用地定级估价及相关自然资源课题等研究咨询工作，作为技术负责人推动多项广东省内外城市基准地价、标定地价评估项目，先后主持和参与多个地区国有建设用地与农用地基准地价、集体建设用地与农用地基准地价、国有建设用地标定地价、宗地出让与补地价评估项目、农用地质量等级评价、自然资源资产核算与清查等项目及自然资源资产管理相关的课题研究，具有扎实的理论基础和实践经验。

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