“强者恒强”“增收不增利”局势持续 商管类物企毛利率排名靠前

随着2022年上市物企中报季收官，诸葛找房数据研究中心基于重点50家上市物业公司的2022半年报数据，全面客观的对上市物企营收、利润、规模综合分析，进而辅助行业参与者加深对上市物企的认知。经分析显示，今年上半年，物业行业在优化服务质量、稳步扩模的主动出击下，营收表现较为稳健，但地产行业下行情绪的持续蔓延，物管难免受到牵连，与过往两年快速增长的情形相比，稍有放慢。同时强者恒强，增收不增利，恋母情节减弱的特征依旧突出。星盛商业、中骏商管、德商产投服务等商管类物企的毛利率较高；银城生活服务、旭辉永升服务、和泓服务在降低对母公司依赖度方面取得显著成效，第三方在管面积占比超8成。

一 、营收：50家物企总营收涨幅约28%，行业集中度进一步提升

（一）50家物企总营收993.05亿元，收入向头部物企聚集

2022上半年，地产行业经历多重考验，疫情反复等因素导致修复进程较为缓慢，当前回升局势尚不稳定，与此同时，物业行业在优化服务质量、稳步扩模的主动出击下，营收表现更显稳态。根据诸葛找房数据研究中心选取的50家重点物业企业，2022上半年总营业收入达到993.05亿元，同比上涨27.74%。收入水平TOP10物企的总收入为684.25亿元，占50家物企的比重为68.9%，相较于去年同期上升3.46个百分点；收入水平TOP20的物企总收入为852.14亿元，占50家物企总收入的比重为85.81%，相较于去年同期扩大1.88个百分点。随着大部分物企自身独立性逐渐增强，业绩方面也逐步凸显出一定的韧性，营收规模实现稳步增长，与此同时，头部物企收入占比继续上升，行业集中度进一步提升。

从数量来看，2022上半年营收百亿及以上的物企仍然仅有碧桂园服务1家；营收在50-100亿的物企较去年同期升至6家，包括雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余、华润万象生活、中海物业，且均为房企分拆物业公司；营收在10亿元以下的小型物企有31家，较去年上半年无变化，包括建发物业、佳兆业美好、滨江服务等企业在内。

从收入增速分布来看，2022上半年营收增速位于0%-20%梯队的物企最多，共26家；其次为20%-40%营收增速梯队，共有11家；2022上半年营业收入较去年同期下滑的物企有7家，包括佳兆业美好、中奥到家、正荣服务等企业；同时，营收增速大于60%的物企仅有碧桂园服务、合景悠活2家。由此可见，在行业仍然承有一定经营压力的背景下，多数物企仍具一定增长劲头，但达到显著增长局面的难度不小。

（二）碧桂园服务收入规模、增速水平双双领先

从各大物企的营业收入来看，碧桂园服务占据绝对优势，2022上半年凭借200.55亿元的营收遥遥领先；其次为雅生活服务，2022上半年营收76.2亿元；绿城服务和保利物业紧随其后，分别营收68.28亿元和64.49亿元。排名第五的为招商积余，2022上半年营收56.46亿元，与此同时，营收最低的物企为德商产投服务，2022上半年营收1.26亿元。值得注意的是，碧桂园服务营收规模于50家物企总收入的占比已突破20%，同时，比第二名的雅生活服务营收高出163%，与最后一名的德商产投服务收入相差199亿元，物管行业的马太效应仍然凸显。

从营收涨跌幅度来看，43家物企上半年营收规模高于去年同期，7家物企营收同比呈现下滑态势。其中，碧桂园服务、合景悠活位居同比涨幅一二，2022上半年收入增速分别为73.49%、68.03%，旭辉永升服务营收增速为53.64%，位居第三位。和泓服务、建发物业分别以50.47%、49.88%跻入增速前五之位。与此同时，佳兆业美好、中奥到家、正荣服务等7家物企上半年营收表现均较乏力，其中，下降幅度最大的是佳兆业美好，降幅为32.29%，或受到地产行业下行，母公司承压的一定影响。

二、利润：行业增收不增利的压力依旧袭来，净利润同比下滑10%

（一）净利润同比下滑10%，毛利率回落近3个百分点

营业收入是企业补偿生产经营耗费的资金来源，可以推动再生产活动的顺利进行，而经营的本质是盈利，因此利润水平更能真实反映企业的经营效益情况。根据诸葛找房数据研究中心选取的50家重点物业企业，2022上半年净利润为108.46亿元，同比下滑10.08%；平均净利润率为10.92%，较去年同期下降4.59个百分点。毛利润为250.37亿元，同比上涨13.30%，平均毛利率为27.99%，较2021上半年回落2.88个百分点。可以看出，物业行业增收不增利的压力依旧袭来，一方面受到疫情反复、成本上升等影响，导致部分利润被吞噬，另一方面，物企大部分由房企旗下分拆而来，不可避免的受到其母公司的影响，部分房企仍深陷流动性危机之中，因此也会影响到物业企业的盈利水平，除此之外，部分物企存在收入结构不合理等情况，长期以来依赖于基本的物业服务模块，利润率高的板块贡献较低，导致利润率难获提升。

（二）34家物企净利润正增长，碧桂园服务增速第一

从各大物企的净利润来看，50家上市物企的平均净利润为2.17亿元，高于平均值的企业共有15家，其中，碧桂园服务当仁不让位居首位，2022上半年净利润为27.52亿元，近乎平均值的13倍，其次为雅生活服务，2022上半年净利润为11.50亿元，华润万象生活以10.30亿元的净利润位居第三。另外，融创服务为上半年唯一一家出现归属净利润亏损局面的物企，亏损额度为7.47亿元，其主要原因是融创服务大幅计提了应收关联方款项的减值。

从净利润增速来看，34家企业净利润实现增长态势，16家出现下滑局面。其中，德商产投服务以105.43%的较高增速领先各大物企，其次为新希望服务，增速为77.10%，朗诗绿色生活增速位居第三，为65.32%。德商产投服务净利润大幅增长，由于其主要聚焦于中高端物业服务市场，差异化竞争优势明显。同时，部分利润规模处在较低水平的物企在增速上的表现却较为强劲，如建发物业、华发物业服务、和泓服务等，净利润均在1.5亿元以下，可增速水平却赶超40%。

与此同时，正荣服务、佳兆业美好等16企业净利润下滑，而且其中不乏营收处于TOP10的物企，如雅生活服务、绿城服务等，其中，绿城服务利润下滑的原因主要是员工成本增加，由此看来这可能只是暂时现象，但深究其中，除了员工成本增加外，应收账款大增、掺杂的重资产业务等也可能会对企业未来业绩造成一定影响。

（三）24家物企毛利率高于平均水平，商管属性突出的物企毛利率靠前

根据数据显示，50家上市物企平均毛利率为27.99%，高于平均值的企业有24个。其中，星盛商业以57.70%的毛利率位居榜首，相比于其他物企，星盛商业商管属性突出，另外，星盛商业深耕深圳与大湾区，外延至长三角城市群，城市的消费水平较高，盈利能力较高。同样商管属性较为突出的中骏商管2022上半年毛利率为41.64%，位居第二。新希望服务位居毛利率第三，2022上半年毛利率为40.83%，与其管理规模高质量增长有很大关系。

同时，招商积余以12.73%的毛利率垫底，营收水平上涨与在管面积扩大的同时，也带来了招商积余营业成本的增加。而且其毛利率水平长期处于上市物企行列的较低位，不过，招商积余在意识到盈利能力欠缺问题后，在2021年开始尝试建构“沃土云林”商业模式，但成效似乎不太明显。中海物业2022上半年毛利率为15.09%，略高于招商积余。

从毛利率变化来看，鑫苑服务毛利率同比上涨2.46个百分点，位居涨幅首位，其次为方圆生活服务，2022上半年毛利率较去年同期上升1.95个百分点，朗诗绿色生活毛利率上升1.5个百分点，位居涨幅第三。毛利率下滑的物企中，德商产投服务、远洋服务、金科服务等毛利率跌幅超过5%，其中，合景悠活毛利率回落14.1个百分点，对此，合景悠活表示公司毛利降低主要是业态组合的变化，期内公司收购导致公建项目数目增加，而该部分的毛利率较低。第一服务控股、融信服务的毛利率下滑也较为明显，分别较去年同期下调8.44、8.27个百分点。

三、规模：头部企业拓展脚步加快，物企独立程度上升

（一）15家物企在管面积破亿，兴业物联较去年同期翻倍

规模的优质增长是物企发展的有力根基，2022上半年企业扩张脚步仍在不断向前迈进。从选取的50家上市物企来看，根据数据显示，2022上半年50家物企在管面积为5874.78百万㎡，同比上涨39.01%，50家物企平均在管面积为117.5百万㎡。其中，除了TOP10物企阵营占比有所扩大外，其他阵营均呈现下降局面，TOP10在管面积为3834.6百万㎡，占比65.27%，较去年同期扩大1.72个百分点；TOP11-20、TOP21-50物企在管面积较去年同期分别下降0.44、0.48个百分点。整体来看，头部物企在管面积占据市场多数份额，且占比持续扩大，可见物企间规模较量也展现出集中度进一步提升的特征。

从在管面积来看，由于营业收入的增长主要得益于在管面积的扩大，因此物企在管面积与营业收入的排行变动不大，碧桂园服务2022上半年在管面积为843.2百万㎡，稳居首位，雅生活服务、保利物业位居在管面积第二、三位，分别为528.6百万㎡、523.1百万㎡。整体来看，上半年各大物企排名较去年全年也变化不大，但增速大致呈现放慢态势。

从在管面积增速来看，48家物企中有46家在管面积较去年同期增加，10家增速超50%。其中，兴业物联涨幅领跑，在管面积较去年翻倍。其次为碧桂园服务，在管面积增速为96.5%，位居增速第二，东原仁知服务增速为95.9%，位居第三。与此同时，第一服务控股和中奥到家2家物企的在管面积却呈下滑态势，对此，第一服务控股于公告中称，系公司根据市场惯例重新审视了已收购公司的合约面积及在管建筑面积。

（二）第三方拓展占比扩至64%以上，银城生活服务成最“独立物企”

在稳步发展的过程中，提高独立性是物企追求的目标之一，过度依赖母公司对于物企自身的成长较具一定的局限，也正是认识到这一点，物企在第三方拓展的步伐显露出了加快迹象。根据数据显示，50家物企中有23家公布了第三方拓展数据，2022上半年23家物企第三方在管面积占比由去年同期的60.86%提升至64.39%，扩大了3.54个百分点。

从第三方在管占比来看，银城生活服务以89.8%的占比位居第一，可谓是最“独立”的物企，在降低对母公司依赖度方面取得显著成效，与之表现相近的还有旭辉永升服务、和泓服务2家物企，第三方在管面积占比也超过了8成。与此同时，也有部分物企仍表现出对母公司有一定的依赖，如华发物业服务，第三方在管面积占比不足30%。

随着物管行业逐步迈入稳健发展的阶段，高质量扩张规模是良策之外，提升管理水平、服务质量以及寻求新的增长点更是物企需要积极实践的，同时，不可否认的是，头部企业在行业资源的占据以及运营能力等方面不可小觑，通过前期打下的坚实基础，地位也很难撼动，预计行业集中度将进一步提升，强者恒强的局势仍会继续。