深圳一季度写字楼空置率上升 净吸纳量降8成 前海、福田片区仍将是去化热点

前海妈湾片区。 梁宝欣 摄

本报记者 李未来 见习记者 梁宝欣 深圳报道

2022年一季度，深圳写字楼平均空置率在连续四个季度下降后再次环比微升至22.8%。

近期，多家研究机构陆续发布有关深圳一季度写字楼市场情况报告。其中，第一太平戴维斯报告指出，一季度深圳甲级写字楼租赁需求放缓，全市季度净吸纳量环比下降82.8%，全市平均空置率在连续四个季度下降后再次环比微升至22.8%。

仲量联行也指出，一季度深圳甲级办公楼净吸纳量约为11万平方米，环比与同比均减少超过60%，有较大幅度的收缩。

具体到市场层面，在《华夏时报》记者走访中，位于妈湾片区的前海世贸大厦工作人员向《华夏时报》记者表示，去年受疫情影响且部分教育企业退租，不然前海世贸大厦的入驻率能达到90%。目前的入驻率为85%。

供需失衡推升空置率

供需失衡推升了深圳写字楼空置率。

深圳甲级写字楼空置率受新增供应入市及租赁需求放缓影响。据第一太平戴维斯数据显示，空置率于季末环比微升0.1个百分点至22.8%，同比下降5.3%。

在新增供应入市方面。据第一太平戴维斯报告，2022年第一季度，深圳市有两个甲级写字楼新项目入市，分别是大成基金大厦、嘉里前海中心二期，新增面积约10.6万平方米。至此，深圳市写字楼总存量环比扩张1.1%至939.4万平方米。第一太平戴维斯预测，二季度深圳将迎来四个新项目入市，约为市场带来44.6万平方米甲级写字楼供应。

仲量联行预计，2022年有近160万平方米甲级供应入市。

在需求方面，第一太平戴维斯指出，由于受春节假期的影响，以及三月深圳市场因疫情原因接近停滞，深圳一季度净吸纳量环比下降82.8%。“如果没有疫情影响，我们对今年深圳写字楼吸纳量的预判相对积极。但是三月疫情发生后，我们对全年吸纳量的预估打了八折。” 第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇说。

此外，戴德梁行报告显示，2022年一季度的租赁成交多由春节前的寻租活动落定。

专门做写字楼出租的房地产中介杨羽（化名）向《华夏时报》记者透露，“今年三月份的时候差不多一整个月都没上班，最近疫情好点了才允许回公司。”

而在租金方面。第一太平戴维斯数据显示，一季度深圳甲级写字楼全市平均租金降至人民币每平方米182.9元，租金指数环比下降0.9%，同比下降0.6%。

仲量联行报告指出，一季度深圳楼宇间租金水平存在分化，成熟片区优质办公楼入驻情况良好，租金保持平稳或小幅上涨；小部分有租户外流且楼龄较高的办公楼，租金持续承压伴有小幅下调。

“现在很多写字楼出租会降低每平米的租金，但是它的使用率也是降低的，如80%降到70%，而租客租写字楼需要更大的面积，实际算起来，租户的实际租金其实没降多少。” 杨羽告诉《华夏时报》记者。

谢靖宇向《华夏时报》记者透露，这主要是受2022年百万量级新增供应及疫情复发的影响，市场仍面临较大去化压力，深圳全市空置率预计再度上升，而全市平均租金预计持续下跌。

“不过，等供应高峰期过去，租金可能会回升。”谢靖宇补充道。

福田、前海片区是去化热点

据第一太平戴维斯数据，福田、南山的写字楼平均租金位居深圳市前列。一季度福田写字楼平均租金为207.3元/平方米/月，而南山写字楼平均租金为173.3元/平方米/月。

而戴德梁行数据显示，从区域分布上看，前海及福田CBD在一季度各吸引了40%以上的金融业需求，是金融业最为偏好的两大片区。前海、福田仍将是去化热点。

《华夏时报》记者近日实地走访前海妈湾片区时发现，妈湾片区大部分写字楼均已投入使用，

早高峰的地铁坐满了人，而部分写字楼在9点25分的时候需排队进办公楼。

上班人员排队进办公楼。 梁宝欣 摄

前海铁路公园地铁站D出口。 梁宝欣 摄

走访期间，位于妈湾片区的前海世贸大厦的工作人员向《华夏时报》记者表示，去年受疫情影响且部分教育企业退租，不然前海世贸大厦的入驻率就达到90%。目前的入驻率为85%。

而据第一太平戴维斯报告，一季度写字楼市场的活跃需求主要集中于信息技术、金融及零售与贸易行业。TMT及金融行业仍将是租赁需求主力。

《华夏时报》记者实地考察发现，像招商前海国际中心等写字楼目前已经入驻的企业多数为科技型企业，同时还有部分供应链、金融业企业。

杨羽也向《华夏时报》记者证实，妈湾片区主要入驻的企业主要是科技、跨境电商和物流供应链类型，顺丰总部也位于这个片区。

前海妈湾片区写字楼。 梁宝欣 摄

据了解，去年11月深圳市前海管理局印发了关于《深圳前海深港现代服务业合作区促进产业集聚办公用房资金补贴办法》的通知。

通知提到，经前海管理局认定的总部企业；或属于金融业、现代海洋产业、会展商贸物流业、科技服务业、新型国际贸易、数字与时尚产业、专业服务业等前海合作区鼓励发展的产业（房地产开发企业除外）的机构可申请办公用房扶持资金。

妈湾片区大部分写字楼招租的时候，如前海世贸大厦、招商前海国际中心等都会强调政府资金补贴这个点。

“福田中心区因为金融行业集聚效应明显，所以仍能吸引较多企业入驻。”杨羽对《华夏时报》记者说道。

“2021年TMT与金融双核驱动下全年净吸纳量超130万平方米。”仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示。

而仲量联行华南区研究部总监曾丽则指出，TMT及金融行业在去年经历了阶段性扩张高点后，需要一定的时间填满预期扩租的空间。因此，今年整体新增需求增速较去年将出现一定程度的放缓。